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??“精通一科，神須專注，行有余力，乃可他顧。”董必武這句話，正是眼下部分房企回歸、聚焦主業的真實心聲。

??在房地產領域，前些年此起彼伏的多元化浪潮，已經在調控持續的大背景下，平靜了許多。為了維持上市平臺的經營與周轉，不少曾經高喊“多線并舉”的開發商，都做出了割舍多元業務的舉動。

??如今，擁有央企背景的五礦地產（HK：00230），也公開宣布調整自身的業務形態，將更多的精力轉向房地產開發。

??12月14日，它公告稱，擬將旗下的建筑公司瑞和上海，轉讓給五礦二十三冶，代價為428.85萬元（約494.5萬港元）。完成交割后，瑞和上海不再為五礦地產的附屬公司。

??由于五礦二十三冶是中國五礦的間接非全資附屬公司，于此同時，中國五礦持有五礦地產61.88%權益，為五礦地產的最終控股股東。因此，此次交易為關聯交易，也是大集團內部資源調配之舉。

??五礦地產于公告中直截了當地表示：“由于中國內地的行業競爭激烈，加上直接及間接成本上升令毛利率下滑，本公司決定將資源投放于以房地產發展為核心的主營業務。”

??“出售事項有利于集團整固及擴展房地產發展業務，以及五礦二十三冶總包業務與瑞和上海幕墻業務的整合和進一步發展，達到各方優化配置資源的效果。”

??業務調整考量

??曾經由五礦建設更名而來，五礦地產攜帶著建筑業務，也就不顯得奇怪了。

??此次的交易標的瑞和上海，全稱為五礦瑞和（上海）建設有限公司，為五礦地產間接持有的全資附屬公司，它是五礦地產在內地從事經營設計、制造及安裝幕墻等專業建筑業務的主體。

??截至2019年末，瑞和上海未經審核資產凈值約為378萬元。工商信息顯示，其注冊資本為850萬美元，旗下擁有分布于各城市的多家分支機構。

??以往，五礦地產不時以投標的方式，向瑞和上海授出與自己房地產項目有關的建筑工程。于公告日期，五礦地產已授予瑞和上海的六項未完成的建筑工程，合約金額估計約為8352萬元。

??五礦地產向來給自身劃定的業務范疇為：“主要從事房地產發展、專業建筑、物業投資及證券投資業務。”今年年中，其房地產發展業務營收占比90.7%；專業建筑業務營收占比8.1%，位列第二。

??但上半年，該公司業績并不理想。其總收入同比下降52.3%至26.73億港元，其中房地產、專業建筑等板塊，收入下降的幅度都在50%以上。

??于此同時，它的綜合毛利率，由35.5%下滑至17.3%；歸母凈利潤也由去年同期的8.14億港元，下跌93.3%至5430萬港元。眼看盈利指標下跌，五礦地產志在剝離建筑業務，于是才將箭頭指向了瑞和上海。

??不過，標的資產在轉移的過程中，也涉及債務的交接。

??目前，瑞和上海尚未償還的貸款總額約為5351萬元，須于2021年10月28日或之前償付。五礦二十三冶已向五礦地產承諾，將促使瑞和上海于還款到期日或之前償付貸款。

??假如瑞和上海未能償還循環貸款協議項下的貸款，五礦二十三冶將于收到償付欠款要求的三個營業日內，償還五礦地產相等于欠款金額的款項。

??去除出售事項的代價、瑞和上海的資產凈值，及相關交易成本，估計出售事項將錄得約110萬元的收益。這筆款項，將用作五礦地產的一般營運資金。

??在業務調整的同時，五礦地產促使債務出表、增加公司收益，也算是一舉三得。

??由于擁有央企背景，五礦地產具備融資優勢，在現金、負債水平的把控上較為平穩。截至年中，它的現金短債比為1.25，資產負債率為66.04%，凈負債率為92.3%，皆未踩上“紅線”。

??關聯交易下的土儲

??于6月30日，五礦地產旗下共28個房地產發展項目，分布北京、營口、廊坊、天津、南京、長沙、武漢、成都、惠州、佛山、廣州、深圳及香港等十三個城市，合共土地儲備約為492萬平方米。

??雖然量級并不大，但它也有著規模的訴求。只是，五礦地產獲取資源的方式稍顯不同。它通過集團陸續的資產注入，得以充實自身的“糧倉”。這是其在內部進行關聯交易的另一種體現。

??今年8月，五礦地產股東特別大會，審議通過了以約28億元，收購母公司資產的相關事項。

??據悉，此次收購的資產，均為五礦地產已托管的中國五礦房地產開發與建設業務所持非上市資產，包括11個房地產開發項目，及1家物業管理公司，其中71%為住宅，其余為社區配套商業，二線城市資源占比71%。

??收購完成后，五礦地產的土儲，將提升70%至738萬平方米，項目所在城市從13個增至16個。據此，它直言“銷售規模將迅速擴張，有助提升公司每股凈資產值和利潤”。

??據統計，加上此次交易，五礦地產已經四次通過母公司注資。它的邏輯是，其收購的資產原本就由上市公司托管，公司對相關業務運營熟門熟路，注入之后可迅速轉化為營收與利潤。

??從另一個角度講，外界在上市平臺看到的土儲與業績，只是五礦地產版圖的一部分，還有很大一部分隱藏在非上市的“冰山”之下。

??除了內部資產注入的方式之外，五礦地產也通過招拍掛與收購獲取開發資源。

??比如11月6日，五礦地產宣布，與招商局置地聯手，收購了廣州地鐵13號線二期槎頭站場站TOD綜合體地塊，交易總代價為23.82億元，項目計容建筑面積最大為24.53萬平方米。

??再往前的9月9日，五礦地產則發布了完成收購項目公司股權的公告。

??通過此舉，它以14.75億元收購天津億嘉合49%權益。天津億嘉合對應的項目，為天津超大型住宅屋苑未來城，總建筑面積為約204萬平方米。于今年4月末，整個項目余下土儲總建面約181萬平方米。

??不過，在入手項目的同時，五礦地產也偶有項目出售，似乎有意在進行資產置換。9月，它曾掛牌轉讓沈陽子公司全部股權，轉讓價格6.26億元；同月，它還完成了轉讓深圳坪山項目49%股權予華潤置地的事項，涉資12.86億。

??手有余糧，五礦地產曾有著公司“將進入高速發展期”的自信，但在房地產的競爭叢林中，他無疑還需在業務調整、利潤把控的過程中，再花一番心思。