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??過(guò)去幾年，隨著房企多元化深入，“健康+”全鏈條地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式已成為房企的重要轉(zhuǎn)型方向。疫情又一次加速了房企在醫(yī)療健康領(lǐng)域的布局。
　　近期，房企在醫(yī)療健康領(lǐng)域的布局更是動(dòng)作頻頻。11月下旬，融創(chuàng)完成強(qiáng)森醫(yī)療的戰(zhàn)略投資；10月，上實(shí)城開(kāi)參與合營(yíng)企業(yè)將于上海市開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)醫(yī)療美容機(jī)構(gòu)；9月，雅居樂(lè)成為香港醫(yī)思醫(yī)療集團(tuán)投資人、奧園健康公告擬收購(gòu)浙江醫(yī)美服務(wù)公司連天美。
　　實(shí)際上，在行業(yè)轉(zhuǎn)型后半程，部分房企意識(shí)到醫(yī)療產(chǎn)業(yè)背后龐大的市場(chǎng)空間及較高的利潤(rùn)空間，根據(jù)《“健康中國(guó)2030”規(guī)劃綱要》，到2030年，我國(guó)的健康產(chǎn)業(yè)規(guī)模有望突破16萬(wàn)億元。
　　房企投資大健康產(chǎn)業(yè)的熱情高漲，克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，TOP50中已有13家房企涉足大健康產(chǎn)業(yè)，包括康養(yǎng)、醫(yī)院投資運(yùn)營(yíng)、醫(yī)藥器械和其他非診療服務(wù)等領(lǐng)域。已布局的房企初步取得一定成果，隨著人們對(duì)健康的關(guān)注，房企逐步深入健康產(chǎn)業(yè)鏈，投資布局開(kāi)始呈現(xiàn)新的特征。
　　布局大健康背后是企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)不再是簡(jiǎn)單的銷售，更是一種圍繞生命周期的長(zhǎng)期服務(wù)，行業(yè)逐漸從簡(jiǎn)單的居住消費(fèi)過(guò)渡到全面大消費(fèi)領(lǐng)域。

??01 房企布局大健康初顯成效

??大多數(shù)房企早已走在多元化的路上，涉及多項(xiàng)產(chǎn)業(yè)、多種業(yè)態(tài)，其中越來(lái)越多的企業(yè)瞄準(zhǔn)大健康賽道。2019年，深耕文旅領(lǐng)域的融創(chuàng)推出康養(yǎng)品牌“融愛(ài)家”，宣布全面布局醫(yī)療康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)。2020年，越秀地產(chǎn)宣布將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)升級(jí)至康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)。“房企+健康”戰(zhàn)略得到越來(lái)越多房企的認(rèn)同。

??早些年進(jìn)入健康領(lǐng)域的房企陸續(xù)通過(guò)定期公告披露布局進(jìn)展，整體看來(lái)，通過(guò)養(yǎng)老概念入局是大部分房企的選擇，恒大、保利、華潤(rùn)、招商、遠(yuǎn)洋和富力的健康布局均涉及這方面的布局，相關(guān)項(xiàng)目陸續(xù)開(kāi)始運(yùn)營(yíng)。這些項(xiàng)目大部分定位利潤(rùn)較高的中高端市場(chǎng)。

??以恒大為例，恒大從細(xì)分領(lǐng)域出發(fā)，打造恒大養(yǎng)生谷，提供多維度健康服務(wù)，目前擁有29個(gè)健康產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，首個(gè)國(guó)際醫(yī)院——博鰲恒大國(guó)際醫(yī)院也已于2018年正式開(kāi)業(yè)。

??從資產(chǎn)結(jié)構(gòu)看，輕重資產(chǎn)相結(jié)合是典型房企主要的投資模式，既持有重資產(chǎn)，也運(yùn)營(yíng)輕資產(chǎn)。在重資產(chǎn)方面，房企布局最多的是以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為載體的康養(yǎng)地產(chǎn)、長(zhǎng)者公寓、養(yǎng)老院、醫(yī)院等項(xiàng)目。在輕資產(chǎn)方面，房企從社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)、康復(fù)護(hù)理這些可歸入物業(yè)增值服務(wù)類別的業(yè)務(wù)。

表：典型房企大健康賽道布局主要方向及近期成果

??02 “＋養(yǎng)老”是房企布局大健康首選

??隨著中國(guó)老齡化進(jìn)程的加快，大健康產(chǎn)業(yè)在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，都將成為最為廣泛的主要民生需求，其中，養(yǎng)老將成為重要的抓手。

??人口老齡化是社會(huì)必然的趨勢(shì)。2019年底,我國(guó)65歲以上老年人口已有1.76億，整體呈現(xiàn)出基數(shù)高、增長(zhǎng)快的特征，養(yǎng)老需求供給面臨較大的缺口。從人口結(jié)構(gòu)測(cè)算，自2022年開(kāi)始我國(guó)每年新增老年人口將超1200萬(wàn)，2022年-2050年，我國(guó)將會(huì)進(jìn)入加速老齡化階段，我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將會(huì)進(jìn)入黃金時(shí)期，養(yǎng)老需求爆發(fā)將會(huì)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。

??據(jù)測(cè)算，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老潛在市場(chǎng)空間超5000億元。房企將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為健康布局的切入點(diǎn)除了外部需求的增加之外，核心在于養(yǎng)老概念有助于房企發(fā)揮自身的地產(chǎn)基因優(yōu)勢(shì)。

??一方面，養(yǎng)老概念有助于房企賦能主業(yè)。一般來(lái)說(shuō)，房企可以通過(guò)劃撥、協(xié)議出讓等方式以較低的價(jià)格獲得項(xiàng)目用地，即使是建設(shè)非營(yíng)利性養(yǎng)老設(shè)施，也會(huì)提升周圍可售產(chǎn)品的溢價(jià)，發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)。對(duì)于運(yùn)營(yíng)型養(yǎng)老項(xiàng)目而言，房企可以通過(guò)提升服務(wù)質(zhì)量，獲得自持物業(yè)增值，擴(kuò)大品牌影響力。比如恒大養(yǎng)生谷系列產(chǎn)品，社區(qū)服務(wù)擴(kuò)展至各年齡段人群的全方位養(yǎng)生，配合租購(gòu)旅并舉的會(huì)員服務(wù)體系，充分賦能地產(chǎn)項(xiàng)目。

??另一方面，養(yǎng)老服務(wù)有助于房企的輕資產(chǎn)化。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬重資產(chǎn)管理，養(yǎng)老服務(wù)的核心是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，其業(yè)務(wù)模式是可復(fù)制、可持續(xù)的，有助于房企降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)與主業(yè)的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

??隨著行業(yè)逐漸由增量市場(chǎng)過(guò)渡到存量市場(chǎng)，房企需要轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)思路和盈利模式，未來(lái)，養(yǎng)老品牌輸出將是一個(gè)重要的發(fā)展路徑。典型如遠(yuǎn)洋，通過(guò)租用場(chǎng)地的方式布局養(yǎng)老公寓，實(shí)現(xiàn)連鎖化的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和品牌輸出。

??03 醫(yī)美成為投資新熱點(diǎn)

??除了養(yǎng)老賽道已取得成績(jī)，進(jìn)入較早的房企相關(guān)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)開(kāi)始規(guī)模化擴(kuò)張，并不斷在大健康領(lǐng)域內(nèi)繼續(xù)“下注”，投資布局正沿著產(chǎn)業(yè)鏈逐漸深入，其中，奧園、雅居樂(lè)和上實(shí)城開(kāi)等房企紛紛瞄準(zhǔn)醫(yī)美板塊。

??房企積極布局醫(yī)美，體現(xiàn)出健康板塊經(jīng)營(yíng)思路的轉(zhuǎn)變。房企的投資重心由“地產(chǎn)”向“健康”過(guò)渡，運(yùn)營(yíng)的核心也由項(xiàng)目轉(zhuǎn)為客戶流量。

??早期房企布局的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，其主要客群是老年人群和亞健康人群，房企通過(guò)銷售或出租房產(chǎn)發(fā)展客戶，關(guān)注的仍然是客戶的居住需求，其經(jīng)營(yíng)模式與傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)具有較高的相似性，客群卻相對(duì)局限。

??近年來(lái)，非手術(shù)的微整形技術(shù)逐漸成熟，醫(yī)美項(xiàng)目越來(lái)越安全便捷，消費(fèi)也越來(lái)越大眾化。醫(yī)美的目標(biāo)客群將更多的健康人群囊括進(jìn)來(lái)，房企多年積累的業(yè)主與住戶，是房企布局醫(yī)美的天然流量入口；多年服務(wù)為房企積累了較好的口碑，房企新增服務(wù)可以先天獲得較高的信任度。

??房地產(chǎn)市場(chǎng)由增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，醫(yī)美行業(yè)有助于房企實(shí)現(xiàn)存量客戶資源的對(duì)接與激活。

??醫(yī)美產(chǎn)業(yè)則兼具消費(fèi)和醫(yī)療的雙重屬性，具有進(jìn)入門檻低、現(xiàn)金流充裕的特點(diǎn)，房企的投資也能更快的獲得正向回報(bào)。隨著融資強(qiáng)監(jiān)管成為常態(tài)，房企更傾向確定性高、見(jiàn)效快的細(xì)分領(lǐng)域，需求旺盛、模式可快速?gòu)?fù)制、高毛利的醫(yī)美板塊脫穎而出，成為“房企+健康”的新熱點(diǎn)。

表：2020年房企在大健康賽道的主要新布局

??多元化戰(zhàn)略背景下，大健康產(chǎn)業(yè)是諸多房企選擇的方向。

??在眾多細(xì)分領(lǐng)域中，養(yǎng)老板塊因有助于賦能主業(yè)和實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化而獲得房企青睞，部分房企多年布局已經(jīng)卓有成效。養(yǎng)老地產(chǎn)主要突出的是居住屬性，其投資具有長(zhǎng)周期、高投入的特點(diǎn)，盈利模式仍在探索，回報(bào)的不確定性也較高，基于消費(fèi)結(jié)構(gòu)和養(yǎng)老觀念的影響，養(yǎng)老地產(chǎn)的黃金時(shí)代仍未到來(lái)。

??融資監(jiān)管趨緊后，房企更為重視大健康板塊的消費(fèi)屬性。隨著行業(yè)環(huán)境的轉(zhuǎn)變與布局的深入，“地產(chǎn)+健康”模式的布局重心由“地產(chǎn)”向“健康”過(guò)渡，房企的經(jīng)營(yíng)思路也有類地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)向客戶流量運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變，具有消費(fèi)和醫(yī)療的雙重屬性的醫(yī)美行業(yè)成為新的投資熱點(diǎn)，未來(lái)有望構(gòu)建起房企新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。