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??一直以來，高杠桿高負債重資產(chǎn)模式被房企視為沖規(guī)模利器，并由此成就了一大批激進房企。但潛在風險也在不斷疊加，尤其在特殊時期現(xiàn)金流考驗尤甚。隨著上市房企2019年業(yè)績發(fā)布會密集進行，房企高負債問題再度浮出水面。

??中國房地產(chǎn)報記者查閱50強房企中已發(fā)布2019年財報的40家房企數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2019年末，資產(chǎn)負債率超過80%房企有19家，占比近一半；建業(yè)地產(chǎn)、中梁控股、融創(chuàng)中國等資產(chǎn)負債率均超過88%。行業(yè)三巨頭中國恒大、碧桂園、萬科總負債高達5萬億元。建業(yè)地產(chǎn)總負債同比大幅增加43.3%。

??短期償債壓力也在眼前。據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計，截至2019年年底，40家規(guī)模房企一年內(nèi)須償還負債總計1.53萬億元，手持貨幣現(xiàn)金共2.01萬億元，整體看，貨幣現(xiàn)金能夠應對短期債務償付。但個別房企短債償還能力仍值得憂慮，如福晟國際、中國金茂、雅居樂、弘陽地產(chǎn)等，貨幣現(xiàn)金與一年內(nèi)債務比值（現(xiàn)金短債比）均在1以下，顯示出現(xiàn)有資金并不足以覆蓋一年內(nèi)短期負債。

??降低負債率、保證財務穩(wěn)健、正向現(xiàn)金流成為上市房企業(yè)績發(fā)布會上高頻詞匯。

??如恒大表示，未來三年內(nèi)“降負債”將是重要戰(zhàn)略目標之一，計劃將通過“高增長”增加銷售回款、“控規(guī)模”減少土地儲備支出，控制總有息負債規(guī)模每年平均下降1500億元，到2022年要把總有息負債規(guī)模降到4000億元以下，負債率達到行業(yè)中低水平。還有在融創(chuàng)中國，2020年融創(chuàng)要做三件事：調(diào)融資結(jié)構(gòu)、降融資成本；處置一些持有資產(chǎn)；拿地要拿對地方、拿對時間。

??降負債已成企業(yè)共識。

??地產(chǎn)巨頭們的高負債

??每一家高速擴張的房企都無法避開高負債。事實上，恰恰是規(guī)模最大的行業(yè)巨頭們，負債最多。

??從負債總額看，截至2019年末，中國恒大、碧桂園、萬科總負債規(guī)模均超過萬億元，分別高達1.85萬億元、1.69萬億元、1.46萬億元；資產(chǎn)負債率分別高達83.75%、88.5%、84.36%。融創(chuàng)中國總負債8465.55億元，資產(chǎn)負債率為88.12%。據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計，40家規(guī)模房企截至2019年底總負債規(guī)模共計13.83萬億元，前述4家巨頭占了42%。

??去年11月，王石在新書《我的改變：個人的現(xiàn)代化40年》分享會上談及萬科業(yè)績，“再過兩個月，萬科的年報就要出來了，根據(jù)我掌握的信息，公布的年報非常好”，但實際情況可能更為“骨感”。

??財報數(shù)據(jù)顯示，2019年萬科實現(xiàn)凈利潤388.7億元，同比增長15.1%，低于市場預期的20%。萬科總資產(chǎn)17329.93億元，同比增長13.17%；負債總額14593.5億元，同比增長12.87%，這一數(shù)字高于天津市2019年的GDP（14104億元）。其中，有息負債合計 2578.5億元，占總資產(chǎn)比例為 14.9%。有息負債以中長期負債為主，一年以上有息負債1639.7億元，占比為63.6%。

??由于地產(chǎn)企業(yè)預售特性，銷售期房時收到的房款在交付后方可確認收入，交付之前是以“預收賬款”形式計入資產(chǎn)負債表的負債上，也叫合同負債。2019年萬科的負債中合同負債6244億元，占總負債的42%。2019年萬科資產(chǎn)負債率84.36%，但其凈負債率33.87%，行業(yè)整體平均水平高于40%，但相比2018年度的 30.89%有所提升。

??值得注意的是，2019年萬科籌資活動現(xiàn)金流出為1567.32億元，同比增加25.88%，其中用于償還債務所支付的現(xiàn)金達到1007.16億元，同比增加36.37%，這是萬科歷年來最大規(guī)模的年度還債金額。

??不過，像碧桂園、萬科這類頭部房企融資渠道相對較暢，短期償債壓力較小。財報數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，萬科持有貨幣資金1661.9億元，高于一年內(nèi)到期的流動負債總和960.11億元。

??在碧桂園萬億元總負債中，有息負債總額3696億元，其中需于一年以內(nèi)償還的短期有息債務約1163億元，占總有息負債之31%。截至2019年年末，碧桂園賬面擁有現(xiàn)金余額約2683.5億元，此外另有3167.9億元的銀行授信額度未使用；公司現(xiàn)金余額對于短期有息債務的覆蓋比例達到2.3倍。碧桂園2019年凈借貸比率僅46.3%，同比下降3.3個百分點。

??從資產(chǎn)負債率看，在40家規(guī)模上市房企中，建業(yè)地產(chǎn)最高，達91.25%。截至2019年末，建業(yè)地產(chǎn)總負債同比增加43.3%至1313.65億元。其中，流動負債共1103億元，同比增加45.3%；非流動負債總額從157.59億元增至210.67億元，其中地產(chǎn)優(yōu)先票據(jù)總額131.17億元，同比增加3成。建業(yè)地產(chǎn)當期對外擔保還從2018年末的295.23億元增至2019年末的423.82億元。

??截至2019年末，建業(yè)地產(chǎn)總借貸314.9億元，同比增加58.6%；凈借貸比率64.2%，同比上升9.2個百分點；手中包括受限資金的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物總值約307.85億元，尚能覆蓋其一年內(nèi)到期債務248.32億元。

??相比之下，中海地產(chǎn)財務情況較為穩(wěn)健。截至2019年底，其總負債達4347.51億元，但資產(chǎn)負債率僅60%，凈負債率33.68%。持有現(xiàn)金954.5億元，加上未動用銀行授信額度人民幣372.9億元，可動用資金達1327.4億元，其一年內(nèi)到期的有息負債為320.8億元，占有息負債總額的16.9%。整個2019年度，中海地產(chǎn)的加權(quán)平均借貸成本僅為4.21%，融資成本依然處于行業(yè)最低區(qū)間。

??福晟金茂等短債償付壓力大

??2020年一場突如其來的疫情打亂了房企的正常生產(chǎn)與銷售計劃。銷售回款的大幅削減，令房企現(xiàn)金流壓力更為凸顯。特別是近年來沖刺規(guī)模的激進型房企，短期償債壓力更值得警惕。

??“特殊時期考驗現(xiàn)金流，但是現(xiàn)金流不是危難時才要考慮，而是要‘天晴補屋頂’。龍湖在2019年下半年就開始注重現(xiàn)金流，2020年1月已完成了全年的基本融資。”龍湖董事長吳亞軍說。

??以現(xiàn)金短債比衡量房企短期債務償付能力，在中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計的40家規(guī)模房企中，短債償付能力最強的正是龍湖集團。截至2019年末，其一年內(nèi)須償還債務共139.27億元，貨幣現(xiàn)金為607.82億元，后者是前者的4.36倍。

??此外，老牌內(nèi)房股中海地產(chǎn)、華潤置地、遠洋集團、越秀地產(chǎn)以及新秀房企龍光地產(chǎn)等，現(xiàn)金短債比均超過2.9倍，短期償債能力均較強。

??但仍有9家現(xiàn)金短債比小于1，即手上貨幣資金難以覆蓋一年期短期債務，存在償付力不足壓力，分別是融創(chuàng)中國、中國金茂、弘陽地產(chǎn)、中梁控股、雅居樂以及福晟國際等。

??3月31日，福晟國際控股集團發(fā)布了2019年度全年業(yè)績公告，多項財務數(shù)據(jù)惡化。截至2019年末，福晟國際銀行結(jié)余及現(xiàn)金約8.79億元，同比減少31.84%，帶息債務卻從上年81.19億元增至97.21億元，同比增長19.73%。福晟國際一年內(nèi)到期的借款30.49億元，占借款總額比重從上年的12.53%上升至31.37%。現(xiàn)金短債比僅0.29，償債壓力較大。

??截至2019年末，福晟國際凈負債率約122.6%，同比降低42.2個百分點，但凈負債率仍高企。

??對于緊張的資金狀況，2020年3月，福晟國際已延長3.8億港元（約3.48億元人民幣）的貸款償還期限12個月，目前正在就重續(xù)及延長將于2020年5月到期的12億元貸款事項與一家信托公司進行磋商，希望將該貸款延長還款期限24個月，但截至報表披露日尚未談妥。

??融創(chuàng)中國是房地產(chǎn)業(yè)的并購王。得益于大手筆的并購，融創(chuàng)中國迅速上位，但短期負債壓力亦加大。截至2019年年底，融創(chuàng)借貸總額為3222.7億元，增長40.5%，其中一年內(nèi)到期借貸為1357億元，長期借貸為1865億元，公司現(xiàn)金為779億元，現(xiàn)金覆蓋短期債務的倍數(shù)為0.57，說明公司短期償債壓力較大。

??中國金茂的資產(chǎn)負債率從2018年的71%上升至2019年的74%。截至2019年末，中國金茂有計息銀行貸款及其他借款合共人民幣960.36億元，同比上漲9%。現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物人民幣171.95億元，而一年期償還借款為266.63億元，無法覆蓋短期債務，或有償債壓力。

??截至2019年末，扣除受限制銀行存款及以質(zhì)押存款后，弘陽地產(chǎn)可支配貨幣現(xiàn)金僅86.92億元，一年內(nèi)到期計息貸款105.16億元、一年內(nèi)到期優(yōu)先票據(jù)18.94億元，合計約124.1億元，現(xiàn)金短債比僅0.7。

??憑借高周轉(zhuǎn)迅速躋身千億房企陣營并于去年赴港上市中梁控股，財務壓力較大。截至2019年末，中梁控股可支配貨幣現(xiàn)金149.56億元，一年內(nèi)應償債務201億元，兩者之間有51億元資金缺口。當期中梁控股因借貸產(chǎn)生的利息費用累計37.85億元，同比增加55.2%。

??在借助融資做大規(guī)模時，高負債成為懸掛在房企頭上的達摩克利斯之劍。在行業(yè)整體增速放緩、大規(guī)模償債壓力逼近下，高負債潛在危機更被放大。