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??物業(yè)行業(yè)正高速發(fā)展，物業(yè)上市成潮，“圈地”動(dòng)作頻發(fā)，收并購(gòu)、合作等進(jìn)展得如火如荼。中國(guó)恒大、碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)中國(guó)地產(chǎn)四大巨頭，從隱而不發(fā)也開始慢慢嶄露鋒芒。

??目前，碧桂園服務(wù)已上市；融創(chuàng)服務(wù)也提交了IPO招股書；恒大集團(tuán)正考慮分拆集團(tuán)的物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)增值服務(wù)業(yè)務(wù)；唯有萬(wàn)科集團(tuán)目前未宣布分拆物業(yè)上市。

??在物業(yè)賽道，它們各自實(shí)力如何？能否打破“恒碧萬(wàn)融”的固定排位？樂(lè)居財(cái)經(jīng)對(duì)比恒大金碧物業(yè)、碧桂園服務(wù)、萬(wàn)科物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)。

??規(guī)模：“高依賴”背后的“高起點(diǎn)”

??攜帶房企的后遺癥，“沖規(guī)模”幾乎成了當(dāng)前物業(yè)企業(yè)的共識(shí)。

??相較于中小型房企的物業(yè)板塊，四大巨頭的物業(yè)板塊則具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。依托母公司過(guò)千億級(jí)的業(yè)績(jī)，他們的物業(yè)板塊在規(guī)模上從開始便擁有較高起點(diǎn)，且管理規(guī)模也隨之快速增長(zhǎng)。

??在合約管理面積規(guī)模角度，目前四大巨頭的物業(yè)板塊排序大致為：碧桂園服務(wù)>萬(wàn)科物業(yè)>恒大金碧物業(yè)>融創(chuàng)服務(wù)。

??據(jù)2020中期報(bào)告，截至2020年6月30日，碧桂園服務(wù)合同管理面積約為7.458億平方米，收費(fèi)管理面積約為3.195億平方米。萬(wàn)科物業(yè)累計(jì)簽約建筑面積6.8 億平方米，已經(jīng)接管面積5.2 億平方米。中國(guó)恒大的中期業(yè)績(jī)雖未披露相關(guān)信息，但據(jù)恒大金碧物業(yè)披露，目前公司合約管理面積約4億平方米。而融創(chuàng)服務(wù)截至2020年5月31日，融創(chuàng)服務(wù)的合約總建筑面積達(dá)2.268億平方米，在管總建筑面積達(dá)1.006億平方米。

??規(guī)模上的高起點(diǎn)，主要因其對(duì)母公司的依賴度極高。在目前披露財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中（僅碧桂園服務(wù)和融創(chuàng)服務(wù)），截至2020年6月30日，碧桂園服務(wù)3.195億平方米的收費(fèi)管理面積中，其中73.1%來(lái)自碧桂園集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)。截至2020年3月31日，融創(chuàng)服務(wù)0.58億平方米的在管物業(yè)中，來(lái)自融創(chuàng)集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)占比約為97.7%。

??盈利：萬(wàn)科物業(yè)，潛藏的“最強(qiáng)王者”

??物企選擇“沖規(guī)模”，與目前行業(yè)的盈利構(gòu)成有很大的關(guān)系。當(dāng)前，絕大多數(shù)物企的營(yíng)收構(gòu)成中，超半數(shù)來(lái)自物業(yè)管理服務(wù)收入。物企管理的規(guī)模奠定了營(yíng)收的基礎(chǔ)規(guī)模。

??在盈利方面，萬(wàn)科物業(yè)和碧桂園服務(wù)的營(yíng)收上半年均超過(guò)60億元，在一眾物業(yè)企業(yè)中遙遙領(lǐng)先。此外，融創(chuàng)服務(wù)、恒大金碧物業(yè)的營(yíng)收在30億元左右。

??但在這四家企業(yè)范圍內(nèi)，碧桂園服務(wù)的增速是遠(yuǎn)超其它三家企業(yè)的。2020上半年，碧桂園服務(wù)的營(yíng)收約為62.71億元，同比增長(zhǎng)了78.4%。這跟碧桂園服務(wù)的在管面積大幅增加有著密切關(guān)系。

??除物管規(guī)模擴(kuò)大提升物管收入外，增值服務(wù)也是物業(yè)企業(yè)業(yè)績(jī)突圍的主要方向，能否打破“規(guī)模決定論”，主要看增值服務(wù)發(fā)展。在增值服務(wù)方面，物業(yè)企業(yè)創(chuàng)造越來(lái)越多的創(chuàng)新服務(wù)，并表現(xiàn)亮眼。如碧桂園服務(wù)2018年開始與中石油合作推進(jìn)的“三供一業(yè)”，目前正逐漸釋放利益。此外，2020上半年，碧桂園服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)收入約為人民幣6.03億元，較去年同期實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)96.2%，占公司總體收入的9.6%，較去年同期上升0.9個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)碧桂園，公司社區(qū)增值服務(wù)規(guī)模化逐漸形成，業(yè)務(wù)模式得到驗(yàn)證。

??華潤(rùn)萬(wàn)象生活“上線”

??10天前，華潤(rùn)置地分拆華潤(rùn)萬(wàn)象生活赴港遞交招股書，華潤(rùn)萬(wàn)象生活主營(yíng)業(yè)務(wù)包括住宅物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)。據(jù)招股書顯示，2020上半年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活實(shí)現(xiàn)收入31.34億元，同比增長(zhǎng)18.7%；毛利率約23.1%。其中，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的住宅物業(yè)管理服務(wù)收入約為16.81億元，在總收入中占比約53.6%；商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)收入14.53億元，在總收入中占比約46.4%。

??從營(yíng)收規(guī)模來(lái)看，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的總營(yíng)收規(guī)模同屬恒大金碧物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)的30億左右規(guī)模陣營(yíng)。

??從在管面積來(lái)看，截至2020年6月30日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的物業(yè)管理服務(wù)的住宅及商業(yè)建筑面積約1.07億平方米，商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的購(gòu)物中心的建筑面積約為 560萬(wàn)平方米。其在管面積規(guī)模，略低于“恒碧萬(wàn)融”四大巨頭的物業(yè)管理規(guī)模。

??而除了華潤(rùn)置地，還有禹洲集團(tuán)等房企物業(yè)拆分箭在弦上。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020上半年，成功上市了6家物管企業(yè)，目前排隊(duì)物業(yè)企業(yè)達(dá)11家。但毛利率下跌，負(fù)債率上行，增值服務(wù)模式等問(wèn)題仍是擺在物業(yè)企業(yè)面前的必修課。