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??2020年已經過去，在這一年中，我們經歷了新冠疫情的沖擊，在這過程中，全國20多萬家物業服務企業，1000多萬物業人員共同抗疫，成為2020年抗擊疫情一抹非常濃重的亮色。

??時至今日，隨著物管行業的發展，其定義越來越模糊，我們無法用“物管”這一字眼去描述和定義一家企業的業務領域，物業服務企業日益“出圈”，無論是科技還是進入更多服務賽道。

??今年有四十余家物業服務企業登陸資本市場，帶動這個行業走向大眾，為人們所關注，所欣喜，甚至所質疑。

??然而，新的事物誕生了，但是與之匹配的評價方法并未建立。克而瑞認為，物業服務企業面向未來的綜合競爭力應該需要更好的方法進行測量。這一年，克而瑞業內首次提出“服務力”這一評價體系，定義服務力即是持續并創新性滿足客戶需求的能力。

??也形成了業內首本解讀服務力的書籍——《服務力：物企如何持續并創新性滿足客戶需求》，得到企業的積極反響，并出圈到資本市場，甚至其他行業。
我們希望可以通過對物管行業發展特征的總結，還原物管行業發展的行業斷面。

??01

??規模擴張仍是物企發展核心

??規模是物業企業發展的基礎，當前規模擴張依然是物業企業發展的核心，自2014年6月彩生活作為“物業第一股”上市以來，物管行業不斷發展，物企規模不斷增加。2020年Top10物業服務企業管理規模集中度約11%，Top100企業管理規模集中度達33%。

物業服務企業管理規模集中度

數據來源：中物研協，CPIC，克而瑞物管

??當下，物業服務企業的管理方向已從住宅延伸至寫字樓、商業、園區、醫院、軍營后勤等各類非住領域，物業服務企業自身的管理規模結構將發生變化，而逐漸涉足城市服務等新興領域，將會極大增加企業的管理體量。

??除了橫向規模擴張外，物企也在做深服務內容。物企在增值服務領域持續加碼，多家物企營收結構已發生改變，增值服務營收占比不斷提升，增值服務有助于企業優化利潤結構，在基礎物業服務之上構建更廣袤營收及盈利空間。

??橫縱延展，物企變為“新物種”

??而近年來，紅杉資本、高瓴資本、中信產業基金等眾多投資機構看重物業板塊，亦是因為行業集中度低，發展機會大，通過在較早期投資優質股，可以獲取高倍數的成長。在行業從傳統向現代服務業轉型的過程中，這些投資機構不僅投入資金，還會為企業帶來各類市場資源、高級人才等，幫助企業取得更強的競爭力，進一步帶動了這些企業改進商業模式，向行業頭部邁進。

??02

??疫情讓物業服務企業走向前臺

??2020年的疫情讓更多主體看到物業提供服務的廣泛適用性、不可替代性，更可以看到的是物業對生活服務領域的不斷滲透，物業管理行業在整個社會服務職能中的重要性進一步增加。

??一方面，社區生活服務“常態化”道路打開。在疫情中，由物業提供生活服務產品成為“剛需”，雖然在疫情結束社區封閉解除后對由物業提供生活用品服務的依賴會下降。但疫情期間實質上提供了一個絕佳機會培養用戶習慣，便于扭轉業主對物業公司僅能提供單一基礎服務的固有印象。

??在疫情之后，除了提供日常生活服務之外，物業公司開展更多元的服務，如零售、養老、醫療，也會擁有良好的認知基礎和信任基礎。社區增值服務的“萬億市場”與“百億現實”的差距將會縮小。而疫情后，業主對多元服務的需求也發生了變化，醫療及健康服務、養老看護服務等被更為關注，市場有望被激活。

??不同增值服務的客戶需求度

數據來源：《2020 克而瑞物業服務消費意愿調研》

??另一方面，專業服務需求增加，企業參與城市公共服務迎契機。長期以來，物業服務企業特別是住宅物業服務企業一直承擔著基層治理的社會事務，但并不被普通業主所熟知。 

??而近幾年物業服務參與公共治理的重要性在上升，包括不限于萬科物業、保利物業、碧桂園服務等企業均在探索參與城市治理當中，從“社區”的基礎單元到“鄉鎮片區”再擴展到“城市新區”的更大范圍延伸服務。

代表性企業布局城市類服務情況

數據來源：公開資料，克而瑞物管

??經歷此次疫情，政府包括社會機構對專業和品牌物業服務企業的認知會更加深厚，克而瑞曾判斷，隨著服務邊界的拓寬和在各領域覆蓋率的提升，物業服務企業未來十年的管理規模將在現有基礎上增加近200億平米。

??延續以上觀點，克而瑞認為經歷此次疫情，專業服務領域社會化企業的引入會加快。除了醫院、學校等后勤社會化程度加快外，包括不限于交通樞紐、市政道路、公眾場館、專業市場等公建服務市場的開拓也有望快速發展。

??長期來看，專業物業服務企業的參與能夠在一定程度上提升城市治理能力和管理水平。

??03

??資本助力下，已有42家物企上市

??2020年對于物管行業是意義非凡的一年，一次疫情激發了物管行業的發展，年初上市公司僅有24家，截止到12月底，共有42家物企已經上市。

??2014-2020年不同背景物業服務企業累計上市情況

??注：相對獨立物業包括完全獨立第三方物業及關聯開發企業占比低于10%的企業，包括彩生活、中奧到家、浦江中國、南都物業、新大正、特發服務 數據來源：CPIC，克而瑞物管，截止2020年12月31日

??5家遞交招股書尚未上市交易企業

數據來源：CPIC，克而瑞物管

??房企50強關聯物業公司密集步入資本市場， TOP10房企中除萬科物業外，均已上市或遞表；TOP20企業中75%已上市或遞表。據統計，行業內仍有近五十家物業公司有上市計劃，未來仍有大量物業服務企業登陸資本市場。

??TOP50房企關聯物業公司上市情況

注：榜單排名均以2019年克而瑞房企排行榜單為準 統計截止日期：2020.12.31

數據來源：CPIC，克而瑞物管 

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??上市募資中大部分將用于收并購

??中國物業服務市場極度分散，與房地產開發領域相比，全國物業服務企業注冊數量為房地產企業的2.4倍，并購不僅讓強者更強，也讓“黑馬”有機會，關鍵得有資源、有資金。

??中國物業公司數量是開發企業的2.4倍

數據來源：CPIC，克而瑞物管

??除了開發增量的輔助，物業服務企業通過股權合作、收并購快速“增厚”自身管理體量。2019年以來包括2020年新遞表的物企，都將上市募資中的大部分比例用于收并購等方式實現戰略擴張。而所有上市物業服務企業募資總額（含IPO融資及配股融資等）已近千億。如此龐大的資金量需要通過更多的收并購動作相匹配，勢必在市場掀起更大的“波浪”。

上市物業服務企業募資凈額前十

數據來源：CPIC，克而瑞物管 ，截止12月31日

??上市公司通過配股融資資金量

數據來源：CPIC，克而瑞物管 ，截止12月31日

??2020年上市物業服務企業收并購（含入股）不完全統計

資料來源：CPIC，克而瑞物管

??主要借助并購實現市場整合的企業

??物管行業話題日益集中在頭部企業，在二十余萬家物業公司中，更多的企業在行業高歌猛進中成為“隱形企業”。在規模化發展過程中，沒有哪家企業是可以一勞永逸的，行業內物業公司收并購持續，且收并購向橫縱專業公司擴展，未來物管市場的瓜分越來越激烈。

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??多家頭部企業對品牌進行煥新升級

??2020年，不同頭部企業經過發展探索，逐步開始明確自身發展方向，并在品牌維度上進行革新升級。其中，10月底，萬科物業更名“萬物云”，萬物云包含Space、Tech和Grow三大模塊，開啟其從物業到空間科技服務的角色轉變。11月底，碧桂園服務品牌煥新，提出“新物業”，圍繞新科技、新服務、新生態、新價值，致力成為國際領先的新物業服務集團。

??萬科云品牌內涵

資料來源：CPIC，克而瑞物管

??當上升的中型企業試圖在規模上進一步進入第一梯隊時，頭部企業在沒有規模焦慮的情況下，正開啟著更多元的探索，萬科物業和碧桂園服務的品牌升級，正是在前期深入探索的基礎上對企業未來構建對全新藍圖，在規模之外繼續撐起大旗為行業探索新的可能性。

??除此之外，多家企業發布商企服務子品牌，在自身多年積累的商企服務客戶的基礎上，進一步標準化和升級服務產品，進行全速發力。

??2020年物業服務企業品牌發布事件

資料來源：CPIC，克而瑞物管

??06

??物業服務企業已大體形成四大梯隊

??經過對企業的長期觀察，我們發現由于企業發展基礎的不同，不同梯隊企業面臨不同境遇，現有物業服務企業大體已形成四大梯隊。

??第一梯隊，目標全產業鏈服務運營商，橫縱延展，擴大先發優勢。此梯隊企業已經建立了規模量級，當下的目標是繼續擴大先發優勢，在物業服務板塊之外，多在尋找新的有前景的賽道，比如城市服務、社區生活服務，甚至三供一業、舊改、環衛一體化等。

??比如，碧桂園服務圍繞設施管理、資產管理和社區生活服務領域，通過大筆收購完善業務組合和生態布局，收購中立電梯、保險公司-文津國際、梯媒公司-城市縱橫等，此外，還完善「城市共生計劃」，中標山西壽陽、大連金普新區、天津軍糧城及衢州交投集團等，收購環衛一體化公司-滿國康潔等。

??綠城服務則建立中物品質聯盟，與中小開發商下屬的物業公司開展合作，入股中奧到家，通過獲得股權，增加整體物業管理規模及項目儲備；在園區服務板塊的收購相對頻繁和積極，收購澳蒙國際早教，已完成在教育、文化等領域的布局，即將進入內生增長能力培養階段。

??第二梯隊，繼續擴大規模，向頭部企業靠攏，各項能力補短板。此梯隊企業管理規模在5000萬方以上，低于一個億，處于繼續擴大規模的關鍵期。同時，由于各種原因，這些企業在過往有一些短板，比如服務品質、數字化、全國布局等，正在加速補短板。

??比如，旭輝永升服務已實現在80多個城市多元化拓展市場，最遠進入新疆克拉瑪依市，并購青島銀盛泰和和江蘇香江，進入非住宅服務領域，亦進入城市服務，與江蘇宿遷泗陽經開區達成合作；此外，還引入高級人才，加強數字化能力，加速快跑，建立財務共享中心、社區生活APP、設立研究生活服務場景的“節節高研究院”，并發布多個業主增值服務品牌等，。

??新城悅繼續加速擴展，配置項目拓展團隊，明確策略擴大第三方面積，收購成都誠悅時代，進入辦公樓領域；此外，還完善管家服務機制和晉升通道，推廣智慧平臺，加重智慧園區業務，承接了多個智慧商業項目。

??藍光嘉寶服務加速收購整合，在全國構建100家企業的并購資源池，2020年收購17家物業公司，持續擴大自身規模和深耕度，拓展經開區、工業園區等多業態城市運營服務；此外，還上線嘉寶生活家APP，加大業主居家一站式服務解決方案滲透度，在房屋經紀、房屋裝修、社區新零售等領域取得快速發展。

??第三梯隊，深化區域或業態優勢，尋找差異化競爭方向。此梯隊多為區域型企業，為了保持優勢，正在加強自身區域內的深耕度，或在專業業態領域加速布局，以尋找差異化競爭方向。

??比如，時代鄰里在實現規模領域及區域雙突破的同時，積極探索增值服務和其它專業服務，進行企業數字化轉型，從擴張現有規模、打入新的業態、提升高價值區域的集聚度等維度尋找新的目標公司，如收購物業百強上海科箭物業；此外，還嘗試在如城市服務、老舊社區等領域及業態進行項目試點及培育。

??第四梯隊，保持業績穩定，提升盈利水平，關注低成本拓展機會。此梯隊企業管理規模尚小，在品牌競爭力上與全國企業相比稍遜，通過積極與熟悉的地方建立合作，擴大管理規模，同時采用各種手段提升運營效率。

??比如，鑫苑物業與所屬地地方-鄭州合作城市改造建管一體化項目，與邯鋼集團開展三供一業合作，與地方中小開發商小股操盤合作；此外，布局智能化服務體系，在管理可視化、數據中臺方面進行投入，提高管理的精細化程度和效果。

??物業服務是一個具有悠久歷史的“老行業”，同時物業服務也是深受資本市場關注的“新行業”。2020年，經歷過疫情挑戰，未來，我們相信物管行業會迸發出更大的活力，更多有追求的企業會走向前臺，而始終堅守和鍛造服務力的企業將會得到時代的獎賞。