公司丁祖昱 2020-05-29 09:26:31 來源：丁祖昱評樓市
??自3月中旬以來，房企海外發債跌至冰點，CRIC監測的95家典型房企4月無任何境外美元債發行，這是自2017年房企海外發債潮以來，首次出現單月清零。
??4月底，時代中國控股發布擬發行2億美元優先票據的公告，自5月6日起息并實現上市買賣，標志著中資美元債的重新啟動。至此，房企美元債發行“斷檔”已超過50天。
??房企海外發債正在逐漸恢復。自5月6日至5月25日，已有4家房企成功發行境外美元債，發債總額達到10.94億美元。并且，整體認購需求強勁，其中碧桂園新發債認購倍數近13倍，正榮地產總認購也超過7倍。
??結合目前房企中資美元債具體發行情況，本文將結合房企海外債到期償還情況分析市場下一步走向。
??01
??房企美元債“斷檔”超50天
??迫于償債壓力，2020年伊始，房企便掀起了海外發債潮。1月份95家房企發行合計約1106億元人民幣海外債，為房企發行海外債以來發行數額最高的月份。
??經歷過1月的發債井噴，受疫情影響，外資對中國市場未來恢復較為悲觀，導致2月海外發債急速縮水，發行量環比下降72.4%，同比下降51.9%。
??隨著疫情在全球擴散，境外資本市場波動較大，由美股熔斷等危機引發的債券市場拋售，使得中資美元債發行受到較大的影響，3月中旬后房企海外債發行量跌至冰點，95家典型房企境外發債208.58億元，環比下降27.6%。
??自3月12日至5月5日，CRIC監測的95家典型房企無美元債發行，房企美元債發行“斷檔”超過50天，4月更是出現的單月清零的情況，是2017年房企海外發債潮以來首次。
??隨著國內疫情逐步控制，國內外出臺了多項穩經濟的措施，短期內市場經濟流動性得到部分恢復，4月底中資房企美元債發行開始有了“破冰”之勢。
??時代中國于4月27號公布計劃發行364天的海外短債2億美元，融資利率6%，并于5月6日起息并實現上市買賣，這標志著中資美元債的重新啟動，實現破冰。
??迫于資金壓力，房企迅速重啟美元債進行融資，自5月6日至5月25日，已有4家房企成功發行境外美元債，分別為時代中國控股、正榮地產、碧桂園以及力高集團，這4家房企美元債發債總額達到10.94億美元。
??從認購情況來看，一級認購比較火爆，碧桂園新債認購倍數近13倍，因認購需求強勁，新債上市后也帶動碧桂園存量舊債整體走強。高收益板塊正榮地產新發也受市場追捧，總認購超7倍。
??02
??規模房企發行成本略有下降
??綜合對比4家發債房企，從發債用途來看，時代中國發行的是364天的短債，主要用于公司的一般用途。碧桂園、正榮、力高三家企業今年陸續有美元債到期，資金用途均擬用于將于一年內到期的現有中長期境外債務的再融資。
??從融資成本的角度，對比房企歷史同年限或規模相等美元債，碧桂園和正榮地產融資成本略有下降。其中，碧桂園本次發行的美元債相較于2019年的3月發行的5.5億美元的5年期美元債利率下降1.1個百分點，而力高集團則相較于其計劃替換的2020年11.0%票據成本高出了2個百分點。
??整體來看，由于龍頭房企在償債能力方面體現出優勢，目前在經濟短期流動性寬松下，龍頭房企融資成本相較于中小房企成本更優，較以往的降幅更大。
??03
??更多房企嘗試恢復發行美元債
??房企的融資壓力正在加大。
??疫情使得房企的銷售端受到了較大的影響，而房企的資金來源很大一部分來自銷售回款。2020年1-4月TOP100房企全口徑銷售業績規模同比下降14.5%，排名靠后的房企銷售受到的影響更大。
??除了銷售端回款下降帶來的壓力，近兩年進入境外債償債高峰，也給房企融資提出了更高的要求。
??自2016年三季度末，房企的境內融資環境多渠道受阻，從2017年開始，房企轉戰海外發債，掀起海外發債潮，當年海外發債總額約達到2459億元，增量接近2千億元。接下來的幾年，海外債一直是房企補充公司運營資金的重要渠道，年增量均超過800億元人民幣。
??由于大部分海外債的年限普遍為2-5年，因此，近兩年房企達到償債高峰期。從95家房企美元債到期情況來看，2019年全年到期額約達1700億元人民幣，2020年房企的境外債到期額持續高位，上半年到期約1020億元人民幣，下半年雖稍有下降但仍在高位約有937億元人民幣。2021年，房企將進入第二償債高峰，其中上半年房企到期境外債有1782億元，高過2019年全年到期額。
??單從2020年二季度到期情況來看，截至4月26日，有12家房企發行的13筆美元債將在6月30日之前到期，待償還美元債金額總計為34.67億美元，約合人民幣248億元。
??疫情爆發后，對房企的現金流提出了挑戰，加上房企中長債發行用途的限制，海外短債發行也受到房企青睞。
??隨著二級估值和市場需求的修復與企穩，房企美元債融資開始逐漸恢復。
??近兩年房企海外債集中兌付，疊加疫情全球擴散帶來的負面影響，房企的銷售和再融資壓力都比較大。從2020年一季度開始，多數需要償還債務的房企通過提前布局，對于未來一年內即將到期的美元債，已做好了償還債務的準備，安全邊際比較高。
??部分面臨償債高峰、又缺乏資金渠道的房企，將背負較大的償債壓力，接下來，對自有資金的籌措和銷售回款的要求也會更高。作為債券投資人，也需要密切關注此類公司的短期風險。
??未來一段時間，海外發債仍將處于不穩定階段，但迫于融資需求，將會有更多的房企開始恢復發行海外債。
央行行長潘功勝：穩妥化解大型房企債券違約風險
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2023-10-20其中商品住宅銷售4961套，銷售面積60.02萬平方米，銷售均價11513元/平方米。9月房價：下跌態勢有所遏制，一線城市回穩趨勢明顯
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
