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??中房網(wǎng)訊 （記者 王飛）昨日（11月1日）晚間，云南城投發(fā)布公告，宣布擬以不高于經(jīng)云南省國資委備案的評估值(上報云南省國資委備案的各個交易標的的評估值）作為交易價格，收購中國銀泰投資有限公司（以下簡稱“中國銀泰”）、北京銀泰置地商業(yè)有限公司（下稱“北京銀泰”）、寧波銀泰投資有限公司（下稱“寧波銀泰”）及寧波市金潤資產(chǎn)經(jīng)營有限公司（下稱“寧波金潤”）分別持有的天津銀潤投資有限公司100%股權(quán)、蒼南銀泰置業(yè)有限公司70%的股權(quán)、杭州海威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司70%的股權(quán)、平陽銀泰置業(yè)有限公司70%的股權(quán)、杭州理想銀泰購物中心有限公司50%的股權(quán)、奉化銀泰置業(yè)有限公司19%的股權(quán)、成都銀城置業(yè)有限公司19%的股權(quán)、寧波經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)泰悅置業(yè)有限公司19%的股權(quán)。

　　（其中：北京銀泰持有天津銀潤投資有限公司100%股權(quán)、蒼南銀泰置業(yè)有限公司70%的股權(quán)、杭州理想銀泰購物中心有限公司50%的股權(quán)、成都銀城置業(yè)有限公司19%的股權(quán)及奉化銀泰置業(yè)有限公司19%的股權(quán)；寧波市金潤資產(chǎn)經(jīng)營有限公司持有平陽銀泰置業(yè)有限公司70%的股權(quán)；中國銀泰持有杭州海威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司70%的股權(quán)；寧波銀泰持有寧波經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)泰悅置業(yè)有限公司19%的股權(quán)）。

??大手筆收銀泰項目入囊

??此次收購完成后，云南城投將新增位于溫州、杭州、寧波、成都四地的8個地產(chǎn)開發(fā)項目，其中成都的三個銀泰開發(fā)項目，唯銀泰城不在收購范圍內(nèi)。云南城投將對收購的部分地產(chǎn)開發(fā)項目進行后續(xù)投資。

??云南城投在收購中國銀泰的公告中表明，由于本次收購項目分布區(qū)域較廣、規(guī)模較大，對公司的內(nèi)部控制和運營管理提出了更高的要求；針對本次收購項目的特點和實際情況，公司在后續(xù)將根據(jù)相關(guān)約定同股比投入項目續(xù)建資金，公司需進一步提升工程建設(shè)管理能力，做好成本管控及稅務(wù)風險控制，合理安排和統(tǒng)籌資金，為項目的順利推進做好保障；另外，本次收購完成后，新增的商辦物業(yè)和持有物業(yè)的綜合運營管理對公司的管理能力提出更高的要求，公司將依托“銀泰”商業(yè)品牌及商業(yè)運營團隊，提升公司商業(yè)運營能力，采取有效的銷售策略，提高銷售速度，快速回籠資金，有效防控經(jīng)營管理風險。

??云南城投是云南省國企改革重要受益標的，是云南省上市的唯一地產(chǎn)開發(fā)平臺。大股東及云南國資委旗下資源豐富：公司控股股東為云南省省屬企業(yè)云南省城市建設(shè)投資集團有限公司，并最終隸屬于云南省國資委，省城投目前除擁有兩個上市平臺(另一個是云南水務(wù)在香港上市)外，還擁有金融資產(chǎn)(誠泰保險、本元支付等)、醫(yī)療資產(chǎn)(醫(yī)院+云藥科技)、旅游資源(景區(qū)經(jīng)營管理和配套資產(chǎn))、教育資源、酒店資源(如洲際酒店)等等；而國資委旗下資源更為豐富，未上市的資產(chǎn)類別包括物流、交通、能源等；在國企改革的分步推進下，股東方的資源在未來整合到上市公司的可能性很大。

??轉(zhuǎn)型+出走的抗爭

??云南城投今年上半年的業(yè)績報告顯示，2015年1—6月營業(yè)收入約29.33億元，同比暴增939.76%，但虧損總額卻達4.56億元，凈利潤大幅下跌124%。該報告期末，其公司總資產(chǎn)460余億元，而凈資產(chǎn)只有40多億元，其中存貨余額340多億元。

??對于此，云南城投的解釋是，因為在項目均位于樓市環(huán)境欠佳的西部地區(qū)，以及現(xiàn)階段公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型仍處于前期等因素影響，所以業(yè)績未達預期。并表示去庫存仍是未來一段時間內(nèi)的重點。

??在云南城投的營業(yè)收入構(gòu)成中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比高達96%左右，毛利率卻僅12.3%，低于同業(yè)平均水平。以產(chǎn)品類型排序?qū)I收的貢獻，從高到低依次是住宅、商業(yè)、物業(yè)服務(wù)、辦公，其中住宅貢獻90%以上。以地區(qū)劃分，大本營昆明是重鎮(zhèn)，對營收的貢獻約占70%。

??而這個叱咤云南的企業(yè)必須要面對的事實是，一二線和三四線城市樓市的差距越拉越大。單說昆明，有當?shù)亟y(tǒng)計機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示：今年第一季度，該市商品住宅存量為716.71萬平方米，去化周期不少于14個月；商業(yè)地產(chǎn)存量458.18萬平方米，去化周期高達82個月。去年，昆明共有34家企業(yè)欠繳土地出讓金，比2014年的25家顯著增多。另外，昆明有10家房企列名“老賴”。2016中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強排行榜中，云南8家本土房企排名也暴跌。

??于是，無法再安于一隅的云南城投，近幾年積極進軍重慶、西安、北京等大城市，同時謀劃向旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，以擺脫本地市場的窘迫大環(huán)境。此次收購銀泰如此多項目，也非常可能是出自對區(qū)域布局與業(yè)態(tài)構(gòu)成的調(diào)整和優(yōu)化考慮。更顯著的益處是，能夠直接借用銀泰已經(jīng)非常成熟的品牌影響力和團隊運營力。

　　另外值得一提的是，云南城投在上月向中海信托和中建投信托分別進行了20億元和7.5億元的一次性借款。增信措施分別為云南城投控股股東云南省城市建設(shè)投資集團有限公司為公司取得20億元借款提供全額連帶責任保證擔保；以及云南城投下屬公司云南澄江老鷹地旅游度假村有限公司以其持有的919.54畝土地使用權(quán)為公司取得7.5億元借款提供抵押擔保。這或也可看作是云南城投閃轉(zhuǎn)騰挪的一個表現(xiàn)。