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??資金鏈?zhǔn)欠科蟮拿}，馬虎不得。在監(jiān)管“三條紅線”新規(guī)逼近、融資環(huán)境再次收緊的當(dāng)下，資本市場對于高負(fù)債行業(yè)會審慎甚至避而遠(yuǎn)之，極端借助杠桿規(guī)模為王的地產(chǎn)游戲規(guī)則不再，降負(fù)債、保現(xiàn)金成為房企半年度業(yè)績會上最常見的字眼。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計，標(biāo)桿大房企手持現(xiàn)金流最為豐沃，如碧桂園在手現(xiàn)金1887.79億元，萬科緊隨其后擁有現(xiàn)金1881.4億元。

??不過，頭部房企中也有風(fēng)險較高的現(xiàn)象。據(jù)中國房地產(chǎn)報記者獨家發(fā)布的50強房企短債償還能力榜單，有15家房企現(xiàn)金流遠(yuǎn)不能覆蓋一年內(nèi)即將到期的債務(wù)，其中泰禾、富力、華夏幸福的現(xiàn)金短債比均不足0.5，需要警惕風(fēng)險穿越周期。

??“大財主”碧桂園，“現(xiàn)金王”萬科

??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計，50強上市房企現(xiàn)金總額約2.45萬億元。碧桂園登頂，手持現(xiàn)金1887.79億元；萬科緊隨其后，手持現(xiàn)金1881.4億元；恒大居第三位，手持現(xiàn)金1407.47億元；保利發(fā)展、中海位列第4、5位，現(xiàn)金規(guī)模均在千億元之上。

??碧桂園首席財務(wù)官及副總裁伍碧君稱，目前碧桂園財務(wù)指標(biāo)處于比較良性的狀態(tài)，凈借貸比58%，現(xiàn)金短債比為1.9倍；資產(chǎn)負(fù)債率從2019年底的83%降至今年中期的81.6%。

??穩(wěn)健的業(yè)績表現(xiàn)和良好的信譽，進一步降低了碧桂園的融資成本。截至6月末，碧桂園融資成本5.85%，相較去年底下降了49個基點。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年上半年內(nèi)地房企發(fā)行海外債融資平均成本為8.41%，碧桂園遠(yuǎn)低于行業(yè)水平。

??上半年碧桂園實現(xiàn)歸屬股東權(quán)益的合同銷售金額2669.5億元，穩(wěn)居行業(yè)第一。而快速銷售回款才能保障充足的現(xiàn)金流，進而大大提高公司抵御風(fēng)險的能力。“要持續(xù)對回款目標(biāo)強考核。”碧桂園總裁莫斌表示。

??萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝說，“保持現(xiàn)金為王。”

??現(xiàn)金為王下，萬科在土地市場作風(fēng)略顯保守。上半年新獲土地儲備總規(guī)劃建筑面積980.2萬平方米，同比減少28.6%，權(quán)益地價總額321.3 億元，同比減少50.6%。

??萬科財務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華表示，萬科不會放大杠桿謀發(fā)展，而是在一個安全、穩(wěn)健的水平發(fā)展業(yè)務(wù)。萬科財務(wù)管理一直堅持“凈負(fù)債率保持在40%以下”原則。

??截至6月底，萬科經(jīng)營性現(xiàn)金流余額226.06億元。韓慧華稱，因為內(nèi)部堅守“現(xiàn)金為王、手有余糧”的策略。現(xiàn)金流是一個企業(yè)的生命線，手握現(xiàn)金才能對未來捕捉業(yè)務(wù)發(fā)展提供有利機會。

??15家短債償還能力不足

??房企能不能新增舉債，監(jiān)管部門設(shè)置了三條紅線，其中之一則是現(xiàn)金短債比小于1，即房企手中現(xiàn)金應(yīng)能覆蓋一年內(nèi)到期債務(wù)。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計，上半年50強上市房企現(xiàn)金總額2.45萬億元，短期債務(wù)合計約2.27萬億元，平均現(xiàn)金短債比為1.07倍，即50強房企整體現(xiàn)金流僅剛夠償還短期負(fù)債。相比2019年50強房企平均現(xiàn)金短債比1.64倍，以及2018年的1.93倍，繼續(xù)下降。

??具體來看，50強上市房企中，有15家現(xiàn)金短債比小于1，即面臨違約風(fēng)險。泰禾集團的資金鏈一直最危險，截至6月30日手握現(xiàn)金43.05億元，短期債務(wù)達682.37億元，現(xiàn)金短債比僅0.06。

??9月8日，泰禾集團因未支付2017年度第二期中期票據(jù)付息兌付資金（應(yīng)還本息金額21.5億元），構(gòu)成違約。這已經(jīng)是泰禾集團今年以來第六筆債務(wù)違約，累計違約未還本息超400億元。萬科能否援救泰禾成功，尚不可知。

??富力地產(chǎn)則是頭部房企中債務(wù)風(fēng)險最高的。截至6月30日，富力地產(chǎn)持有現(xiàn)金179.02億元，短期債務(wù)為748.03億元，現(xiàn)金短債比僅0.24。

??不過，富力正在加緊降負(fù)債。今年上半年，公司總負(fù)債減少了94億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率從2019年末的199%降至上半年末的176.66%，下降了22%。

??富力董事長李思廉表示，2020年到2021年，富力地產(chǎn)仍舊會繼續(xù)減輕負(fù)債。同時，將謹(jǐn)慎參與土地招拍掛，原則上不參與熱點土地拍賣，“大型的100多億元的我們盡量不參與，大多數(shù)招拍掛都是控制在10億金額左右。”

??今年3月31日，恒大在2019年度業(yè)績發(fā)布會上首次將“高增長、控規(guī)模、降負(fù)債”提上2020年發(fā)展戰(zhàn)略的高度，恒大稱“降負(fù)債”是要把有息負(fù)債每年平均下降1500億元，到2022年將總負(fù)債降到4000億元以下。根據(jù)這些目標(biāo)，恒大的償債能力還需繼續(xù)加強。截至6月30日，恒大擁有現(xiàn)金1407.47億元，但一年內(nèi)要償付的債務(wù)不算小。

??為加快現(xiàn)金流回收，緩解資金壓力，恒大一直走在積極打折賣房前端。9月6日晚，恒大董事局主席許家印下達了新的營銷“軍令”：“金九銀十”兩個月每月銷售目標(biāo)1000億元，累計實現(xiàn)銷售額2000億元。為此，恒大給出更大的優(yōu)惠力度：“金九銀十”期間，全國所有樓盤七折銷售。同時加大推新貨力度，全國新推40多個新項目。有媒體報道稱，許家印還給予了總部和地區(qū)公司負(fù)責(zé)人以上領(lǐng)導(dǎo)額外9.6折簽批權(quán)限。

??在50強房企中，現(xiàn)金短債比不足1的房企還有華夏幸福（現(xiàn)金短債比0.47）、金融街（0.55）、中國金茂（0.6）、融創(chuàng)中國（0.6）、合生創(chuàng)展（0.63）、綠地控股（0.72）、藍光發(fā)展（0.75）、雅居樂（0.95）、招商蛇口（0.97）、榮盛發(fā)展（0.97）等。

??融創(chuàng)中國在業(yè)內(nèi)一直以高負(fù)債、高杠桿和高發(fā)展著稱。財報顯示，截至上半年末，融創(chuàng)中國凈負(fù)債率為149%，雖然同比下降了23.3個百分點，但仍遠(yuǎn)高于“三道紅線”中凈負(fù)債率小于100%的規(guī)定。

??與高負(fù)債相伴而來的是高企的財務(wù)成本和不斷減少的現(xiàn)金。融創(chuàng)中國上半年財務(wù)費用15.9億元，同比大增159.38%。其中，財務(wù)成本24.51億元，較上年翻番，財務(wù)收入8.61億元，同比增長38.87%。融創(chuàng)中國手持現(xiàn)金852.29億元，短期債務(wù)達1406.23億元。

??房地產(chǎn)傳統(tǒng)降負(fù)債的辦法包括“賣賣賣”和減少拿地。今年上半年，融創(chuàng)中國在這兩方面均有所動作。

??“加快推進杠桿率的降低作為重要措施將會落實在未來三年規(guī)劃里，目前融創(chuàng)的凈負(fù)債率是149%，爭取在今年年底有更大幅度的下降，目標(biāo)是明年將凈負(fù)債率控制到100%以下。”融創(chuàng)中國行政總裁汪孟德在中期業(yè)績會上表示。

??雅居樂集團董事局主席兼總裁陳卓林則稱，下半年保留現(xiàn)金尋找合適的收并購機會，如果沒有合適項目，保留現(xiàn)金到明年再進行。

??值得注意的是，雖然部分房企短期償債暫時無憂，但不代表財務(wù)沒有風(fēng)險之虞。如陽光城現(xiàn)金短債比為1.28倍，但剔除預(yù)收款及合同負(fù)債后的負(fù)債總規(guī)模為1987.11億元，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為78.17%，凈負(fù)債率為109.66%，仍超過“兩條紅線”。

??現(xiàn)金流“模范生”：龍湖、中海

??房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，但其中不乏現(xiàn)金流優(yōu)等生，典型者如龍湖集團、中海地產(chǎn)等。

??截至6月30日，龍湖集團保持了平均借貸成本4.5%的低位，平均貸款年限6.45年，凈負(fù)債率51.4%，在手現(xiàn)金784.0億元，現(xiàn)金短債比為4.55倍，一系列指標(biāo)均維持在行業(yè)內(nèi)較高水準(zhǔn)。

??“我們的每一筆貸款都沒有展期，要么及時還要么提前還，在這個資本密集的行業(yè)，這給龍湖集團帶來了巨大紅利。”龍湖集團執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官趙軼表示。

??下一步仍要堅持財務(wù)自律，做好穩(wěn)健發(fā)展的準(zhǔn)備。”在龍湖集團2020年中期業(yè)績說明會上，龍湖集團董事長吳亞軍表示。

??今年上半年，中海地產(chǎn)的銷售回款錄得927.9億元，境內(nèi)外債務(wù)資金流入達319.1億元，共計流入資金總額1247億元。而中海地產(chǎn)今年上半年須歸還到期債務(wù)164.5億元，資本支出為746.5億元，稅務(wù)費用、分銷費用、行政費用和財務(wù)費用的支付金額為240.9億元，流出資金總額1154.9億元。

??截至6月30日，公司持有現(xiàn)金1113.8億元，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為334.4億元，現(xiàn)金短債比達到3.33倍。資產(chǎn)負(fù)債率為59.77%，扣除預(yù)售賬款后的凈負(fù)債率為57.8%，凈借貸比率為32.95%，均處于安全地帶。

??業(yè)績會上，中海地產(chǎn)主席兼執(zhí)行董事顏建國表示，中海地產(chǎn)一直堅持穩(wěn)健審慎的財務(wù)策略，保持合理的負(fù)債率和充裕的現(xiàn)金。“中海地產(chǎn)曾經(jīng)歷了1997年的金融風(fēng)暴，當(dāng)時因為加杠桿高速擴張，曾經(jīng)面臨資金鏈斷裂、甚至破產(chǎn)的風(fēng)險，教訓(xùn)極為深刻。自此之后，公司經(jīng)營‘穩(wěn)’字當(dāng)頭。在內(nèi)部設(shè)立了關(guān)于負(fù)債率、現(xiàn)金占比等幾條紅線。”

??貝殼研究院融資監(jiān)測報告稱，2020年9月至12月房企到期債務(wù)規(guī)模約3603億元，較2019年同期2149億元規(guī)模大幅增長68%。隨著監(jiān)管層對房企設(shè)置的“三道紅線”逐步落地，融資收緊已為房企敲起警鐘，降低負(fù)債率確保公司安全運營和發(fā)展，應(yīng)是下半年的主旋律。