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??1月6日，招商蛇口官方微信公眾號(hào)發(fā)布消息表示，已與香江集團(tuán)簽署合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，雙方將共同開發(fā)建設(shè)深圳會(huì)展灣·展貿(mào)中心項(xiàng)目。深圳會(huì)展灣本身是由招商蛇口和華僑城聯(lián)合開發(fā)，總體量為320萬(wàn)平方米，定位創(chuàng)新型會(huì)展產(chǎn)業(yè)綜合體。

??作為中國(guó)首個(gè)國(guó)家戰(zhàn)略明確定義的“灣區(qū)”，粵港澳大灣區(qū)仍將保持著高速發(fā)展，繼續(xù)成為全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力之一。無(wú)論是寫字樓市場(chǎng)還是零售市場(chǎng)，均迎來(lái)供應(yīng)高峰。

??在這樣情況下，2019年以招商蛇口、華僑城、華潤(rùn)置地、深圳控股等在內(nèi)的央企、國(guó)企，為了促進(jìn)銷售額增加，紛紛選擇整售模式。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2019年深圳411億元的大宗交易額中，上述4家房企的整售額就高達(dá)304.59億元，占比超過(guò)74%。

??多集中在寫字樓

??回顧2017年至2019年三年時(shí)間內(nèi)四大一線城市的大宗交易情況，深圳在宏觀經(jīng)濟(jì)一般的情況下，逆勢(shì)增長(zhǎng)。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2019年，深圳的大宗交易總金額達(dá)到411.3億元，另外土地及舊改交易達(dá)到95億元。

??尤其是深圳大宗交易單宗規(guī)模在2019年達(dá)到25.7億元，遠(yuǎn)超過(guò)北京、上海、廣州。

??查看具體成交情況可發(fā)現(xiàn)，2019年交易額最高的是1月出售的位于深圳市南山區(qū)的華僑城大廈，中國(guó)人壽以120億元購(gòu)入華僑城的總部大廈。成交額第二高的則是去年12月剛發(fā)生的，中信保誠(chéng)以71.32億元購(gòu)入華潤(rùn)置地位于南山區(qū)前海片區(qū)的華潤(rùn)前海中心T2棟，同樣也是寫字樓。

??數(shù)據(jù)顯示，2019年深圳大宗交易市場(chǎng)中，按照成交類型分類來(lái)看寫字樓依然為主力，2019年的成交數(shù)量達(dá)10宗，商業(yè)、公寓及其他分別錄得3宗、1宗及2宗。

??高力國(guó)際數(shù)據(jù)也顯示，2019年寫字樓是最受投資機(jī)構(gòu)歡迎的物業(yè)類型，占比高達(dá)60%。其《2019年度香港投資者問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告》還透露，香港投資者對(duì)廣州、深圳的寫字樓最感興趣，分別占比25%和35%。

??高力國(guó)際資本市場(chǎng)與投資服務(wù)部華南區(qū)董事林楚洲對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示：“隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，特別是第三產(chǎn)業(yè)比重提升，大灣區(qū)整體的投資市場(chǎng)將得到明顯提升，使得國(guó)內(nèi)外的投資機(jī)構(gòu)將更加積極地尋找大灣區(qū)的房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。我們預(yù)計(jì)深圳將會(huì)吸引更過(guò)高素質(zhì)人才和企業(yè)來(lái)到深圳，深圳也將激發(fā)更多元化的投資需求。”

??第一太平戴維斯深圳公司副董事總經(jīng)理吳睿也對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者指出，“去年有10宗大宗交易來(lái)自寫字樓，因?yàn)閷懽謽沁\(yùn)營(yíng)起來(lái)容易產(chǎn)生現(xiàn)金流。深圳較于北京、上海的投資市場(chǎng)仍有一定的差距，尤其對(duì)于外資機(jī)構(gòu)投資者而言，深圳的投資回報(bào)率較低但物業(yè)具有較高的溢價(jià)空間。”

??事實(shí)上，深圳甲級(jí)寫字樓正處于供大于求的局面。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2019年累計(jì)新增供應(yīng)面積同比擴(kuò)大近五成，至107.7萬(wàn)平方米，推動(dòng)全市總存量同比上升17.7%，至715.6萬(wàn)平方米。

??雖然深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回暖，剛性需求和改善性需求釋放以及新房供應(yīng)量的顯著上升，深圳住宅成交活躍，但是公寓類產(chǎn)品購(gòu)買后5年不可出售的政策效果持續(xù)，加上入市量大幅上漲，市場(chǎng)未跟隨住宅市場(chǎng)回暖，去化緩慢。而寫字樓空置率也大幅上漲超過(guò)20%。整售成為了房企加緊去化的主要模式。

??房企通過(guò)整售快速回籠資金

??對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，整售成為其完成商辦銷售目標(biāo)的主要渠道。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者查看去年大宗交易的成交情況，發(fā)現(xiàn)大本營(yíng)在深圳的央企和國(guó)企尤其偏愛(ài)整售。

??具體來(lái)看，華僑城以130億元領(lǐng)跑所有房企，華潤(rùn)置地以71.32億元緊隨其后，而招商蛇口則成交了5宗達(dá)到70.73億元，深圳控股則以32.54億元位列第四。

??吳睿對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者直言，“深圳房企現(xiàn)在要達(dá)到150億元銷售額才能在前列，所以很多房企進(jìn)行整售?！?/p>

??據(jù)華潤(rùn)置地華南大區(qū)深圳公司披露，其超額完成2019年全年目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)簽約256億元。華潤(rùn)置地單單憑借著華潤(rùn)前海中心T2寫字樓就收金71.32億元，上述項(xiàng)目貢獻(xiàn)了27.86%。

??無(wú)獨(dú)有偶，深圳控股去年上半年推動(dòng)了泰然立城項(xiàng)目通過(guò)大宗交易成交近25億元，拉動(dòng)了其上半年實(shí)現(xiàn)合同銷售額64.36億元，同比上漲約49.4%。其在8月底業(yè)績(jī)會(huì)上也直言，下半年深圳泰富廣場(chǎng)也考慮大宗交易，正接洽多家客戶。

??此外，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，整售模式也能加快項(xiàng)目流轉(zhuǎn)，尤其是商辦物業(yè)作為重資產(chǎn)項(xiàng)目，銷售情況往往不如住宅。

??華僑城去年以120億元出售總部大廈拉開了深圳大宗交易的帷幕，其2019年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃中明確將加快回款和項(xiàng)目周轉(zhuǎn)去化列為頭號(hào)重任, “對(duì)于部分貨值高、去化慢的項(xiàng)目，積極采用合作開發(fā)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)處置或資產(chǎn)證券化等方式加快項(xiàng)目開發(fā)和資金回籠?！?/p>

??同樣的深圳控股手上，截至2019年6月30日，住宅類型為47%，商業(yè)類型為53%。占比較大的商業(yè)，為了不拖累銷售，不得不選擇大宗交易來(lái)促進(jìn)成交。大宗交易占比銷售達(dá)到38%。

??深圳控股董事會(huì)主席呂華去年3月業(yè)績(jī)會(huì)上曾對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者解釋稱：“大宗交易出售價(jià)格沒(méi)有和普通散售市場(chǎng)價(jià)格差別很大，我們是可以接受的。住宅市場(chǎng)回暖明顯，寫字樓則是市場(chǎng)過(guò)剩。而且寫字樓價(jià)值高，大宗交易是銷售渠道，有很多優(yōu)勢(shì)，我們一直在尋找好的機(jī)會(huì)?！?/p>