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??隨著人們生活水平的提升，土地供應的稀缺，城市發展逐步進入存量時代，大量房企開始進入城市更新的領域。萬科曾公開表示城市更新未來潛力很大，會為傳統開發業務帶來新的增長曲線。從廣州的永慶坊，到上海的上生新所，再到沈陽的紅梅文創園，經過萬科的實踐探索，歷史古城、破舊公園和廢棄廠房開始煥發出新生。然而，僅僅圍繞老舊建筑進行改造已不能完全滿足于城市發展的需要。在對望京小街的升級改造中，萬科首次將城市更新的邊界拓展至街區小巷這類城市的“毛細血管”，把“商業辦公”與“步行街道”相縫合，對整個街區進行了全方位的綜合提升。

??破局｜探索商業街區改造的共治模式

??據了解，望京小街位于北京大山橋與望京街交叉路口以西，地處望京核心腹地，距離望京南地鐵站600米。匯集了曾經繁華的華堂商場、望京商業中心（現為萬科時代中心?望京）和方恒購物中心。隨著城市定位和周邊業態的更新變化，小街的整體空間愈漸老舊，商業層次與當前的實際需求產生了錯位，道路破損、停車混亂、交通擁堵和環境臟亂等問題日益凸顯。

??然而，除了萬科、方恒兩個企業主體，小街上有近千個零散商戶持有產權。街的一端還有一個1400多戶業主的小區。如何結合片區發展、城市更新和街區治理的痛點問題進行針對性的提升改造，推動訴求不一的多主體共治共建，成為社會資本進入小街更新需要面臨的首要課題。

??今年初，在朝陽區政府的引導下，萬科作為社會資本參與到了望京小街的改造提升工作中。在具體實踐中，萬科多次調研走訪周邊居民和項目商戶，鎖定了“停車難、垃圾多、能耗大”這三大痛點問題。同時，還面向30多家周邊的頭部企業開展了“敲門行動”，例如大望京片區的阿里、美團、奔馳等公司，梳理出了“品質商業、文化體驗、戶外體育、藝術交流”這四大核心需求。結合調研成果和國際人才社區功能定位，配合步行街環境提升計劃，朝陽區政府和望京街道與萬科方面共同形成了現在包含多種功能場景的步行街改造計劃。

??為了有效推進商街的整體改造工作，望京街道辦以萬科、方恒為重點，建立以黨建協調委員會為核心，小街自治委員會為支撐，商戶自治聯盟和流動黨支部為補充的治理架構。望京小街產權方（企業）、管理方（職能部門）、使用方（商戶、居民、消費者）得以有機融合起來。經過10余次區級層面的小街治理調度會，上百次的街道級“吹哨報道”，交通秩序、垃圾分類、施工管理、餐飲及商戶規范管理等一系列重點難點問題得以有效推進解決。

??“結合政府開展的街區更新工作，在望京小街的改造過程中，我們響應號召、主動參與，通過將望京小街的改造整治與緊鄰商業辦公區的升級煥新相融合，形成了目前宜居、宜商、宜業的街區級特色更新。”萬科集團合伙人劉肖表示，將發揮市場主體的專業優勢，把望京小街打造為“國際化+文化+科技”的時尚活力新街區。

??重生｜臟亂差小街變身京城新地標

??改造后的望京小街，如今已經有了煥然一新的靚麗容顏，原來的柏油路、亂停亂放的車輛、廣告牌等設施消失不見，取而代之的是一條歐式風貌且干凈整潔的步行街。當然，它不僅是一條集辦公、購物、休閑、生活于一體的新型商街，更承載著智慧科技、國際交往、文化藝術等屬性功能，吸引望京市民在這里高效地匯聚與交集。

??在智慧科技方面，萬科聯合望京街道對街區設施進行了智慧化升級，開發建設了“智慧之芯”管理平臺，連接智慧停車、綠色節能、小街商圈、社區公約、小街安防等五大運營場景，可對小街商戶人流車流、垃圾箱、溫度、濕度、能耗、消費指數等進行實時數據分析，形成智慧生態閉環。

??在國際交往方面，望京小街片區周圍分布有大量大型企業和跨國公司，世界500強企業6家，涉外企業1113 家。為了提高國際商務文化氛圍，這里將建立國際文化交流活動展示舞臺，打造市級具有影響力的國際人才社區。小街還學習借鑒歐洲步行街的模式，設置了德國特色場景，包括集市商亭、特色餐飲、藝術天幕、垃圾房、音樂和親子活動等豐富元素。

??在文化藝術方面，萬科積極統籌社會資源，引入文化+閱讀特色的城市書屋和以北京國際設計周、中央美術學院為核心的北京設計中心，打造望京文化新地標。據悉，2020青年設計100云畢業季展覽，已于8月1日在望京小街的望京坊正式開幕。展覽集合了來自中央美術學院、清華大學美術學院、中央戲劇學院等15所在京高校，近300位設計院系的優秀畢業生作品。

??對周邊居民來說，小街變化帶來的感受更加直接。開街當日，住在望京小街附近的曹阿姨告訴記者，“這里（望京小街）既像一個現代的國際藝術中心，又可以滿足我們對餐飲、閱讀等方面的需求。我以后可以在周末和鄰居們過來看展吃飯，作為老望京人，在家門口可以享受這樣的體驗特別驚喜！”

??助推｜“騰籠換鳥”煥發區域新動能

??望京小街的改造不僅僅是表面的環境和功能提升，更重要的是依托于望京萬科時代中心的“騰籠換鳥”，當地的商業和產業業態得以升級煥新。

??萬科希望小街兩側的商業業態可以形成有益互補，差異化地引入了新晉品牌和網紅IP業態。另外，在辦公的招租選擇上，望京萬科時代中心緊跟朝陽區“科技賦能”的步伐，定位于集團型企業總部辦公，重點引進規模在200人-5000人的TMT領軍企業。盡管進入后疫情時代，但是商街的整體改造提升，吸引了很多明星企業進駐，例如keep、唱吧、HIGO、北控城市發展等企業總部，未來入駐樓宇的企業平均年納稅額可過億元。

??城市更新是一個考驗多方關系協調、綜合設計改造、持續服務運營能力的領域；打造一條“百年老街”，更是需要持續運營、長久維護和與時俱進。作為城鄉建設與生活服務商，萬科表示希望在城市更新的這條跑道上，通過望京小街模式，形成可復制、可推廣的經驗，為構筑新型城市空間提供參考借鑒。