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??2020年8月20日，住建部和央行召開了重點(diǎn)房企座談會，明確提出要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度。同時也宣布了房企融資的“三條紅線”，即：1、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；2、凈負(fù)債率大于100%；3、現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)房企“踩線”情況不同，會按照“紅、橙、黃、綠”四檔來控制有息負(fù)債規(guī)模年增長速度。

??繼8月份提出“3條紅線”后，9月份針對房地產(chǎn)行業(yè)的金融政策仍在進(jìn)一步加強(qiáng)。9月26日，媒體有消息稱，監(jiān)管部門要求“三條紅線”試點(diǎn)房企在2023年6月30日前完成降負(fù)債目標(biāo)。同時提及今年9月起已在參與此前央行、住建部座談會的12家房企試點(diǎn)實(shí)施，房企每月15日前需提交監(jiān)管部門下發(fā)的監(jiān)測表，共涉8項財務(wù)指標(biāo)，其中涵蓋了“三條紅線”指標(biāo)。還有部分銀行接到控制涉房貸款比例要求的通知。

??在“房住不炒”的持續(xù)調(diào)控下，地方政策頻出，樓市傳統(tǒng)“金九”成交增長略顯乏力，對企業(yè)而言融資端和銷售端的雙面壓力對企業(yè)投資產(chǎn)生較大影響。

??從上半年銷售TOP50房企1-9月拿地金額來看，二季度補(bǔ)貨高峰后，隨著金融監(jiān)管力度的持續(xù)收緊，三季度企業(yè)投資金額顯著下滑。

??總體來看，房企拿地節(jié)奏放緩、投資力度減輕或成主流趨勢，預(yù)計四季度投資態(tài)度仍將延續(xù)謹(jǐn)慎態(tài)勢。

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??三季度房企投資金額下滑26%

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2020年1-9月，上半年銷售TOP50房企拿地金額呈“抑-揚(yáng)-抑”走勢。一季度，受疫情“黑天鵝”影響，土地市場幾乎停擺，銷售TOP50房企單月拿地金額皆未超過1500億元，為近三年低位。

??隨著二季度疫情得到有效控制，市場逐步回暖，部分城市土地市場迅速復(fù)蘇，尤其是長三角區(qū)域表現(xiàn)亮眼。

??3月至4月CRIC重點(diǎn)關(guān)注的24個二線城市中，半數(shù)城市的平均溢價率達(dá)到20%以上，西安、太原和寧波熱度較高，地價較高的蘇州、杭州和福州平均溢價率分別為9%，20%和31%，長三角整體熱度更高，除蘇州外平均溢價率都在20%以上。

??三四線城市中，長三角區(qū)域的熱點(diǎn)也普遍較高，常州、徐州溢價率分別達(dá)到45%和30%,麗水、溫州、無錫平均溢價率也都在20%以上；而珠三角城市中僅中山的平均溢價率達(dá)到16%，清遠(yuǎn)、肇慶含宅地塊幾乎都是底價成交。

??區(qū)域內(nèi)本土房企如濱江、中梁、德信等企業(yè)持續(xù)投資加碼，積極性較高。整個二季度成為了年內(nèi)拿地高峰期。

??三季度以來，整體投資節(jié)奏有所放緩，單月投資金額持續(xù)下滑。一方面是二季度補(bǔ)貨之后，企業(yè)重點(diǎn)仍在“促銷售、抓回款、穩(wěn)現(xiàn)金”上；另一方面，隨著三條紅線出臺，企業(yè)融資進(jìn)一步收緊，也導(dǎo)致房企投資意愿下滑，尤其是9月份，投資金額較二季度均值下降42%，僅高于1、2、3月，TOP50房企投資金額呈現(xiàn)斷崖式下跌，單月投資金額較二季度均值下降42%。

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??超六6成房企9月拿地金額下降

??9月，受多城市大規(guī)模拍地的影響，雖然9月全國土地成交量明顯回升，但成交均價卻出現(xiàn)回落，在“三條紅線”嚴(yán)控下，企業(yè)拍地積極性有所回落，土地市場熱度明顯下調(diào)。CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，9月的溢價率環(huán)比8月下降1個百分點(diǎn)，降至15.2%，并創(chuàng)下今年4月以來新低。

??與此同時，從房企競拍熱度來看，在土地成交量大幅上升的情況下，高輪次競拍土地數(shù)量仍在持續(xù)下滑。9月份超百輪競拍地塊僅有29幅，自6月峰值之后連續(xù)3個月下滑，較6月百輪競拍地塊數(shù)量腰斬。

??從監(jiān)測的重點(diǎn)城市重點(diǎn)地塊參拍情況來看，9月份200家房企參拍重點(diǎn)地塊的次數(shù)顯著降低，53%企業(yè)9月份未參加重點(diǎn)地塊的出讓，另外32%的房企參拍次數(shù)在5次及以下，參拍超過10次的房企僅有6%，與此前積極參拍相比，三季度末房企謹(jǐn)慎投資態(tài)度可見一斑。

??數(shù)據(jù)顯示，9月份50強(qiáng)房企投資金額為近2150億元，較1-8月的單月平均投資額下降19%，環(huán)比大幅下降29%，其中有64%房企9月份拿地金額環(huán)比下降，平均降幅達(dá)到65%，拿地放緩成為50強(qiáng)房企的主流趨勢。

??還有另外3成房企9月單月投資金額環(huán)比上漲，這主要是由于8月投資金額較低導(dǎo)致，這部分房企雖然投資金額環(huán)比上升，但絕對值仍然較低，拿地力度難言強(qiáng)勁。

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??萬科、中海等投資仍相對積極

??雖然大部分房企在9月份拿地力度明顯下降、拿地節(jié)奏放緩，但拿地放緩的節(jié)奏并不相同，主要可分為三類：

??1、第三季度投資高峰，9月拿地斷崖式下跌：碧桂園、綠地、旭輝等企業(yè)第三季度才迎來年內(nèi)的拿地高峰期，但是在金融政策頻出的情況下，9月拿地金額明顯下滑，碧桂園9月拿地金額較8月腰斬，旭輝在8月百億元拿地的情況下，9月拿地金額不足10億元左右，達(dá)到全年最低位；

??2、第二季度投資高峰，第三季度投資保持低位平穩(wěn)運(yùn)行：綠城、中南、中梁等企業(yè)年內(nèi)的拿地高峰季為第二季度，進(jìn)入第三季度以來其拿地力度明顯回落，保持低位運(yùn)行狀態(tài)，拿地節(jié)奏踩準(zhǔn)政策周期。以中南為例，5、6月份拿地均超過百億，第三季度月均拿地金額僅有65億左右；

??3、第二季度投資高峰，第三季度投資連續(xù)收緊：招商、濱江、金科等房企年內(nèi)的投資高峰也出現(xiàn)在二季度，但與上一類企業(yè)不同的是，此類企業(yè)進(jìn)入三季度后投資金額連續(xù)下降，其中龍光、招商、藍(lán)光等9月單月金額均降至10億元以內(nèi)。

??在房企普遍投資力度放緩的情況下，三季度仍有部分企業(yè)拿地金額提升，甚至9月份拿地金額也保持在高位，但并不意味著此類房企仍在激進(jìn)拿地。

??典型房企如萬科、中海、遠(yuǎn)洋等國企央企：萬科第三季度拿地金額達(dá)到670億元，是第一季度拿地金額的5倍以上，中海第三季度拿地金額也達(dá)到一季度的2倍左右，遠(yuǎn)洋第一季度更是幾乎未拿地。在上半年非常請謹(jǐn)慎的情況下，企業(yè)第三季度乃至9月份拿地力度相對較高，萬科9月拿地金額202億元，僅次于7月份，中海9月拿地金額233億元，也接近年內(nèi)單月最高水平。

??這些房企都是在第三季度才迎來投資高峰，節(jié)奏與大部分房企節(jié)奏不一，難言激進(jìn)，適量的補(bǔ)充土儲是企業(yè)持續(xù)發(fā)展下去的必要“燃料”。

       整體來看，由于四季度是傳統(tǒng)拿地高峰期，房企為完成年度拿地指標(biāo)將會提高拿地力度，但今年在宏觀環(huán)境影響下，部分房企已經(jīng)表示下半年將持續(xù)謹(jǐn)慎拿地，預(yù)計兩類房企的拿地態(tài)度分化將更加明顯。對土儲總量低的企業(yè)來說，四季度可伺機(jī)拿地，而對于土儲總量較高的企業(yè)來說，提高運(yùn)營周轉(zhuǎn)效率，將土儲及時轉(zhuǎn)化為業(yè)績，改善財務(wù)狀況則更為關(guān)鍵。