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???房地產(chǎn)行業(yè)的馬太效應(yīng)越來越明顯，除了因為自身經(jīng)營不善而被動退出的企業(yè)外，也有不少房企主動選擇了急流勇退。11月28日，廈門國貿(mào)集團股份有限公司（股票代碼：600755.SH 以下簡稱“廈門國貿(mào)”）披露了2021年-2025年的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要，“逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)”這幾個字格外惹眼。這是該公司第一次公開披露對房地產(chǎn)行業(yè)心生退意，要為30多年的行業(yè)發(fā)展歷程劃上句號。

??“退房”既有宏觀調(diào)控的客觀因素，也有廈門國貿(mào)希望集中資源發(fā)展供應(yīng)鏈、金融業(yè)務(wù)的主觀原因。據(jù)廈門國貿(mào)有關(guān)人士透露，戰(zhàn)略規(guī)劃只是明確了逐步退出房地產(chǎn)這一發(fā)展方向，但具體方案尚未落地，“要尋找比較合適的過渡方式，起碼今年還是會平穩(wěn)推進正常經(jīng)營。”從方案的導(dǎo)向來看，大概率會是將房地產(chǎn)板塊從上市公司中剝離出去。

??按照廈門國貿(mào)的設(shè)想，從房地產(chǎn)板塊節(jié)約的資金可以投向快周轉(zhuǎn)的供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)，產(chǎn)生不錯的收益。但從這幾年該公司三個業(yè)務(wù)板塊的利潤表現(xiàn)來看，這個構(gòu)想可能過于樂觀了。2019年，房地產(chǎn)為廈門國貿(mào)貢獻了約76.4億元的收入，雖然占比僅為3.5%，但其45.88%的毛利率卻遠遠拋離了供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)1.24%以及金融服務(wù)業(yè)務(wù)8.96%的毛利率。

??五年規(guī)劃里的“退房”思路

??在這份新的五年規(guī)劃里，廈門國貿(mào)表示將積極轉(zhuǎn)型，突破創(chuàng)新，以供應(yīng)鏈管理與金融服務(wù)業(yè)務(wù)雙輪驅(qū)動，積極布局新業(yè)務(wù)賽道，構(gòu)建戰(zhàn)略核心產(chǎn)業(yè)、戰(zhàn)略發(fā)展產(chǎn)業(yè)和戰(zhàn)略孵化產(chǎn)業(yè)三大產(chǎn)業(yè)梯隊。具體而言，就是以供應(yīng)鏈管理和金融服務(wù)做為兩大核心賽道，同時以投資驅(qū)動大健康等戰(zhàn)略新興業(yè)務(wù)的發(fā)展。

??未來5年，廈門國貿(mào)的業(yè)務(wù)發(fā)展目標有三個：供應(yīng)鏈管理轉(zhuǎn)型提升、金融服務(wù)強化協(xié)同以及逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)。“退房”的理由也說得很清楚，外部因素是近年來國家為保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，持續(xù)開展對房地產(chǎn)的政策調(diào)控，行業(yè)競爭加劇。內(nèi)部因素則是由于該公司從事的供應(yīng)鏈、金融、 房地產(chǎn)行業(yè)均為資金密集型，高速發(fā)展需要大額增量資源支持。綜合考量后，該公司計劃逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，實現(xiàn)地產(chǎn)板塊獨立發(fā)展，同時集中資源專注核心主業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，拓展戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，充分利用資本市場平臺做優(yōu)做強。

??作為老牌地方國企，廈門國貿(mào)早在1987年便已涉足地產(chǎn)行業(yè)，至今已有33年發(fā)展歷史，地產(chǎn)也一直是該公司重要的業(yè)務(wù)板塊之一。在該公司的上一輪五年規(guī)劃中，還強調(diào)要做大做優(yōu)地產(chǎn)。

??而在2019年年報中，廈門國貿(mào)也表示，在規(guī)模發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)下，要繼續(xù)擴大土儲規(guī)模、開發(fā)規(guī)模和銷售規(guī)模，挖掘“逆周期”土儲機會，通過招拍掛、收并購等多種方式獲取優(yōu)質(zhì)土地，加快推進城市更新、文旅地產(chǎn)、產(chǎn)城融合、物業(yè)服務(wù)等新興業(yè)務(wù)，打造新的利潤增長極。

??7月份，曾有投資者詢問公司是否有調(diào)整主營業(yè)務(wù)，放棄地產(chǎn)板塊、聚焦金融金控的計劃，廈門國貿(mào)的管理層還肯定的回應(yīng)，“供應(yīng)鏈管理、房地產(chǎn)開發(fā)和金融服務(wù)是公司的三大主業(yè)”。

??因此，從外界的角度看，此次“退房”規(guī)劃的出現(xiàn)頗為突然。但廈門國貿(mào)有關(guān)人士則認為，這是經(jīng)過深思熟慮的戰(zhàn)略決策，“在國家戰(zhàn)略規(guī)劃的前提下結(jié)合了公司的實際情況”，包括“三道紅線”在內(nèi)的宏觀政策也是戰(zhàn)略制定過程中的考慮因素之一。公司的實際情況主要衡量的是資金的調(diào)度，房地產(chǎn)行業(yè)對資金要求很高，同時周轉(zhuǎn)相對較慢，退出房地產(chǎn)有助于該公司將更多的資源投向快周轉(zhuǎn)的供應(yīng)鏈主業(yè)，提升主業(yè)的經(jīng)營效益。

??當(dāng)然，畢竟是五年規(guī)劃，雖然“退房”的方向已明確，但廈門國貿(mào)還未落實具體的操作方式。大致的規(guī)劃應(yīng)該是把地產(chǎn)板塊剝離出上市公司，至于怎么剝離、存量土地如何處理、未來是否繼續(xù)拿地擴張等，都還需要進一步論證。

??舍棄地產(chǎn)后 利潤亮點或難尋

??從規(guī)模發(fā)展以及營收的表現(xiàn)來看，地產(chǎn)板塊離廈門國貿(mào)在上一個五年規(guī)劃中提及的做大做優(yōu)還有不小的距離。2016年，廈門國貿(mào)來自房地產(chǎn)板塊的銷售金額為103.76 億元，首次突破百億元，但好景不長，2017年、2018年的銷售額僅錄得72.31億元、76.64億元，直到2019年才又回升到133.86億元。

??營收曲線的走勢也不太理想，2017年地產(chǎn)貢獻了97.67億元的收入，隨后的兩年則逐年下滑，分別為89.01億元、76.39億元。相應(yīng)的，地產(chǎn)在廈門國貿(mào)總收入的占比也是不斷下降，2017年-2019年分別為5.93%、4.31%、3.5%。

??不過，地產(chǎn)業(yè)務(wù)的優(yōu)勢也很明顯，那就是相對于其他兩個業(yè)務(wù)板塊，盈利能力相當(dāng)突出。2019年，廈門國貿(mào)的地產(chǎn)板塊錄得了45.88%的毛利率，供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)的毛利率低至1.24%，金融服務(wù)業(yè)務(wù)也只有8.96%。

??因此，在“退房”的規(guī)劃披露后，不少投資者憂心忡忡，擔(dān)心廈門國貿(mào)剝離掉最賺錢的業(yè)務(wù)后，未來沒有可以挖掘的利潤亮點。

??但如果將觀察視角放大到廈門國貿(mào)的整個資金面，舍棄資金占用較大的地產(chǎn)板塊其實也有合理的解釋。中誠信在6月份的一份評級報告中表示，近年來廈門國貿(mào)的債務(wù)規(guī)模增速較快，若將永續(xù)債調(diào)整至有息債務(wù)，2019 年末公司資產(chǎn)負債率和總資本化比率分別為81.76%和73.37%，財務(wù)杠桿水平偏高。而且，受供應(yīng)鏈管理板塊業(yè)務(wù)擴張以及拿地支出與金融服務(wù)板塊資金投入變化等因素影響，公司經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流波動較大，2019年以來呈凈流出態(tài)勢。同時，該公司債務(wù)以短期債務(wù)為主，在總債務(wù)中占比在 80%以上，債務(wù)結(jié)構(gòu)有待改善。而2019年底，該公司手持的34億元貨幣資金，也難以覆蓋108億元的短期借款。

??回到最初的問題，一旦剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，廈門國貿(mào)的資產(chǎn)負債以及現(xiàn)金流表現(xiàn)有望得到明顯改善，只是地產(chǎn)畢竟還是一個很能賺錢的板塊，如果拱手讓人也未免可惜。至少從目前來看，該公司還沒打算停步不前，2019年新增了12幅住宅地塊，未售及儲備項目的總建筑面積增加至264.89萬平方米，今年以來又在福州、廈門拿了4塊地。

??至于未來這些項目將放到哪個平臺去運作，廈門國貿(mào)似乎也有了備選方案。今年5月份，廈門國貿(mào)與其母公司廈門國貿(mào)控股集團有限公司（簡稱“國貿(mào)控股”）聯(lián)合成立了一家房地產(chǎn)公司——廈門國貿(mào)發(fā)展有限公司，持股比例分別為51%、49%。當(dāng)時廈門國貿(mào)管理層的解釋是，設(shè)立這家公司旨在發(fā)揮公司房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)優(yōu)勢，發(fā)揮資源協(xié)同效應(yīng)，豐富項目儲備方式，進一步擴展項目資金來源，提高資金使用效率，對公司的經(jīng)營將有積極影響。目前看來，在“退房”的戰(zhàn)略背景下，這家新公司未來可能會發(fā)揮更重要的資產(chǎn)騰挪作用。