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??剛剛過去的2020年，是房企多元轉(zhuǎn)型加速的一年。

??一方面，在疫情影響下，房地產(chǎn)行業(yè)2020年經(jīng)歷了政策調(diào)控從松到緊的過程，而隨著“三道紅線”等政策出臺，整個行業(yè)下半年以來繼續(xù)承壓；另一方面，根據(jù)12月31日各大機構發(fā)布的房企銷售數(shù)據(jù)來看，2020年房企銷售增速放緩已是不爭的事實，整個市場正從增量向存量轉(zhuǎn)變。為應對環(huán)境變化，房企在地產(chǎn)主業(yè)之外，正加速多元化業(yè)務轉(zhuǎn)型，企圖在規(guī)模增長遭遇瓶頸、盈利大幅下滑的背景下，找到新的利潤增長點。

??根據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，五十強房企的多元化布局全部都已開始落地。

??以龍湖集團為例，其從2018年開始提出“開發(fā)引擎+服務引擎”的雙引擎模式。其中“開發(fā)引擎”指房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)，而“服務引擎”則包含了商業(yè)運營、租賃住房和智慧服務三種多元業(yè)務板塊，希望以此構成公司增長的新引擎。

??龍湖集團只是一個縮影。近兩年，不少房企進行多元化轉(zhuǎn)型，從名稱的改變中也可看出房企轉(zhuǎn)型的決心。

??例如，2020年以來，就有世茂集團、禹洲集團、龍光集團進行了更名，將名稱中的“地產(chǎn)”或“房地產(chǎn)”更改為“集團”，顯示出房企對于自身定位和發(fā)展策略轉(zhuǎn)變的考量。

??顯然，房企對于多元化轉(zhuǎn)型，從未像2020年這樣迫切。

??TOP50房企超九成布局商業(yè)地產(chǎn)

??在房企多元化業(yè)務中，“地產(chǎn)+”模式是大多數(shù)房企的首選。克而瑞研究表明，在五十強房企多元化布局的方向上，排名前十的業(yè)務均是與住宅開發(fā)關聯(lián)度和協(xié)同度較高的行業(yè)。其中，商業(yè)地產(chǎn)及運營、物業(yè)管理和建筑工程及裝修是TOP50房企多元布局最多的三個賽道。

??尤其是商業(yè)地產(chǎn)及運營，超九成房企布局了該業(yè)務板塊。對房企而言，布局商業(yè)地產(chǎn)，一方面可以帶來長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，另一方面物業(yè)的升值也將推動資產(chǎn)的提升。

??作為“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動的房企，新城控股董事長王曉松就曾直言，公司未來的收益將主要來自商業(yè)。

??由此可見，商業(yè)板塊在不少房企的業(yè)務線中已經(jīng)占據(jù)了舉足輕重的地位。

??事實上，在2020年，房企們推動商業(yè)板塊發(fā)展的道路亦并非平坦。疫情打亂了房地產(chǎn)行業(yè)的正常節(jié)奏，更為商業(yè)地產(chǎn)帶來極大的沖擊，在此情況下，不少房企展現(xiàn)了更多責任感和使命感，減旗下商業(yè)租金，與商戶共克時艱。

??其中較為典型的如龍湖集團，疫情期間，對旗下商場所有商戶，2020年1月25日至3月31日租金費用減半，政策覆蓋重慶、成都、西安、北京、上海、杭州、蘇州、常州、南京、合肥10座城市，在營的所有商場（包括天街、星悅薈、家悅薈），支持到超過4500家合作品牌。

??在減免租金之外，龍湖集團牽線搭橋，引入建行、招行等金融機構資源，面向龍湖商業(yè)全國范圍內(nèi)的商戶提供低成本的貸款支持。

??在后疫情階段，為全面滿足日漸復蘇的消費需求，龍湖商業(yè)發(fā)起多項全國聯(lián)動活動，通過派發(fā)優(yōu)惠福利、線上線下融合體驗、場景營銷等多種創(chuàng)新方式刺激消費。根據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，至2020年7月，龍湖商業(yè)的月總客流已恢復至2019年同期水平。

??2020年雖然有疫情影響，但龍湖集團依然堅定戰(zhàn)略，全年新開業(yè)10個商場，持續(xù)網(wǎng)格化布局，據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，龍湖商業(yè)版圖已拓展至全國27個城市，在手項目達到102個。

??與龍湖集團同樣在疫情影響下依然保持原有年度商場開業(yè)目標不變的還有商業(yè)龍頭企業(yè)萬達商管。在萬達商管2020年5月的工作會議上，其管理層就強調(diào)2020年開店目標保持不變。新城控股也表示2020年開業(yè)30座廣場的計劃如期進行。

??在這種背景下，2020年四季度各地迎來了商業(yè)項目開業(yè)潮。例如萬達在11月開業(yè)了9座萬達廣場，龍湖也在12月相繼開業(yè)了龍湖西安香醍天街、龍湖成都武侯星悅薈、龍湖重慶禮嘉天街、龍湖重慶金沙天街等新項目。

??在各大商業(yè)地產(chǎn)商積極搶收之下，不少房企商業(yè)運營也在特殊的一年取得較為可觀的運營收入。在克而瑞一份研究報告中，萬達商管、紅星美凱龍、華潤置地、龍湖集團、保利發(fā)展、萬科地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、新城控股和大悅城集團成為2020年度內(nèi)地房企運營收入前十企業(yè)。其中，萬達商管、紅星美凱龍和華潤置地是僅有的全年運營收入超過百億元的企業(yè)，龍湖集團緊隨其后，全年有望實現(xiàn)租金60億元。

??物業(yè)管理迎來風口

??在房企多元布局中，除了商業(yè)地產(chǎn)及運營，物業(yè)管理業(yè)務也是眾多房企布局的重點板塊。

??目前，TOP50房企中已有超過八成企業(yè)拆分物業(yè)管理板塊。

??疫情期間，物管企業(yè)的價值被充分發(fā)掘。大型物管企業(yè)如龍湖智慧服務，在疫情面前，成立抗擊疫情領導小組，統(tǒng)籌安排工作：建立疫情通報機制，并成立抗疫物資采購專項小組及業(yè)主基本生活保障小組，確保防疫物資及時供應，全方位支援業(yè)主生活物資供應。中小型物管企業(yè)實力雖不如大型物管企業(yè)實力強勁，但在疫情面前，抗疫防疫，努力解決業(yè)主需求幾乎成為了物管公司的標配。

??也正因如此，物管企業(yè)2020年在資本市場大放異彩。據(jù)中國房地產(chǎn)報記者粗略統(tǒng)計，2020年共有17家物管企業(yè)成功上市，遠超2019年的12家，新上市企業(yè)數(shù)量創(chuàng)新高。

??與房地產(chǎn)企業(yè)赴港上市需要多次遞交招股書以及上市當日多破發(fā)的狀況不同，物管企業(yè)從交表到通過聆訊往往耗時較短，且多數(shù)物管企業(yè)上市即漲，估值相較于傳統(tǒng)地產(chǎn)股而言要高。

??石榴物業(yè)服務集團董事長金永宏做了一次統(tǒng)計，2020年12月，42家物業(yè)公司的總市值達到7649.7億元，創(chuàng)歷史新高。

??在物業(yè)行業(yè)迎來風口之際，上市的物管公司正在享受資本市場的紅利，而未上市的物管企業(yè)也迎來“質(zhì)變之年”。

??頭部房企中，還未拆分物業(yè)上市的企業(yè)已寥寥可數(shù)，龍湖智慧服務是其中之一。

??2020年，龍湖智慧服務已進駐30個省、自治區(qū)、直轄市，超過100個城市，連續(xù)12年客戶滿意度超過90%。在布局擴大的同時，龍湖智慧服務也加大業(yè)態(tài)探索，已覆蓋住宅、商業(yè)、文旅、辦公、酒店、醫(yī)院、學校、康養(yǎng)、案場、產(chǎn)業(yè)園、租賃住房、市政配套、智慧城市13大業(yè)態(tài)的服務。

??此外，其與湖南城陵磯、重慶廣陽島、成都農(nóng)博島、北大荒、蘇州相城高新等政府企業(yè)完成簽約，城市服務整體規(guī)模大跨步前進；與黑龍江萬瑞物業(yè)等簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，在管面積快速提升。

??得益于不同業(yè)態(tài)的探索，2020年，龍湖智慧服務新進入到稅務局、文化宮、消防總隊、4S店、河道等場景，提供特色服務。

??隨著越來越多的物管企業(yè)登陸資本市場，物管企業(yè)也逐漸呈現(xiàn)分化態(tài)勢，頭部企業(yè)高歌猛進，而尾部企業(yè)則相對慘淡。

??金永宏認為，上市的物業(yè)公司越來越多，資本市場用錢投票，“撒胡椒面”式的普惠時代一去難返，物業(yè)上市紅利期宣告結(jié)束。未來只有那些能夠不斷滿足客戶日益增長的對美好生活需求的物業(yè)公司，才有可能基業(yè)常青。

??長租公寓“大浪淘沙”

??在商業(yè)運營、物業(yè)管理之外，還有一個值得重點關注的多元化業(yè)務板塊，就是長租公寓。

??在2020年12月剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議中，保障性租賃住房建設受到高度重視。其中，在租賃住房建設方面，特別提及國有和民營企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。

??然而，2020年全年，長租公寓暴雷事件屢屢發(fā)生，青客、嵐越，甚至是頭部品牌蛋殼公寓都均涉獵其中，一時間，業(yè)界對于長租公寓的未來也較為悲觀。

??在這種情況下，頭部企業(yè)在長租公寓領域的長足布局則意義深遠。

??目前，TOP50房企中有三分之一已布局長租公寓相關業(yè)務，萬科、龍湖、旭輝、陽光城等企業(yè)均在列。

??截至2020年，龍湖冠寓已布局全國30余個高量級城市，并助力城市人才安居工程，在全國十余個重點城市，與政府及相關事業(yè)單位、房管局、公租房管理機構、國家科技園區(qū)等，合作落地40多個人才公寓項目，提供超過2萬套人才保障住房。

??在發(fā)展模式的探索上，龍湖冠寓也走在行業(yè)前列。2020年12月24日，福州首次招標出讓集體租賃住房用地的結(jié)果揭曉，北京首寓商業(yè)管理有限公司（隸屬龍湖冠寓）中標。這是中央經(jīng)濟工作會議提及探索利用集體建設用地建設租賃住房后，福建省首例成交的集體租賃住房用地，也是龍湖集團首個集體租賃用地建設的純租賃住房重資產(chǎn)項目。該項目將推出約700套長期租賃住房。

??此外，在疫情期間，冠寓盡全力做好防疫工作，保障門店租客和工作人員健康和安全，創(chuàng)造了“零感染”“零確診”紀錄。為了豐富租客生活，冠寓積極整合跨界資源品牌，打造37.4℃的標準服務和GOYOO星球社區(qū)，開展系列社群活動。

??這些暖心之舉讓冠寓受到年輕租客群體的歡迎。根據(jù)龍湖集團2020年中期數(shù)據(jù)顯示，冠寓超過六個月的房源出租率均穩(wěn)定在88.6%，客戶滿意度達到95%。

??在國家租購并舉的政策方向下，集中式公寓市場需求大，是解決居住問題的重要渠道，因此，即使在長租公寓屢次暴雷的情況下，不少頭部房企仍然看好長租公寓的長期發(fā)展。

??在2020年中期業(yè)績說明會上，龍湖集團首席執(zhí)行官邵明曉就表達了對租賃住房業(yè)務的信心，其表示，其有非常龐大的用戶群，21-35歲用戶群的數(shù)量非常大。加上整體資金成本比較低，預計全年開業(yè)數(shù)量和收入較為可觀。同時，其透露，龍湖冠寓從2020年開始實現(xiàn)盈利，雖然是微利，但是一個好的開端，未來，龍湖還會將重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)比例深度優(yōu)化。

??2021年1月3日，萬科也在其互動平臺上稱，看好長租公寓的長期未來。萬科表示，未來會堅定不移的推進長租公寓業(yè)務。

??總體來看，多元化布局是2020年的房企必答題。房企多元化業(yè)務加速發(fā)展之后，其效果也將在未來數(shù)年內(nèi)得到檢驗。(）