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??昔日“瘋狂高地價(jià)”之舉給鄭州市鄭東新區(qū)北龍湖板塊如今豪宅群?jiǎn)栴}頻發(fā)、紛爭(zhēng)不斷埋下了種子。

??有著“河南陸家嘴”之稱的鄭州鄭東新區(qū)北龍湖區(qū)域多年來(lái)一直都是眾多品牌開(kāi)發(fā)商競(jìng)相追逐區(qū)域，該區(qū)域也用一個(gè)又一個(gè)“地王”引領(lǐng)著鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。其城市價(jià)值和區(qū)域價(jià)值都處于鄭州重要位置。

??如今，高價(jià)“地王”帶來(lái)的后遺癥正在顯現(xiàn)。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者于近日走訪北龍湖發(fā)現(xiàn)，繼中海地產(chǎn)項(xiàng)目“套路營(yíng)銷”事件之后，北龍湖區(qū)域多個(gè)品牌房企高端項(xiàng)目也相繼暴雷：降低交付標(biāo)準(zhǔn)、偷工減料、溢價(jià)款、捆綁搭售等問(wèn)題層出不窮，以及部分樓盤(pán)實(shí)際銷售價(jià)格遠(yuǎn)高于區(qū)域內(nèi)備案價(jià)，并以“雙合同”形式對(duì)外銷售。這些亂象正在成為北龍湖區(qū)域樓市常態(tài)。

??針對(duì)正在成為北龍湖區(qū)域樓市常態(tài)的上述亂象，有業(yè)界知情人士表述，“目前‘北龍湖概念’只是一個(gè)預(yù)期，房子很一般，地價(jià)貴的又離譜，配套遲遲跟不上，盡管對(duì)未來(lái)設(shè)計(jì)很美好，但現(xiàn)實(shí)卻很骨感。在整體開(kāi)發(fā)過(guò)程中不僅資金導(dǎo)入慢，企業(yè)導(dǎo)入慢，人口紅利優(yōu)勢(shì)不突出，其他方面的優(yōu)勢(shì)又沒(méi)有真正落地”；另一位當(dāng)?shù)胤科笕耸可踔林毖裕饼埡l(fā)展就是一種不斷讓開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入、購(gòu)房者入圍、增加資金導(dǎo)入的“套娃模式”。

??6月9日至12日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者在鄭州采訪期間走訪了雅居樂(lè)、金茂等多家地產(chǎn)商在鄭州項(xiàng)目公司，對(duì)于北龍湖區(qū)域的地產(chǎn)發(fā)展情況雅居樂(lè)客服經(jīng)理以“領(lǐng)導(dǎo)都不在”為由婉拒，金茂辦公室工作人員以“隨后讓品牌部工作人員聯(lián)系你”后把記者拒之門(mén)外。

??鄭州市自然資源和規(guī)劃局對(duì)上述問(wèn)題亦未予回應(yīng)。

??“頂級(jí)作品”縮水

問(wèn)題不斷的藍(lán)城蘭園項(xiàng)目。中房報(bào)記者崔軍民/攝

??提及鄭東新區(qū)發(fā)展，令當(dāng)?shù)厝私蚪驑?lè)道的就是以龍湖金融島和鄭東新區(qū)CBD為兩端的巨型“如意”。

??其中，按照規(guī)劃金融島是未來(lái)鄭東新區(qū)集金融辦公、商業(yè)和旅游觀光為核心的新型區(qū)域；金融島規(guī)劃由雙環(huán)44棟高層建筑圍合形成城市建筑“巨陣”，并以3.7公里宛如玉帶的南北運(yùn)河為連接，與同為雙環(huán)由60棟高層圍合的CBD中心，共同形成 “如意”造型。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者在鄭州當(dāng)?shù)刈咴L時(shí)曾有當(dāng)?shù)刂槿耸勘硎荆鞍凑锗崠|新區(qū)設(shè)計(jì)和規(guī)劃，北龍湖一帶的造型設(shè)計(jì)如同古代官員手上的‘如意’，被賦予了吉祥的涵義。”

??鄭州鄭東新區(qū)北龍湖正是當(dāng)?shù)毓俜皆O(shè)計(jì)的“CBD 副中心”所在地，定位中原金融核心。該區(qū)域規(guī)劃建設(shè)有6家五星級(jí)酒店、30萬(wàn)平方米濱湖商業(yè)、中國(guó)風(fēng)庭院元素景觀以及5.6平方公里生態(tài)湖面。北龍湖代表著目前鄭州邁向國(guó)際化的最高標(biāo)準(zhǔn)。隨著區(qū)域配套日臻成熟，區(qū)域內(nèi)樓市房?jī)r(jià)近年來(lái)一路狂飆。

??作為引領(lǐng)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)高端人居的北龍湖，全國(guó)以及鄭州本土知名品牌房企競(jìng)相追逐。在北龍湖扎根的有金茂、雅居樂(lè)、藍(lán)城、融創(chuàng)、恒大、保利、中建、正弘等近50家品牌房企。

??按照規(guī)劃，北龍湖南側(cè)為住宅區(qū)域，北側(cè)為科技產(chǎn)業(yè)。知情人士告訴記者，北龍湖豪宅區(qū)域按容積率可以分為三個(gè)區(qū)域：1.5容積率一個(gè)區(qū)域，1.7容積率一個(gè)區(qū)域，2.4容積率一個(gè)區(qū)域。住宅用地被劃分四個(gè)片區(qū)，北部?jī)蓚€(gè)片區(qū)均為限高60米以內(nèi)小高層，南部?jī)蓚€(gè)片區(qū)限高僅有24米；最核心的如意運(yùn)河兩側(cè)區(qū)域僅限高24米、容積率＜1.5。按價(jià)格劃分，北龍湖豪宅4萬(wàn)元/平方米以上在北龍湖只是起步價(jià)，甚至有多個(gè)項(xiàng)目已達(dá)近7萬(wàn)元/平方米。這個(gè)片區(qū)平均房?jī)r(jià)如果按照均價(jià)4.5萬(wàn)元/平方米計(jì)算，正好是鄭州市區(qū)房?jī)r(jià)（1.5萬(wàn)元/平方米）的3倍。

??“頂級(jí)區(qū)域匹配頂級(jí)作品”“每一座偉大的城市，都應(yīng)該有一座XX！”記者在走訪中看到，不少品牌開(kāi)發(fā)商無(wú)不是以磅礴氣勢(shì)向外界宣稱項(xiàng)目的“高大上”。其中，雅居樂(lè)打出的廣告語(yǔ)為“鄭州陸家嘴，中原新浦東”，并對(duì)外宣稱要堅(jiān)守產(chǎn)品四大奢宅基因：國(guó)際品牌建材標(biāo)準(zhǔn)、國(guó)際現(xiàn)代中式建筑、大師手筆園林景觀及豪裝公共空間。

??“我們正是看到了這些大房企進(jìn)入和北龍湖區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以及省市政府對(duì)北龍湖定位，才傾囊購(gòu)買的。”北龍湖雅居樂(lè)御賓府業(yè)主李謙（化名）告訴記者。

??李謙是一位在鄭州做生意的商人，正是由于區(qū)域優(yōu)勢(shì)和大房企進(jìn)入，她在2017年看中了北龍湖雅居樂(lè)御賓府一套豪宅，每平方米大約6萬(wàn)元，房款總價(jià)大約花費(fèi)了1050萬(wàn)元。不過(guò)，李謙發(fā)現(xiàn)自己購(gòu)買的那套房備案價(jià)是4.75萬(wàn)元/平方米，合同備案總價(jià)為850萬(wàn)元。多出的200萬(wàn)元并沒(méi)在購(gòu)房合同中提及，李謙才知道還簽訂了一份又被稱作精裝修合同的“改造合同”。這種模式也是俗稱的“雙合同”。

??好景不長(zhǎng)。后來(lái)，有心細(xì)的業(yè)主通過(guò)項(xiàng)目實(shí)地觀察并采用無(wú)人機(jī)航拍觀察，又發(fā)現(xiàn)了驚人一幕，不僅建筑質(zhì)量粗糙，開(kāi)發(fā)商降低了交付標(biāo)準(zhǔn)，且這些樓盤(pán)龍骨施工工藝缺失，在施工過(guò)程中該焊接的地方?jīng)]有焊接，該穿絲的地方?jīng)]有穿絲，存在重大安全隱患。樓頂防水缺失、部分樓體外墻立面保溫材料以及鋁板工藝缺失，琉璃瓦換成了燒結(jié)瓦，宣傳中的雙大堂變成了僅1.2米寬過(guò)道等一系列問(wèn)題。

??豪宅建筑質(zhì)量和材料品質(zhì)等問(wèn)題引起了110余戶業(yè)主不滿，并向鄭州市相關(guān)部門(mén)反映情況。今年5月12日，鄭州市工程質(zhì)量監(jiān)督站鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)分站約談了雅居樂(lè)御賓府項(xiàng)目的建設(shè)、施工、監(jiān)理、幕墻分包等單位負(fù)責(zé)人，并就發(fā)現(xiàn)問(wèn)題責(zé)令整改。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，相關(guān)整改工作僅有部分推進(jìn)，并未實(shí)際落地，后期能否執(zhí)行到位還是未知。

??除了雅居樂(lè)，還有中國(guó)金茂在北龍湖推出的金茂府項(xiàng)目也存在類似問(wèn)題。據(jù)河南某電視臺(tái)報(bào)道，王女士從2018年4月份交付了570萬(wàn)元首付款后，因不符合鄭州限購(gòu)政策至今沒(méi)能買到手，購(gòu)房款也不退。王女士多次找項(xiàng)目公司鄭州茂輝置業(yè)有限公司解決，卻被告知其中100萬(wàn)元定金沒(méi)法退還。如果繼續(xù)鬧事就拿著這100萬(wàn)元跟王女士打官司。經(jīng)過(guò)該電視臺(tái)連續(xù)報(bào)道后金茂府退還王女士560萬(wàn)元，剩余11萬(wàn)元依然遲遲不予退還，理由是“王女士求助媒體了”。

??王女士說(shuō)買房時(shí)并不是這樣，開(kāi)發(fā)商明知自己不符合購(gòu)房資格還要與自己簽訂購(gòu)房合同，如今又以自己未承諾解決購(gòu)房資格為由提出解約，并扣除10萬(wàn)元違約金。

??藍(lán)城在北龍湖的“蘭園”項(xiàng)目也問(wèn)題不斷，先是2016年初北龍湖藍(lán)城蘭園悄然無(wú)證開(kāi)盤(pán)，再到三年之后多次延期交付。數(shù)百名業(yè)主長(zhǎng)期討要說(shuō)法。

??在北龍湖區(qū)域，套路營(yíng)銷、降低交付標(biāo)準(zhǔn)、偷工減料、溢價(jià)款、捆綁搭售、“雙合同”銷售等問(wèn)題正在成為北龍湖區(qū)域樓市常態(tài)。不僅有雅居樂(lè)、金茂和藍(lán)城，恒大、融創(chuàng)、中海、正弘、亞新和康橋等眾多品牌房企均榜上有名。

??瘋狂地王埋下紛爭(zhēng)種子

雅居樂(lè)御賓府項(xiàng)目因降低交付標(biāo)準(zhǔn)被責(zé)令整改

??作為引領(lǐng)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的鄭東新區(qū)定位，其實(shí)早在2000年我國(guó)城鎮(zhèn)化步伐不斷加快的背景下就已被河南省委省政府提出，“鄭州市要圍繞建設(shè)全國(guó)區(qū)域性中心城市目標(biāo)，打造中原城市群經(jīng)濟(jì)隆起帶的亮點(diǎn)、新的增長(zhǎng)點(diǎn)和帶動(dòng)點(diǎn)”，北龍湖正是鄭東新區(qū)規(guī)劃的點(diǎn)晴之筆。

??在“一張藍(lán)圖繪到底”的大背景下，北龍湖開(kāi)發(fā)于2010年提速。

??隨之而來(lái)的是阿里巴巴、京東、華為、海康威視等知名企業(yè)入駐鄭東新區(qū)，推動(dòng)區(qū)域內(nèi)熱度持續(xù)提升。各大品牌房企也紛紛搶灘鄭東新區(qū)，造成此區(qū)域“地王”頻現(xiàn)，房?jī)r(jià)長(zhǎng)時(shí)間穩(wěn)居鄭州最貴之列。

??記者在北龍湖走訪多日發(fā)現(xiàn)，有“河南陸家嘴”之稱的龍湖金融島正在如火如荼建設(shè)中。據(jù)了解，龍湖金融島面積為1.07平方公里，島內(nèi)樓宇部分整體為環(huán)形城市布局，由外環(huán)、內(nèi)環(huán)及內(nèi)環(huán)沿湖商業(yè)三部分建筑組成。金融島內(nèi)外環(huán)規(guī)劃的44棟樓宇中共有金融辦公樓宇35棟，其中內(nèi)環(huán)20棟、外環(huán)15棟，重點(diǎn)集聚國(guó)際、國(guó)內(nèi)金融行業(yè)龍頭或知名企業(yè)。

??記者看到，目前鄭州金融島已將累計(jì)確定或意向入駐的金融集團(tuán)羅列在其旗下開(kāi)發(fā)的翡云公寓售樓處展示樓盤(pán)上，其中包括工商銀行、中國(guó)人壽、浙商銀行、中信銀行、平安金融中心、光大銀行、百瑞信托、渤海銀行、浦發(fā)銀行、珠江村鎮(zhèn)銀行管理總部、河南投資集團(tuán)、河南省農(nóng)信社、中原證券、河南資產(chǎn)集團(tuán)等。

??當(dāng)?shù)卣Ｍㄟ^(guò)匯聚金融名企讓寸土寸金的金融島成為鄭州乃至河南新崛起的金融高地。

??在龍湖金融島附近，記者看到項(xiàng)目?jī)?nèi)環(huán)已有數(shù)座大樓建成，外環(huán)高層建筑正在施工中，疫情期間除施工人員外禁止入內(nèi)。

??在該項(xiàng)目南邊，則是在鄭州房地產(chǎn)圈內(nèi)被稱為豪宅區(qū)的北龍湖片區(qū)。該區(qū)域房?jī)r(jià)很少有低于4萬(wàn)元/平方米的，其中2018年入市的北龍湖金茂府價(jià)格高達(dá)6萬(wàn)元/平方米，即將入市的融創(chuàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格將突破7000元/平方米。據(jù)鄭州市房管局公布數(shù)據(jù)，今年三四月份鄭州市區(qū)內(nèi)商品房均價(jià)僅在1.1萬(wàn)元/平方米徘徊。

??高房?jī)r(jià)緣于高地價(jià)。2011年—2017年，鄭州北龍湖地王項(xiàng)目頻出，尤其2016年以雅居樂(lè)、榮盛、融創(chuàng)、金茂為代表的品牌房企頻繁出手，其中金茂以總價(jià)35.1億元、每畝單價(jià)4184萬(wàn)元摘得北龍湖“雙料地王”，至今仍是北龍湖地王記錄保持者。就在當(dāng)天，融創(chuàng)以總價(jià)25.54億元人民幣拿下了13號(hào)地塊，約70.34畝、容積率大于1小于1.5，單價(jià)3630.935萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)36310元/平方米。

??現(xiàn)在這一區(qū)域所建住宅小區(qū)大多都是前兩年競(jìng)拍土地上開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目差不多都曾是當(dāng)年“地王”，這里也就成了當(dāng)?shù)厝丝谥械泥嵵荨暗赝醺C”。

??由于政府有限高規(guī)定，該區(qū)域內(nèi)所售項(xiàng)目均為低密度洋房或別墅，所有在售項(xiàng)目都明確地宣揚(yáng)著自己的高端定位。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者走訪還了解到，過(guò)去三年正值鄭州市房?jī)r(jià)最高峰，鄭東新區(qū)房?jī)r(jià)包括北龍湖在內(nèi)正是近年來(lái)鄭州樓市房?jī)r(jià)最高區(qū)域。由于北龍湖不可復(fù)制的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以及大房企品牌價(jià)值，這些項(xiàng)目曾被許多購(gòu)房戶“一搶而光”。

??“當(dāng)初買房相信了大房企品牌，現(xiàn)在挺讓人失望的。”某位不愿具名的購(gòu)房者在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示。

??北龍湖發(fā)展模式的“套娃邏輯”

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者查詢有關(guān)北龍湖的資料發(fā)現(xiàn)，在開(kāi)發(fā)北龍湖過(guò)程中“科技”二字被政府多次提及，中原科技城、中央文化區(qū)科技園區(qū)、中原科創(chuàng)谷等概念相繼提出，“科技、科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)”標(biāo)簽被推到鄭州這座大舞臺(tái)臺(tái)前。

??與此同時(shí)，鄭州市出臺(tái)的《鄭州市高品質(zhì)推進(jìn)城市建設(shè)三年行動(dòng)計(jì)劃(2020—2022年)》(以下簡(jiǎn)稱《計(jì)劃》)，計(jì)劃鄭州市國(guó)土空間總體規(guī)劃劃定32個(gè)核心板塊；按照計(jì)劃要求，3年內(nèi)共計(jì)實(shí)施2443個(gè)項(xiàng)目，力爭(zhēng)完成投資8143億元。

??如此巨額投資在鄭州城建發(fā)展史上史無(wú)前例。近萬(wàn)億的投資砸向32個(gè)核心板塊，也意味著每個(gè)板塊未來(lái)都將是該區(qū)域或組團(tuán)發(fā)展引擎。

??“但金融配套短期跟不上，資產(chǎn)屬性不明顯，競(jìng)地價(jià)限房?jī)r(jià)背景下這些無(wú)疑是一個(gè)‘奇葩’產(chǎn)物。”上述業(yè)界人士表示。

??記者在鄭州走訪另一家房企時(shí)其負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“北龍湖發(fā)展模式其實(shí)就是不斷讓開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入，讓購(gòu)房者入套，增加地稅，增加資金導(dǎo)入。”

??“現(xiàn)在最難受的是地產(chǎn)商，高價(jià)買地卻利潤(rùn)率低，現(xiàn)在行情不好，疫情來(lái)襲需求被禁錮。項(xiàng)目成本追高，導(dǎo)致企業(yè)資金鏈緊張，又加之目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，尤其是高凈值人群‘現(xiàn)金為王’，導(dǎo)致市場(chǎng)層面不好。”上述負(fù)責(zé)人認(rèn)為。

??該房企負(fù)責(zé)人把這一現(xiàn)象比作“俄羅斯套娃”模式，在一張北龍湖規(guī)劃圖上邊指著邊告訴記者，“政府先設(shè)一個(gè)高地價(jià)局，并宣揚(yáng)要把這一帶打造成鄭州‘陸家嘴’，這張圖上除了清一色的地產(chǎn)項(xiàng)目，就是清一色的酒店，規(guī)劃圖上的其他項(xiàng)目都是畫(huà)的，沒(méi)有哪一道是硬菜。除了開(kāi)發(fā)商好像沒(méi)正而八經(jīng)投錢(qián)的。作為最弱小的購(gòu)房戶只是為了買房而買房，但是政府卻囊括了高地價(jià)所帶來(lái)的巨額回報(bào)。如同一個(gè)俄羅斯套娃，大娃套小娃，一個(gè)套一個(gè)，最弱小者購(gòu)房群體被套在最里。”

??高地價(jià)是如何產(chǎn)生的？有行業(yè)人士歸結(jié)于“原始炒作”。

??另一位當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資深人士告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，在當(dāng)前“限房?jī)r(jià)+競(jìng)地價(jià)”模式下開(kāi)發(fā)商盈利空間被大大壓縮，導(dǎo)致成本趨同下設(shè)計(jì)趨同，勢(shì)必弱化開(kāi)發(fā)商追求住房品質(zhì)的外部激勵(lì)，甚至可能將房地產(chǎn)行業(yè)帶入低水平競(jìng)爭(zhēng)末路。

??對(duì)于北龍湖區(qū)域樓市常態(tài)的上述亂象問(wèn)題，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局一位不愿透露姓名的負(fù)責(zé)人告訴記者：“北龍湖大部分項(xiàng)目出現(xiàn)諸多紛爭(zhēng)都是因?yàn)榈貎r(jià)太高，后來(lái)幾年政府又對(duì)這些項(xiàng)目采取了限制商品房售價(jià)導(dǎo)致的。”

??針對(duì)北龍湖板塊問(wèn)題頻發(fā)有何監(jiān)管措施，有關(guān)北龍湖區(qū)域地價(jià)的相關(guān)政策，以及北龍湖區(qū)域已達(dá)“熔斷地價(jià)”的傳言等問(wèn)題，記者把采訪提綱留給了鄭州市自然資源和規(guī)劃局，但截至發(fā)稿未有任何回應(yīng)。