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??疫情對房企的開發(fā)、銷售、拿地有何影響，2020年房地產趨勢是什么?

??受疫情影響，房企的發(fā)展戰(zhàn)略與管理方向正在發(fā)生微妙的變化。

??恒大許家印開啟“新戰(zhàn)略”:高增長、控規(guī)模、降負債。萬科認為房地產“白銀時代”已進入深水區(qū)，2020年需要做好三件事:回歸商業(yè)邏輯、以不變應萬變，聚焦產品和服務能力，深化組織建設。郁亮表示，每一次危機過后，都能獲得一些發(fā)展機會。

??面對疫情，房地產專業(yè)人士與一線房企領導者，他們如何看待當前的現(xiàn)狀，如何審視2020年房地產行業(yè)的趨勢與機會?

??中房協(xié)馮俊：房企需要提高抗風險能力

??“毋庸置疑，疫情對房地產有較大的影響，今年前兩個月銷售大幅度減少，春節(jié)后項目開、復工停滯。但是我們必須認識到，房地產相比餐飲、住宿、旅游、運輸等這些即時消費的行業(yè)，房地產開發(fā)建設受到的沖擊還是要小一些。”3月18日，中國房地產業(yè)協(xié)會會長馮俊在“2020中國房地產500強測評成果發(fā)布會”上指出，房地產消費是一項長期消費，只要需求存在，并不會導致需求消失。疫情引發(fā)的是建設、銷售延遲，對房地產市場的恢復要有信心，不必抱以過度悲觀的情緒。

??馮俊指出，當前要堅持“房住不炒”的定位。有輿論認為，為了保持經濟增長，政府會放松房地產調控，再次刺激住房需求，馮俊認為這個觀點不符合政策的基本走勢。“‘房住不炒’是一項長期堅持的原則，而不是權宜之計，房企需要靜下心來，按這個定位去構思發(fā)展規(guī)劃和策略。”

??“當前，房企由于銷售延遲，回款減少而引起資金成本增多，房地產企業(yè)要提高抗風險的能力，把防風險放在重要位置上。”馮俊表示，不少房地產企業(yè)負債率過高，銷售稍一遲緩，現(xiàn)金流就阻塞，資金壓力就陡升。房企必須反思，靠加杠桿驅動的發(fā)展能不能持續(xù)，是不是符合綠色發(fā)展的原則。

??面對突如其來的疫情，房企開展各種線上方式、創(chuàng)新營銷，有力地支持了房企抗擊疫情。馮俊表示，伴隨著全國抗擊疫情形勢逐漸向好，很多城市的售樓處逐漸開放，但并不意味著新型的房地產營銷方式可以偃旗息鼓。從近幾個月的情況看，應當將房地產營銷方式改進并繼續(xù)推進下去，以互聯(lián)網和信息技術的應用，來提高營銷效率，簡化購房者的決策流程，減輕購房的勞頓。

??馮俊進一步指出，推進做好房地產線上交易:第一，線上賣房不是噱頭，而是房地產行業(yè)改善營銷服務的必要舉措。第二，線上賣房不是“忽悠”，要保證線上信息的客觀性、真實性。第三，線上不是孤立的系統(tǒng)，要與線下有機結合。第四，線上平臺不僅僅是信息平臺，還要提供買房輔導和法律服務。

??融創(chuàng)孫宏斌：今年是洗牌年

??“今年并購機會肯定比往年要大，今年是洗牌年，但好標的機會不多。”在融創(chuàng)中國2019年業(yè)績會上，融創(chuàng)中國董事局主席兼執(zhí)行董事孫宏斌對宏觀經濟和房地產行業(yè)發(fā)表看法。“現(xiàn)在全球疫情比想象的嚴重，估計未來3個月對經濟影響依然嚴重，疫情還將持續(xù)一段時間。”孫宏斌說。針對房地產市場，孫宏斌指出，目前在房地產“房住不炒”的政策基調不變的情況下，房地產行業(yè)沒有大漲和大跌的邏輯。

??從不同區(qū)域市場來看，孫宏斌表示，2018和2019下半年，市場掉頭時候三四線波動也特別大，分化不平衡，有的城市風險大，有的城市沒風險。一二線城市中，房企如果拿地成本高了，銷量好但也會虧錢。

??“疫情對需求端影響沒那么大，整個疫情對中國影響整兩個月，供應這塊我覺得能趕回來一個月。”孫宏斌說，大家都在家里呆了兩個月，對住房體驗更深刻。疫情對低密度是利好，對度假型也是利好，所以疫情對需求是積極促進;不過，經濟下行會影響買房的購買力，但是刺激對沖貨幣可以對沖下行影響購買力。

??“面對這次疫情，綜合競爭力強的房企有優(yōu)勢，均衡、穩(wěn)健的公司有優(yōu)勢。”孫宏斌認為，融創(chuàng)今年要做好三件事，提高企業(yè)的綜合競爭力。第一，調融資結構，降低融資成本1到2個點，維持現(xiàn)在的融資規(guī)模，但是要調整融資結構，使融資結構更加合理，從而達到降負債的目的。第二，減少持有型物業(yè)，平衡資產結構。去年融創(chuàng)出售了酒店，今年還將繼續(xù)出售酒店資產，也不排除出售樂園。第三，謹慎拿地。目前地價還是偏高，要謹慎拿地，等待后面更好的機會。

??旭輝林峰：房企“活下去”是硬道理

??“這次疫情產生了蝴蝶效應,后續(xù)發(fā)展還是未知。這個‘蝴蝶’在海鮮市場煽動的翅膀在全球掀起了龍卷風，引發(fā)的金融風暴可能對全球經濟帶來影響，拖進大衰退期。”旭輝控股CEO林峰在“中國房地產500強測評成果發(fā)布會”上指出，疫情的出現(xiàn)同時對房地產行業(yè)產生了一定沖擊。

??林峰指出，一季度房地產投資增速是近20年來的新低，表現(xiàn)在以下幾個方面:第一，銷售方面，一季度整體的銷售平均下降了50%，整體不容樂觀，百強企業(yè)情況相對好些。第二，從地產行業(yè)基本面看，自疫情發(fā)生以來，房企收入減少、成本增加，也增加了額外的防范措施成本。第三，商業(yè)地產方面，開發(fā)商減免商家租金，同時物業(yè)服務和支出加倍。第四，金融市場方面，金融市場余震引發(fā)的全球經濟衰退，可能對中國帶來更深層的連鎖性反應，由資本市場影響到制造業(yè)。第五，客戶的購買力受到沖擊，不確定性會使居民的消費信心受到影響。

??作為房地產企業(yè)的管理者，林峰提出三點思考，也代表旭輝在疫情之下的戰(zhàn)略調整。第一，資金為王。旭輝目前在千方百計收攏現(xiàn)金流，收縮開支，減少投資，確保在資本市場不能融資和銷售大幅度打折的情況下，企業(yè)還能活下去。活下去就是硬道理，現(xiàn)金流就是生命線。

??第二，加強能力建設，鍛煉好內功。如何做好產品和服務，提高精細化管理和價值成本，打造出符合客戶需求的產品和服務“價值包”至關重要。這個“價值包”要能夠為客戶創(chuàng)造增值價值，讓客戶愿意買單。未來每一個成本控制都很關鍵，但不能去掉客戶的價值成本，需要每一環(huán)都去挖掘管理，向管理要效益進行企業(yè)的核心建設。

??第三，關注質量，淡化規(guī)模。關注銷售背后的含金量——有回款和利潤的銷售才是健康良性的發(fā)展模式。林峰總結為:“廣積糧，高筑墻，緩稱王”，要追求利潤和質量的管理。

??新城控股王曉松：保持競爭力與快速反應能力

??“春節(jié)前后吾悅廣場都處于停業(yè)狀態(tài)，2月下旬開始恢復營業(yè)，目前所有營運區(qū)的吾悅廣場已經全部恢復營業(yè)，商戶有90%左右的比例恢復營業(yè)。”新城控股董事長兼總裁王曉松在2019業(yè)績發(fā)布會上說。

??新城控股旗下商業(yè)地產板塊成為受疫情影響較大的一個板塊。王曉松透漏，疫情期間吾悅廣場給予商戶67天的租金減免，綜合考量預計對2020年租金收入整體影響在5億元左右。不過，對于年55億元租金的收入目標，新城控股有信心確保該目標實現(xiàn)。

??王曉松介紹，新城控股目前復工和銷售情況，全國除了武漢以外，各地項目都已經復工復產，4月初工人基本100%到位，售樓處除武漢以外已全面開放。從全國來看，整體一、二線城市的銷售情況略優(yōu)于三、四線城市。

??對于住宅市場的盈利，王曉松表示，行業(yè)的利潤率趨勢屬于平穩(wěn)下滑的狀態(tài)，所以未來整個住宅的利潤率并不會非常高。

??針對2020年新城的發(fā)展方向，王曉松提出了四點:更加關注質量，包括前期拓展、產品質量、運營質量、服務質量、人才梯隊質量;關注對標，項目端對標市場，公司端對標同行企業(yè)，提升公司競爭力;在保證公司資金安全的前提下，保持對市場的快速反應，市場好的時候抓住機遇，保持增長量，市場不好的時候保持相應地位;保持雙輪驅動的中長期發(fā)展戰(zhàn)略不變。

??龍湖邵明曉：守住財務紀律

??“受疫情影響，商業(yè)地產影響更大一點，39個龍湖天街2月份關店近8成。3月份，39個全部開業(yè)，復工面積達到五六成。”龍湖集團CEO邵明曉在龍集團2019業(yè)績發(fā)布會上表示，疫情對地產開發(fā)和商業(yè)運營有影響，但是可控。商業(yè)恢復到正常水平，要觀察大學(4月上旬)、中小學的復學時間(4月20日左右)。

??邵明曉表示，地產開發(fā)層面，3月中旬除武漢外全部復工，影響可控，全年可以全部彌補;銷售層面，2月底大部分售樓處復工、3月除武漢外售樓處全部復工。土地儲備方面，過去兩個月是拿地的好時機，最近一些城市的地價已經開始提高，尤其是一些熱點城市。

??“龍湖財務總體比較穩(wěn)健，現(xiàn)金相對充裕，在土地市場相對冷的時候可以多拿一些項目，如果土地市場非常熱，就會緩一緩。但前提是守住財務紀律，守住凈負債率。”邵明曉說，拿地金額上，是以凈負債率倒推的，前提是保證50%-60%的凈負債率水平，預計今年的拿地金額會在去年的基礎上穩(wěn)中有增。

??“融資方面，海外融資環(huán)境目前不是好的窗口期，但這是暫時的。”邵明曉說，國內流動性比較寬松，但對房地產的定調沒有變化，房地產不作為短期經濟刺激的工具，高層將保持房地產調控政策的持續(xù)性、穩(wěn)定性，不希望“大水漫灌”進入房地產市場。資金市場將會如何影響房企，他進一步指出，未來三個月需要融資來保證現(xiàn)金流穩(wěn)定性的企業(yè)來說風險非常大，單一依賴海外融資的企業(yè)風險很大，多樣化融資的企業(yè)相對比較主動。

??龍湖將2020年的目標鎖定在2600億元，這與2019年未結算的合同銷售規(guī)模2535億元相比，增幅略顯保守。邵明曉解釋，之所以定下全年2600億元，是基于龍湖穩(wěn)健增長的目標。

??建業(yè)胡葆森：今年市場有10%的下調影響

??建業(yè)地產2019年突破1000億元的規(guī)模大關。建業(yè)地產董事會主席胡葆森在2019年業(yè)績發(fā)布會上說，千億對房地產這個行業(yè)來說也不算什么新聞了，但這對業(yè)務聚焦在一個省的建業(yè)來講，是具有標志性意義的。

??這個標志意義是建立在三年增長四倍的基礎之上，建業(yè)地產從2016年200億元跨越到2019年1000億元，實現(xiàn)三年增長800億元的速度，建業(yè)地產高速增長無疑。但是建業(yè)地產也承認高速增長帶來的一些問題，如負債增加、盈利沒有實現(xiàn)與銷售的同步增長。

??胡葆森表示，未來2-3年是建業(yè)地產的“戰(zhàn)略鞏固期”，具體是指:鞏固過去三年快速成長的成果，同時要著力于降低負債率，提高盈利能力，提高自己的成本控制能力，從而在國際市場和國內市場還存在著不確定性的時候，把企業(yè)的發(fā)展安全性繼續(xù)提高。

??對于2020年房地產市場，胡葆森認為，金融政策和房地產調控政策，不會繼續(xù)收緊，也不會因為疫情突發(fā)的影響，突然把房地產市場從供應端、從消費端又放開，今年突出的還是一個“穩(wěn)”字。

??“總的判斷，今年市場雖然受疫情影響，可能有10%左右的下調影響。好的企業(yè)對政策的依賴性不會那么高，反而生存狀態(tài)不好的企業(yè)，即使沒有疫情，在房地產市場格局的調整過程中也會逐步地出局，只不過因為疫情的影響他們出局的速度會加快。”胡葆森說。

??朗詩黃征：健康住宅是行業(yè)未來趨勢

??“這次疫情給很多行業(yè)帶來深刻的影響，房地產行業(yè)在短期內面臨著很多的挑戰(zhàn)，包括客戶需求的延后，銷售下降，現(xiàn)金流沉壓。”朗詩地產總裁黃征在“中國房地產500強測評成果發(fā)布會”表示，疫情給房企提供了一個反思機會，行業(yè)如何發(fā)展，企業(yè)如何提高自己的免疫力和精細化管理能力，產品如何更好滿足客戶的需求。

??“疫情使需求延后，但并沒有讓需求消失，包括改善型需求還在增加，人們從有房子住到住得好，還需要很長一段時間。”黃征指出，疫情期間人們長時間待在家里，可能對住宅的需要有更深刻的體會，尤其對于住宅健康的關注。

??黃征指出，疫情重新讓房企思考如何打造健康、舒適的產品，更好地滿足用戶的需求。隨著消費升級、行業(yè)政策的調控，越來越多的房企強調綠色和環(huán)保，制造業(yè)的屬性愈發(fā)鮮明。

??疫情期間，朗詩的產品得到了業(yè)主的檢驗。由于朗詩在綠色建筑技術和高科技材料方面的投入，打造的綠色健康的概念和標準，在業(yè)內獨樹一幟。其開發(fā)的小區(qū)擁有獨立的新風系統(tǒng)，采取雙通道的設計，進風和排風相互獨立，有效保障了空氣的安全，這樣就避免了交叉感染，即使不開窗戶也可以保持空氣的清新。

??“在后疫情時代，住宅產品會更加強調健康，也會成為行業(yè)的大趨勢。”黃征表示，相信健康住宅將不再只是營銷的口號，希望越來越多的企業(yè)加入進來，推動房地產行業(yè)更加健康、綠色的發(fā)展。

??東原集團楊永席：后疫情時代的社區(qū)運營之路

??“疫情發(fā)生以來，大家可以看到物業(yè)管理公司在整個疫情當中作出了很多不凡的貢獻。同時也看到，武漢不同的社區(qū)之間，不同的產品以及不同的物業(yè)管理之間，社區(qū)感染新型冠狀肺炎和家庭感染的頻次和數量也不同。”東原集團總裁楊永席在“中國房地產500強測評成果發(fā)布會”上針對“疫情時代的社區(qū)運營”發(fā)表他的看法。

??不同的社區(qū)有不同的管理方式，也體現(xiàn)了不一樣的結果。隨著城市化進程的推進，社區(qū)不僅賦予了每個人美好生活的期許，更成為承載各種生活服務的平臺。

??如何打造一個好社區(qū)，楊永席認為，無論是健康住宅打造，還是社區(qū)運營，要在產品定義階段，擁要有社區(qū)運營的思維、做好后期運營規(guī)劃。以東原集團為例，在產品的定義和客戶定位上，首先考慮到了社區(qū)的會客廳，業(yè)主和老年人及兒童的活動場所、健身場所、社交場所以及園林場所。

??楊永席認為，健康住宅不僅注重戶型，還要從多個維度去考慮，比如風向的流動，日照、采光，社區(qū)空間的打造，以及后勤通道的設計，這些都是健康住宅很重要的一部分。

??社區(qū)的運營也是關鍵一環(huán)。楊永席稱，東原始終倡導線上線下相結合的方式，疫情期間線上發(fā)揮了重要的作用。疫情期間東原云劇場舉行了56位業(yè)主線上不見面演唱會，很多業(yè)主得到了鼓舞。楊永席認為，搭建人與人之間的鏈接，業(yè)主和業(yè)主之間的鏈接，這才是社區(qū)運營的本質。