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??站在控股股東魯能集團的肩膀上，廣宇發(fā)展（SZ000537）已習慣登高而招，尋找在房地產(chǎn)領(lǐng)域中的一席之地。除了以往一系列資金支援、項目重組之外，這一次，廣宇發(fā)展萌生了借力擴儲的想法。

??它宣稱，擬與魯能集團及關(guān)聯(lián)方合作投資房地產(chǎn)項目；即在廣宇發(fā)展控股的前提下，與魯能集團及關(guān)聯(lián)方聯(lián)合參與公開市場土地競拍，并就競拍獲取項目進行聯(lián)合開發(fā)，由廣宇發(fā)展并表。

??根據(jù)年度投資計劃，預計至 2020 年底，上述共同投資總額不超過 100 億元。

??廣宇發(fā)展直言，這是“結(jié)合當前房地產(chǎn)市場政策環(huán)境，為充分利用控股股東及關(guān)聯(lián)方資源、資金及市場影響力等方面的優(yōu)勢，進一步提升上市公司市場競爭力”的舉措。換言之，它想另辟路徑充實“糧倉”，積累續(xù)航力。

??擴儲變奏

??按照廣宇發(fā)展披露的計劃，公司與魯能集團或關(guān)聯(lián)方，按照51%：49%的比例，組成聯(lián)合體方式繳納競拍保證金、參與公開市場土地競拍，競拍成功后雙方按照上述出資比例，成立合資項目公司，并分享收益、分擔虧損。

??不過，在分散風險、引入資金的同時，廣宇發(fā)展強調(diào)了對項目的控制權(quán)。

??它于公告中表示，合資項目公司由廣宇發(fā)展進行管理運營；待廣宇發(fā)展有能力收購魯能集團或關(guān)聯(lián)方持有的合資項目公司股權(quán)時，雙方可依法定程序、按市場評估價格進行交易。

??也就是說，廣宇發(fā)展先通過關(guān)聯(lián)方資金獲取項目，在自身運轉(zhuǎn)緩過神來之后，再向關(guān)聯(lián)方收購余下的項目股權(quán)。通過此舉，它無疑能給項目投資上一道“保險”，并盡力把握市場上合適的機會。

??今年以來，廣宇發(fā)展似乎一改往日緩慢的拿地步調(diào)。

??6月份，它就以7.04億元，在與碧桂園、藍光等六方的競爭中，舉牌108輪，摘下四川宜賓宅地，成交單價1.47萬元/平米。

??緊接著8月12日，廣宇發(fā)展首入廣州，以最高限制地價12.92億及配建7400平方米，拿下2020NJY-9南沙街南沙灣片區(qū)港前大道南以西地塊。同日，它還擊敗萬科、中海、保利、金融街、仁恒等5家房企，在天津拿下了一宗大體量地塊，總價36.2億元。

??除了公開市場拿地之外，廣宇發(fā)展還在收購中頗有斬獲。9月，其透過子公司福州魯能，以總價6.58億元，收購了平潭鼎新房地產(chǎn)發(fā)展有限公司旗下四家公司的100%股權(quán)及部分債權(quán)。

??這四家標的公司，分別為平潭泰新置業(yè)、平潭盛新置業(yè)、平潭雄新置業(yè)、平潭仁新置業(yè)，均注冊成立于2020年4月2日，注冊資本均為1億元，企業(yè)經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、自有房地產(chǎn)經(jīng)營活動、建筑裝飾業(yè)等。

??此次收購，廣宇發(fā)展獲得了4宗住宅商服用地，總用地面積8.35萬平方米，四宗地塊均于去年12月競得，尚未開展實質(zhì)性運營。

??目前，廣宇發(fā)展已通過所屬子公司在重慶、濟南、北京、宜賓、福州、天津、成都、東莞、南京、蘇州、張家口、湖州、上海等城市進行開發(fā)、建設和銷售，逐漸形成魯能星城、魯能領(lǐng)秀城、魯能城、魯能泰山7號、魯能公館等產(chǎn)品系列。

??樂居財經(jīng)查閱財報獲悉，截至今年年中，廣宇發(fā)展擁有未開發(fā)的土地儲備為174.67萬平方米。

??“金主”魯能

??16年前，魯能集團通過收購廣宇發(fā)展25.29%股份成為其第一大股東；為解決同業(yè)競爭問題，魯能集團推出的重組方案。

??幾番曲折之后，直到2017年8月，兩者之間的重組方案才獲無條件通過，并于同年 10月份新增股份發(fā)行上市。

??自此，魯能集團將其下屬的主要住宅類房地產(chǎn)資產(chǎn)和業(yè)務注入廣宇發(fā)展，廣宇發(fā)展成為魯能集團發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務的主要平臺。

??繼2017年，廣宇發(fā)展購入山東魯能亙富100%股權(quán)、北京順義新城建設100%股權(quán)、宜賓魯能65%股權(quán)、重慶魯能34.5%的股權(quán)、重慶魯能英大置業(yè)30%股權(quán)之后，隔年它又收購魯能集團持有的福州魯能、以及天津魯能各100%股權(quán)。

??重組的進行，給廣宇發(fā)展帶來了較大的業(yè)績提升；2017年，該公司的銷售額，由上年的68.2億元增至271.1億元，增幅高達297.51%。然而，此后它卻再次呈現(xiàn)出后勁不足的情況。

??隔年，廣宇發(fā)展的銷售額就開始出現(xiàn)下滑，當年銷售額為222.07億元，同比下降18.09%；而2019年，它的銷售額同比幾乎腰斬，僅實現(xiàn)104.46億元的銷售備案金額。今年上半年，其47.26億元的銷售金額亦不甚理想，同比下降了8.62%。

??銷售的乏力，或許源于廣宇發(fā)展周轉(zhuǎn)效率的下降。過去三年，該公司的存貨周轉(zhuǎn)率分別為0.43、0.31、0.25，呈現(xiàn)不斷下探的趨勢；而今年上半年，其存貨周轉(zhuǎn)率也僅為0.14。

??截至今年中期，廣宇發(fā)展的經(jīng)營性現(xiàn)金流仍是負數(shù)，為-11.71億元。為了夯實資金的護城河，它還不斷加強持有型物業(yè)盤活力度，開拓CMBS等新型融資方式。年內(nèi)，其就曾以北京順義美麗匯、酒店等資產(chǎn)申請發(fā)行CMBS，規(guī)模6.85億元。

??但即便如此，仍無法滿足它的資金需求。于是，控股股東魯能集團煞費苦心，一心想提振廣宇發(fā)展的前行動力，不斷給它劃撥真金白銀。

??據(jù)樂居財經(jīng)不完全統(tǒng)計，2019年以來，魯能集團為廣宇發(fā)展及其子公司一共提供了近20項財務資助，年利率大多為5.5%，涉及金額約174億元。

??除此之外，去年12月，魯能集團還以9.17億元，拿下廣宇發(fā)展北京豐臺魯美項目部分資產(chǎn)，換了一種形式為其輸送彈藥。

??在母公司潤雨細無聲的幫襯下，廣宇發(fā)展在一定程度上呈現(xiàn)出 “依賴性”。

??年中，廣宇發(fā)展實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤13.78億元，其中，從魯能集團注入的重慶魯能、北京順義新城建設、天津魯能泰山、山東魯能亙富等實現(xiàn)的凈利潤，就占有89.4%的凈利比例，該比例與此前兩三年前相比，差異不大。

??歷時十年后，非房地產(chǎn)為主業(yè)的央企國家電網(wǎng)，終于規(guī)劃出了一條“退房”之路，今年8月宣布將旗下魯能集團100%股權(quán)，將劃撥至中國綠發(fā)投資集團有限公司（簡稱“中國綠發(fā)”）。

??魯能易主，中國綠發(fā)成為它的股東。不過，魯能集團仍為廣宇發(fā)展的控股股東，他們之間的重組歷程、扶持進展，無疑將繼續(xù)進行。