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??限競(jìng)房主導(dǎo)北京市場(chǎng)3年多后，五環(huán)內(nèi)西紅門于今年4月加入其中。

??4月29日下午，掛牌一個(gè)月后的西紅門兩地塊開始競(jìng)拍，吸引了金茂、電建、招商、金融街、首開、龍湖、新城等一眾房企參與。

??經(jīng)過(guò)多輪角逐，新城以29.4億元奪得大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)B1-05-(2)地塊，溢價(jià)率7.38%，樓面價(jià)約3.89萬(wàn)/平方米；首開+龍湖聯(lián)合體以以37.4億元奪得大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)B1-05-(3)地塊，溢價(jià)率3.03%，樓面價(jià)約3.95萬(wàn)元/平方米。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者注意到，被外界稱之為西紅門的“雙子星”無(wú)論是成交溢價(jià)率還是樓面價(jià)都看似平平無(wú)奇，但最令房企“著迷”的是它高得有些意外的限價(jià)：銷售均價(jià)不超過(guò)6.44萬(wàn)元/平方米，最高銷售單價(jià)不得超過(guò)7.08萬(wàn)元/平方米。這一數(shù)字順利將大興限競(jìng)房天花板拉升到“7萬(wàn)元+”。

??反觀兩地塊附近的項(xiàng)目，記者發(fā)現(xiàn)西紅門板塊目前基本沒有新房在售，可售房源基本是二手房，價(jià)格約為4.3萬(wàn)元/平方米。其中，福星花園是距離新地塊最近的老舊小區(qū)，目前二手房?jī)r(jià)在3.76萬(wàn)元/平方米；西側(cè)一路之隔的鴻坤理想城，其中，離新地塊最近的是鴻坤理想城·派郡小區(qū)，其均價(jià)為4.76萬(wàn)元/平方米。鴻坤理想城·禮域府，高層小區(qū)，二手房?jī)r(jià)格在5.4萬(wàn)元/平方米。上述3個(gè)小區(qū)均低于兩地塊不超過(guò)6.4萬(wàn)元/平方米銷售均價(jià)。

??不僅僅如此，該板塊最貴的項(xiàng)目是鴻坤林語(yǔ)墅，均價(jià)僅約7.4萬(wàn)元/平方米。也與西紅門的最高銷售單價(jià)不得超過(guò)7.08萬(wàn)元/平方米數(shù)字相差不大。

??不難發(fā)現(xiàn)，西紅門兩地塊銷售均價(jià)不超過(guò)6.4萬(wàn)元/平方米，最高銷售單價(jià)不得超過(guò)7.08萬(wàn)元/平方米這一限價(jià)數(shù)字對(duì)于房企“形同虛設(shè)”。這也給拿地的新城、首開、龍湖房企們?cè)诋a(chǎn)品打磨、銷售價(jià)格上更多的可操作空間，揭去限競(jìng)房?jī)r(jià)格低、品質(zhì)低的“標(biāo)簽”。

??“在過(guò)去的兩年里，限競(jìng)房是給剛需的政策性福利。政府限制了銷售單價(jià)，也限制了銷售總價(jià)，好幾個(gè)項(xiàng)目還出現(xiàn)了一二手倒掛絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。但現(xiàn)在，限競(jìng)房福利性質(zhì)減弱了。政府仍然限制面積，但在價(jià)格方面限制已經(jīng)悄悄松開。”北京土地市場(chǎng)一位研究人士對(duì)此表示。

??事實(shí)上，長(zhǎng)期以來(lái)由于限競(jìng)房沒有自主定價(jià)權(quán)，無(wú)法突破銷售均價(jià)等特點(diǎn)，造成了限競(jìng)房利潤(rùn)有天花板。

??“比如大興的有兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)拿地價(jià)3.98萬(wàn)元/平方米，一個(gè)是4.04萬(wàn)元/平方米，它們都賣到了4.5萬(wàn)元/平方米，這中間不到一萬(wàn)元的利潤(rùn)成本，如果再除去建安成本、推廣費(fèi)用，盈利空間可想而知。開發(fā)商不是慈善機(jī)構(gòu)，以盈利為目的，利潤(rùn)有限的情況下肯定會(huì)在品質(zhì)上有折扣。”一位資深樓盤營(yíng)銷總對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者分析。

??“為了控制減少成本，限競(jìng)房只能是快周轉(zhuǎn)。”上述中原地產(chǎn)某樓盤代理營(yíng)銷總則向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者道出適當(dāng)控制限競(jìng)房盈利空間的一個(gè)方法——用時(shí)間換盈利空間。

??上述北京土地市場(chǎng)研究人士也同時(shí)表示，過(guò)去兩三年入市的限競(jìng)房是不能抱有太大期待的。開發(fā)商不是做慈善，當(dāng)利潤(rùn)空間被壓低時(shí)，自然要降低部分成本。這樣一來(lái)，地段和質(zhì)量必然是要犧牲的其中一項(xiàng)。

??除了“誘人”超高限價(jià)，西紅門“雙子星”還有什么原因讓房企如此青睞？

??“從2017年至今北京土拍市場(chǎng)供給了112宗限競(jìng)房地塊，其中位于五環(huán)內(nèi)有13個(gè)，如今四到五環(huán)之間限競(jìng)房就更少了，所以西紅門這兩個(gè)地塊也顯得彌足珍貴；其次是配套方面，地塊周邊不僅有宜家以及薈聚這樣大型成熟的商業(yè)配套；除此之外還有生態(tài)公園以及貫穿南北的地鐵19號(hào)線南延等，這些利好都給西紅門增長(zhǎng)了人氣，關(guān)注度也逐漸升高。”上述北京土地市場(chǎng)研究人士分析。

??公開資料顯示，西紅門兩地塊處在南四環(huán)和南五環(huán)之間，西北側(cè)挨著就是京開高速西紅門收費(fèi)站，距離軌道交通4號(hào)線西紅門站約兩公里。地塊屬于西紅門范圍，南側(cè)200米左右就是西紅門鎮(zhèn)政府。西紅門商圈內(nèi)有鴻坤廣場(chǎng)、薈聚、宜家等商場(chǎng)，商業(yè)配套齊全。