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??總裁一職再度更替，引發了外界的許多猜想。

??6月17日，有媒體消息稱，鑫苑集團總裁李尚榮離職。隨后，中國房地產報記者從接近鑫苑人士處確認了該消息的真實性。不過，關于李尚榮的接替者，上述人士表示，目前還沒有確切的信息。

??公開資料顯示，李尚榮于去年9月才正式入職鑫苑集團，任職時間不到1年；在他之前，鑫苑集團總裁為張立洲，任職時間是2016年6月到2019年6月；更早之前的總裁王信琦也同樣在未滿三年的情況下離開。

??與兩位從萬達轉戰鑫苑的“前任”不同，李尚榮在入職鑫苑集團之前的身份一直更傾向于金融界而非房企。曾任職建設銀行河南省分行黨委書記、行長的李尚榮，離開銀行之后，擔任過京東金融副總裁、農村金融事業部總經理。

??相同的是，三位總裁入職的時間，都處于鑫苑正一心“求變”的節點。

??三任總裁與三個階段

??將時間倒回7年前。

??彼時，鑫苑集團董事長張勇正推動鑫苑置業進行“組織再造、戰略重構”。同年，鑫苑高調聘請前萬達副總裁王信琦擔任CEO，欲打造一支全新的職業經理人團隊。王信琦的出現，也的確讓為鑫苑掀起了一場“二次創業”的戰略與管理變革。

??王信琦任職期內，鑫苑確立了“高周轉、高杠桿、高激勵和輕資產”組成的“三高一輕”模式，并迅速布局全國，使業績得到增長。公開數據顯示，2013年-2015年，鑫苑置業營收分別為8.977億美元、9.197億美元、11.64億美元，同比增速為-1.86%、2.45%、26.59%。土地市場方面，鑫苑置表現也相對積極。截至2016年底，鑫苑置業預計總建筑面積為413.89萬平方米。

??顯然，張勇對這一成績并不滿意。2016年7月，供職不到三年的王信琦，離開鑫苑集團，接棒總裁一職的是同樣來自萬達的張立洲。

??這一階段，鑫苑開啟了全面推動國際化、產業化、智慧化發展的模式，并提出打造 “國際化的科技地產綜合運營商”這一目標。

??張立洲任職的3年時間里，鑫苑置業先后成立產業平臺鑫創科技、融資代建平臺鑫巖資產、地產管理云平臺鑫巨科技、商管公司盈懷商業、物管公司鑫苑物業、智慧科技平臺愛接力科技。其中，鑫苑物業在2017年掛牌新三板后，又于2019 年轉向港交所。

??不過這些多元化業務，對鑫苑的營收貢獻極微，甚至處于仍在持續投入階段。根據鑫苑置業2018年年報，地產開發營收貢獻占比96.5%，物業服務占比2.9%，其他業務占比0.2%。

??從營收增速上看，張立洲任職期內鑫苑置業一直在成長。鑫苑置業年報顯示，2016年至2018年，鑫苑置業分別實現銷售額17.62億美元、24.66億美元、22.65億美元。

??土儲方面，截至2017年底鑫苑置業預計總建筑面積為516.26萬平方米，2018年則達到754.18萬平方米。土儲擴張的同時，鑫苑置業的資產負債率也持續攀升。公開數據顯示，2016年至2018年的三年里，鑫苑置業的總負債為33.03億美元、53.27億美元、72.88億美元，資產負債率為78.29%、83.44%、90.72%。

??到2019年6月，張立洲離職的消息傳出。而關于離職原因，最為流傳的一種說法是，張勇對公司這兩年的發展狀況不太滿意。

??此時，從資金端看，國內融資收緊；從企業內看，鑫苑負債已然超過紅線。如何找到“便宜”的錢，則成為鑫苑在這一階段的當務之急。李尚榮的出現，無疑為解決這一問題，提供了一個出口。

??在房企看來，銀行的錢屬于最便宜那類。而李尚榮曾在國有大行工作多年，先后在總行多個部門、一級分行、二級分行等不同層級的崗位工作，熟悉銀行運作的全流程；同時，對金融產品創新以及信息技術在銀行應用等方面具有豐富經驗，在財務管理、會計制度、內控合規等方面具有深厚的實踐經驗。

??可以說，李尚榮是這一階段，鑫苑集團總裁職位的不二人選。

??2020年4月29日，鑫苑置業公布的2019年全年業績報告顯示，期內總收入為24.83億美元，同比增長11.95%；凈利潤為8303萬美元，同比減少21.63%；歸母凈利潤為6834萬美元，同比減少6.42%

??年報還顯示，除銀行債務外，鑫苑置業還通過發行債務證券和子公司鑫源中國發行的在岸公司債券獲得融資。截至2019年12月31日，擁有本金總額為9.781億美元的優先擔保票據，利率區間為7.75%至14.2%。此外，鑫源中國還有未到期的9890萬美元的公司債券。

??截至報告期末，鑫苑置業負債總額為66.3億美元，同比減少9.03%；未償債務總額為32.1億美元；資產負債率為89.33%，同比2018年的90.72%減少逾1個百分點。短期債務為7341.9萬美元，同比上升67.96%；流動比率從2018年的1.32下滑至2019年的1.26。

??也就是說，鑫苑負債情況有所改善，但償債能力有所下降。

??規模與轉型之痛

??由于負債水平較高，2019年9月以及10月，鑫苑置業曾被標普及惠譽先后下調評級或評級展望。其中標普將鑫苑置業長期發行人信用評級從“B”下調至“B-”，將該公司的高級票據長期發行評級從“B-”下調至“CCC+”；惠譽則將鑫苑置業長期外幣發行人違約評級展望從穩定調整為負面，并確認該公司評級為“B”。

??標普預測，鑫苑置業80%以上的債務將在2021年6月前到期，其中2021年到期的資本市場債務工具接近6億美元。其認為，鑫苑手頭的非限制性現金余額相對較少，這將使公司面臨再融資風險。

??不過在2020年2月，因鑫苑置業提前贖回于2020年3月19日到期的2億美元優先票據，惠譽將該公司的再融資風險評估由“高”調整至“低”。

??業內對于鑫苑的發展路徑頗為惋惜。

??實際上，由于獨特的零庫存模式一直有著不錯業績，這家1997年誕生于河南的房企，在創始人張勇的帶領下，以至于2007年在美國紐交所成功上市。

??可惜，上市多年后，鑫苑置業規模一直停滯不前。不提在其前后誕生的頭部房企；即使是與鑫苑同稱為河南四巨頭房企的建業地產，在固守河南情況下，2019年合同銷售額也達到了1011.50億元。而這一年，鑫苑的合同銷售額約為21億美元（人民幣149億元）。

??值得一提的是，鑫苑在上市之前，曾一度超過建業。

??發展緩慢的原因在業內看來，與其一直引以為豪的“零庫存”模式有關。在美國這類土地私有化的國家，是鑫苑“零庫存”模式發展更為適宜的土壤。在國內，由于供給模式形成機制復雜，沒有土地儲備，待到有開發需求時土地價格或許已經極高。

??同樣，規模也成為鑫苑當下發展的一個掣肘。

??由于債權融資門檻較高，需評級達到一定標準，因此更具規模的房企從中受益，而規模較小房企則難以分享債券融資盛宴，這使市場分化更加明顯。

??后知后覺的鑫苑從2016年起開始沖擊規模。張立洲任職期內，鑫苑置業預計總建筑面積從413.89萬平方米增加至754.18萬平方米，資產負債率也持續攀升。對于負債上升的原因，鑫苑曾正面回應，近年來購地支出較大，致使負債率提升。

??此后，鑫苑的運氣也顯得不太好，隨著國內房地產市場調控開始，鑫苑的銷售也受到影響。

??轉型方面，張勇提出的“科技創新+金融創新+戰略驅動”戰略也不為外界看好。目前，鑫苑的多元化業務，由于仍在投入階段，對營收的貢獻極微。

??2020年初，由于COVID-19的暴發，對鑫苑第一季度的銷售再次產生了不利影響。張勇曾表示，最直接的影響是銷售和建筑工地的關閉。不過我們正在努力恢復全面運營，截至到2020年3月底，除了武漢項目，我們所有的建筑和銷售點都已經重新開放。

??6月5日，鑫苑公布了截至2020年3月31日一季度未經審計的財報。財報顯示，一季度公司實現總營收1.3億美元，實現毛利潤2810萬美元，公司營收主要來自于住宅房地產銷售。報告期間，在中國的合同銷售額達到1.533億美元，建筑面積為90500平方米，每平方米平均銷售價格(ASP)為11809元人民幣(約合1693美元)。

??截至2020年3月31日，鑫苑置業在中國共有11個項目在建和規劃中，可售總建筑面積約為4,467,600平方米。

??現在，隨著李尚榮的“出走”，鑫苑無疑又迎來了新的階段。