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??為延續(xù)雙方良好的合作基礎(chǔ)，進(jìn)一步發(fā)揮各自的品牌、土儲(chǔ)、資金等優(yōu)勢(shì)，新湖中寶再次與后者達(dá)成上海、溫州兩項(xiàng)目的合作，涉及總交易金額49.44億元。

??11月10日晚間，新湖中寶（600208. SH）連發(fā)兩則公告，披露了這起近50億元合作的詳細(xì)內(nèi)容。

??新湖中寶分別與融創(chuàng)中國(guó)及其全資子公司顥軒公司、甚鵬公司簽署兩項(xiàng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓及項(xiàng)目開發(fā)合作協(xié)議。據(jù)此，顥軒公司受讓新湖中寶持有的啟隆實(shí)業(yè)50%的股權(quán)及相應(yīng)權(quán)利和權(quán)益；甚鵬公司則受讓新湖中寶持有的啟輝實(shí)業(yè)35%的股權(quán)及相應(yīng)權(quán)利和權(quán)益。

??兩項(xiàng)交易的總價(jià)格分別為38億元、11.44億元，其中股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款分別為11.28億元和350萬(wàn)元。

??資料顯示，啟隆實(shí)業(yè)持有新湖城開20%股權(quán)（另外80%由中信信托持有，新湖中寶有回購(gòu)該80%股權(quán)的權(quán)利，實(shí)質(zhì)上持有新湖城開100%權(quán)益），后者是新湖中寶在上海開發(fā)亞龍古城國(guó)際花園項(xiàng)目的主體。

??該項(xiàng)目位于上海市黃浦區(qū)中華路以東、方浜中路以南、松雪街以西、復(fù)興東路以北處508號(hào)街坊地塊（總面積為9.4萬(wàn)平方米、其中舊改面積為9.09萬(wàn)平方米）。

??啟輝實(shí)業(yè)則指向新湖中寶的溫州西灣項(xiàng)目，該公司持有平陽(yáng)偉成100%股權(quán)和平陽(yáng)隆瑞100%股權(quán)。

??其中，平陽(yáng)偉成擁有溫州西灣項(xiàng)目八宗土地，土地使用權(quán)面積合計(jì)41.07萬(wàn)平方米，規(guī)劃計(jì)容總建筑面積合計(jì)不超過90.54萬(wàn)平方米；平陽(yáng)隆瑞擁有溫州西灣項(xiàng)目六宗土地，土地使用權(quán)面積合計(jì)25.93萬(wàn)平方米，規(guī)劃計(jì)容總建筑面積合計(jì)不超過51.86萬(wàn)平方米。

??基于以上兩項(xiàng)交易，新湖中寶表示，交易有利于加快公司相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，提升經(jīng)營(yíng)效率，優(yōu)化公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低資產(chǎn)負(fù)債水平，實(shí)現(xiàn)更加穩(wěn)健高效優(yōu)質(zhì)的發(fā)展。

??新湖中寶“危與機(jī)”

??一直以來(lái)，以上海為大本營(yíng)的新湖中寶，有“上海內(nèi)環(huán)地王”之稱。早在2001年就拉開在滬舊改序幕的它，至今在上海擁有四個(gè)舊改項(xiàng)目，合計(jì)建筑面積超100萬(wàn)平方米。

??這次與融創(chuàng)合作涉及的上海亞龍古城國(guó)際花園項(xiàng)目就是一宗舊改。據(jù)悉，這是新湖中寶在上海內(nèi)環(huán)儲(chǔ)備的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，位于黃浦區(qū)老城廂腹地，是上海中心難得一見的住宅地塊，在寸土寸金的魔都，稀缺程度可見一斑。

??但舊改項(xiàng)目一直以來(lái)開發(fā)周期、資金投入大，推動(dòng)艱難等問題，也為新湖中寶的開發(fā)帶來(lái)了難度，并一定程度上推高了公司的負(fù)債。該公司三季報(bào)顯示，因公司預(yù)付拆遷款增加，其預(yù)付款項(xiàng)由年初增長(zhǎng)了79.36%至3.86億元。

??這在新湖中寶最新公告中也有呈現(xiàn)。

??早在2016年，新湖中寶通過收并購(gòu)形式、以11.9億元的價(jià)格拿下上海亞龍古城國(guó)際花園項(xiàng)目。項(xiàng)目當(dāng)時(shí)需要?jiǎng)舆w的居民戶數(shù)4298戶，動(dòng)遷單位101戶。根據(jù)公告，截至目前該地塊尚有少量戶數(shù)未完成拆遷。

??據(jù)了解，新湖中寶上海四大內(nèi)環(huán)項(xiàng)目中，截至上半年僅有新湖明珠城、青藍(lán)國(guó)際兩個(gè)項(xiàng)目將于第四季度進(jìn)入預(yù)售階段，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入300億元。而天虹項(xiàng)目?jī)H完成土地征收，計(jì)劃年底或明年年初開工建設(shè)；亞龍項(xiàng)目即將完成征收，計(jì)劃明年年中開工建設(shè)。

??另一方面，新湖中寶還大規(guī)模投資房地產(chǎn)以外業(yè)務(wù)，押注金融，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，進(jìn)行了大量的股權(quán)投資。當(dāng)中包括中信銀行、溫州銀行、湘財(cái)證券、陽(yáng)光保險(xiǎn)、新湖期貨等多家金融機(jī)構(gòu)，新湖中寶都是其主要股東。此外，還投資了杭州趣鏈、51信用卡、萬(wàn)得信息、邦盛科技等。

??但“一頓操作猛如虎”，財(cái)報(bào)卻披露了其業(yè)績(jī)并不如意的一面，甚至在舊改長(zhǎng)周期和大規(guī)模押注金融的夾擊下，新湖中寶資金壓力也在進(jìn)一步顯現(xiàn)。

??2020年三季度，新湖中寶營(yíng)業(yè)收入僅80.25億元，同比去年下降了27.45%；凈利潤(rùn)雖然增長(zhǎng)11.27%至27.34億元，但放長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，2017-2019年，該公司凈利潤(rùn)分別為33.22億元、25.06億元、21.53億元，同比分別下降43.1%、24.55%、14.08%，盈利能力逐年下降。

??資產(chǎn)負(fù)債率也有逐年攀升的跡象。2017-2019年，新湖中寶資產(chǎn)負(fù)債率分別為73.59%、75.56%、75.59%；今年三季度資產(chǎn)負(fù)債率為75.19%，同比2019年三季度上升0.7個(gè)百分點(diǎn)。

??三季報(bào)顯示，該公司短期借款53.15億元，相比期初增長(zhǎng)34.21%。期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額118.26億元。而新湖中寶僅一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債就達(dá)132.96億元。

??“拯救”新湖中寶

??為融得資金，新湖中寶發(fā)債和股東質(zhì)押不斷。10月22日，新湖中寶實(shí)控人黃偉在解質(zhì)91,070.894股股份的基礎(chǔ)上，再次質(zhì)押公司192,219,654股，該部分質(zhì)押占其所持股份比例13.26%，占新湖中寶總股本2.24%。而進(jìn)入下半年以來(lái)，黃偉還對(duì)公司股份進(jìn)行了多次的質(zhì)押動(dòng)作。

??此外，今年7月20日，新湖中寶還擬設(shè)立不超10.5億CMBS，并申請(qǐng)注冊(cè)發(fā)行20億中期票據(jù)。

??然而，出售項(xiàng)目股權(quán)始終是最簡(jiǎn)單、直接的回籠資金的方式，根據(jù)最新公告，引入融創(chuàng)開發(fā)亞龍古城國(guó)際花園項(xiàng)目的這筆交易，將對(duì)新湖中寶利潤(rùn)的影響數(shù)約22億元。這是什么概念？新湖中寶前三季營(yíng)業(yè)利潤(rùn)僅21.58億元，與這筆交易帶來(lái)的利潤(rùn)打個(gè)平手。

??事實(shí)上，僅今年以來(lái)，新湖中寶已多次通過出售項(xiàng)目股權(quán)回籠資金。

??早在上半年的4月20日和4月27日，新湖中寶就先后公告向綠城出售6家公司股權(quán)，涉及沈陽(yáng)“仙林金谷”項(xiàng)目、“新湖灣”項(xiàng)目和“新湖美麗洲”項(xiàng)目系；青藍(lán)國(guó)際城項(xiàng)目二期；以及啟東“海上明珠城”項(xiàng)目。連續(xù)的出售為新湖中寶回籠資金41.02億元。

??據(jù)了解，啟東項(xiàng)目引入綠城中國(guó)作為戰(zhàn)略伙伴合作開發(fā)后，將打造成全國(guó)康養(yǎng)文旅小鎮(zhèn)的戰(zhàn)略標(biāo)桿項(xiàng)目。

??數(shù)據(jù)顯示，若把此次出售予融創(chuàng)的兩項(xiàng)目算上，今年以來(lái)，新湖中寶出售項(xiàng)目回收的資金達(dá)90.46億元，出售項(xiàng)目涉及的土地面積合計(jì)達(dá)到235.63萬(wàn)平方米。

??而在新湖中寶連續(xù)出售項(xiàng)目的動(dòng)作中，綠城和融創(chuàng)似乎成了其“官方指定”合作伙伴。

??去年12月，新湖中寶就曾以36億元向綠城中國(guó)旗下子公司綠城房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓上海新湖合計(jì)35%的股權(quán)及相應(yīng)權(quán)利權(quán)益，這筆轉(zhuǎn)讓的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款約5.5億元。更早前的2019年7月16日，新湖中寶打包長(zhǎng)三角20宗地塊賣給融創(chuàng)中國(guó)，交易總額更達(dá)到67.05億元，產(chǎn)生收益約5億元。

??據(jù)樂居財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，去年至今，新湖中寶出售項(xiàng)目股權(quán)予綠城、融創(chuàng)的交易金額就超過193億元。

??實(shí)際上，新湖中寶與同處杭州黃龍商圈、僅一路之隔的浙系地產(chǎn)商綠城房產(chǎn)有很深的合作淵源。據(jù)悉，早在2009年雙方已經(jīng)建立了互保關(guān)系，互為對(duì)方貸款提供信用保證。

??隨后在2011年底，綠城中國(guó)旗下的綠城物業(yè)收購(gòu)了新湖中寶旗下的新湖物業(yè)40%股權(quán)，將后者納入前者體系之下，并更名為新湖綠城物業(yè)。

??而在今年4月，新湖中寶還不惜以總金額30.69億港元認(rèn)購(gòu)綠城中國(guó)3.23億股H股股份，以此“聯(lián)姻”綠城。交易完成后，新湖中寶占綠城中國(guó)擴(kuò)大后的總股份數(shù)的12.95%。

??憑借此次認(rèn)購(gòu)，新湖中寶還成功擠掉宋衛(wèi)平，成為綠城中國(guó)除中交集團(tuán)和九龍倉(cāng)以外的第三大股東。

??新湖中寶將引入綠城、融創(chuàng)作為戰(zhàn)略合作伙伴，看作是公司加速大項(xiàng)目周轉(zhuǎn)率、提前實(shí)現(xiàn)資金回籠、有序降低杠桿的有效措施。

??據(jù)了解，今年上半年，新湖中寶實(shí)現(xiàn)合同銷售面積53.18萬(wàn)平方米，同比增加13.10%；合同銷售收入71.18億元，同比下降6.05%；新增土地儲(chǔ)備7.44萬(wàn)平方米，新增建筑面積21.15萬(wàn)平方米。

??該公司目前土地儲(chǔ)備約3000萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備主要分布在以上海為中心的長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，可滿足新湖中寶未來(lái)5-8年的開發(fā)需求。這些項(xiàng)目中，或還將出現(xiàn)綠城和融創(chuàng)的身影。