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??有些媒體人，走著走著，就去創(chuàng)業(yè)了。

??比如，農(nóng)夫山泉創(chuàng)始人鐘睒睒、龍湖集團董事長吳亞軍等。他們是其中的佼佼者，企業(yè)躋身行業(yè)龍頭，并成功殺入資本市場。

??隨著上海德必文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展(集團)股份有限公司(下稱：德必文化)IPO申請過會，賈波即將成為他們中的一員。

??創(chuàng)業(yè)老將

??從中國傳媒大學(xué)畢業(yè)后，賈波在電視臺做記者。有一次，他負責(zé)采訪新加坡“國父”李光耀。當時，李光耀的一句話，深深種在了賈波心里，“未來將是企業(yè)家的天下”。

??生根，發(fā)芽，然后枝葉蔓蔓，開了花。1994年，賈波創(chuàng)業(yè)了，和朋友開了一家時裝店，初次創(chuàng)業(yè)的他，憑著一腔子熱情闖世界。時裝店開張后生意并不好，更受打擊的是，一次意外的火災(zāi)讓他們20萬元的庫存毀于一旦。1995年，為了還債，賈波轉(zhuǎn)行廣告業(yè)。廣告業(yè)是當時的“風(fēng)口”，4年的玩兒命拼搏讓賈波積累了人生的第一桶金，然后沉淀、學(xué)習(xí)，先后投資過房地產(chǎn)、連鎖酒店。

??進入而立之年，賈波給自己立了新的FLAG，“要干點讓生命發(fā)光的事兒”！他很快就發(fā)現(xiàn)了新的機遇。2005年，賈波改造了一間破舊的老廠房，吸引了很多企業(yè)來注冊辦公，孵化了很多優(yōu)秀企業(yè)。“我們服務(wù)著一群具有冒險精神、創(chuàng)新精神的人。這多么有意思。” 多次創(chuàng)業(yè)后，賈波找到了事業(yè)的方向。

??“德不孤，必有鄰”，這句話出自《論語·里仁》，也是“德必”的由來。賈波很喜歡這句話，德必，他希望匯聚有德之人，共同創(chuàng)業(yè)。他的合作伙伴中，不乏當年的中傳同學(xué)，也包括他的妻子李燕靈。目前，賈波與妻子李燕靈合計持有德必文化56.04%股權(quán)。

??月賺千萬 毛利率近30%

??德必文化于2011年在上海成立，定位是一家文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營服務(wù)商，主營業(yè)務(wù)為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位、設(shè)計、改造、招商和運營管理，其經(jīng)營模式包括承租運營、參股運營及受托運營，其中承租運營是其主要運營模式，簡單來講就是充當“二房東”角色的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商。

??目前，德必文化已從上海擴張到北京、杭州、成都、蘇州、南京等多個城市，以及意大利、美國等海外地區(qū)以承租運營模式管理了近40個文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

??據(jù)招股書，2017年至2019年，德必文化分別實現(xiàn)營業(yè)收入6.06億元、7.71億元、9.10億元；凈利潤分別約為0.22億元、0.55億元、1.21億元。同期，德必文化的毛利率分別為30.92%、29.28%、31.71%。

??德必文化的業(yè)務(wù)收入由租賃服務(wù)、會員服務(wù)和其他服務(wù)構(gòu)成。其中租賃服務(wù)占比超80%，為公司最主要收入來源；會員服務(wù)占比近18%，主要包括物業(yè)及增值服務(wù)、能源服務(wù)、停車服務(wù)及場租服務(wù)等；其他服務(wù)則主要包括設(shè)計服務(wù)、工程管理服務(wù)、招商服務(wù)、運營管理服務(wù)及其他。

??截至2019年12月31日，德必文化投入運營的承租運營園區(qū)共39個，受托運營園區(qū)共3個，參股運營園區(qū)共3個。此外，星光德必易園項目和德必岳麓WE"項目為德必文化本次募集資金投資項目，因項目取得時間較短，截至2019年12月31日尚未開始投入運營。隨著德必文化運營園區(qū)項目的逐步擴大，或?qū)⒂行У靥嵘镜囊?guī)模，增強公司的持續(xù)盈利能力。

??優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu) 償債能力大幅提升

??因其輕資產(chǎn)運營的方式，德必文化的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，在房地產(chǎn)行業(yè)中較為特殊。負債中的流動負債占比較高。截至2017年、2018年、2019年12月31日，流動負債分別為5.31億元、5.63億元、5.23億元，分別在總負債中占比約97.85%、99.35%、98.63%。

??而資產(chǎn)則以非流動資產(chǎn)為主，其資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)的差異也導(dǎo)致公司短期償債壓力較大。截至2017年底，德必文化的流動比率約為0.53，速動比率約為0.45。

??隨著收入增長、股東增資等，德必文化的財務(wù)結(jié)構(gòu)逐漸優(yōu)化。尤其流動資產(chǎn)大幅增加，使得短期償債能力不斷提升。截至2018年底，德必文化的貨幣資金約為2.64億元，同比增長129%。其流動比率上升至約為0.97，速動比率上升至0.85。截至2019年底，德必文化的貨幣資金約為5.75億元，同比增長118%。其流動比率和速動比率均突破1，分別約為1.27及1.13。

??在提高短期償債能力的同時，德必文化的負債率下降明顯。2017年至2019年，公司的資產(chǎn)負債率分別約為57.11%、43.27%、38.08%。

??此次，德必文化IPO擬募資5.7億元，其中2.5億元用于“園區(qū)智慧精裝一體化升級項目”，4572.75萬元用于“星光德必易園項目”，5035.7萬元用于“德必岳麓WE"項目”，5460.96萬元用于“研發(fā)中心建設(shè)項目”，還有1.7億元用于“補充流動資金項目”。