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??1月13日，泛海控股旗下民生證券有4個IPO項目通過發審委審核，創下券商圈IPO企業過會數量單日新紀錄。開年不到2周，以累積6單IPO過會數量居券商榜首。

??民生證券的亮眼表現只是泛海轉型金融業務的一個截面。另一面則是這家老牌房企與賴以起家的房地產行業已漸行漸遠。

??一個禮拜前，泛海控股宣布，旗下控股子公司擬以30.66億元將武漢中央商務區一宗土地出售給綠城房產。相似的劇情一次又一次上演后，泛海的去地產化已進入尾聲。

??去地產化、壯大金融平臺、布局科創板塊股權投資，伴隨著戰略轉型步驟的漸次展開，這家最早轉型的房企未來發展路徑日漸清晰。

??六年轉型長征路

??泛海的轉型故事肇始于被稱為中國房地產行業轉型元年的2014年。它提出了由單一的房地產上市公司向涵蓋金融、房地產等業務的綜合性控股上市公司轉型。此前一年，泛?？毓傻氖杖胫?，房地產占比達 78.25%，金融證券行業收入占比 17.97%。

??轉型決策之下，泛海通過內部整合與外部收購方式涉足證券、信托等多個金融領域，拿下了一攬子金融牌照。

??據泛?？毓上嚓P人士介紹，公司考慮和探索的是地產板塊如何與金融板塊協同聯動，把金融、投資進一步做精做實，地產板塊也在進行輕資產化、金融化、服務化的轉型，開啟一個創新的商業生態和發展空間。

??應該說，轉型初期泛海的地產業務依然亮眼。2014-2016年，泛海的房地產開發收入分別為55.37億元，86.63億元，176.7億元，保持良好的增長勢頭，成為業績的壓艙石。與此同時，泛海的金融屬性逐漸凸顯。截至2016年底，交易性金融資產總額達104.26億元，較2015年底的48.74億元，暴增超過一倍。

??值得關注的是，自轉型的戰略思路實施以來，泛?？毓稍僖矝]有拿過地了。甚至于2018年泛海一度籌劃從上市公司剝離地產業務，不過最終未能成行。

??此后，轉讓地產項目成為了選擇。最引人注目的是兩年前，泛?？毓砂哑煜卤本┓汉H項目1號地塊和上海外灘的董家渡項目，以125.53億元賣給了融創中國。這也標志著地產業務去化進入實質性階段。

??6年多過去了，如今的泛?？毓梢巡皇且患曳康禺a公司。截至2020年6月底，泛海在以證券業、信托業、保險業為主要代表的金融業務收入占比已經接近95%。堅定行走在轉型道路上的泛海也成為房地產行業轉型最徹底的樣本之一。

??向上游去：從地產到金融投資

??泛?？毓傻霓D型并非個案。隨著公認的房地產“黃金十年”一去不復返，市場逐漸分化，各大房企絞盡腦汁尋找五花八門的途徑謀求轉型，尋求新的盈利增長點。

??那些危機意識濃重的龍頭房企走在前列。萬科搖身一變成了“城市配套服務商”，甚至大張旗鼓地切入養豬行業，恒大開始押寶新能源汽車，碧桂園則開始進軍機器人產業。

??據克而瑞的數據統計，TOP30房企中70%都發布過多元化轉型戰略；TOP100房企布局了多元化業務的比例高達97%。

??房企轉型的背后，行業總體規模巔峰已近在咫尺。同時，國家對房地產調控帶來的不確定性，讓多元化經營分散風險成為剛性需求。此外，對于中小房企而言，行業集中度不斷攀升，生存空間越來越窄，轉型多元化發展，培育新發展動能成為必須的選擇。

??不過，轉型何處去一直在困擾著整個行業。在房企最初的試水中，跨界轉行者有之，比如恒大將觸角伸向了新能源汽車，碧桂園也在向高科技大型綜合企業邁進。

??更多的房企選擇了一條謹慎的多元化道路，即固守房地產賽道，向精益化、特色化轉型。萬科是典型代表，轉型業務重點在物業、物流地產、商業地產、公寓等的探索，本質上是對原有地產業務的一種延伸。

??被稱為“房地產界思想家”的馮侖曾深入總結過房企轉型有三種方式：在原有開發領域做細微深耕的微轉型；由住宅擴大到商用、產業等相關業態，轉型不轉行的小轉型；還有去地產化，“另尋新歡”的大轉型。

??泛海選擇的轉型之路就是馮侖說的最后一種：從房地產到金融投資的大轉型。它在行業轉折點來臨前，做出了商業取舍，逐步出清地產，將財力、物力和人力投入到選定的未來轉型方向——金融和投資領域。

??一年前的2020年1月13日，經中國證監會核準，泛?？毓煞诸愓接伞胺康禺a業”轉為“金融業”。這家曾經的老牌房企，轉型之初一度業務版圖橫跨地產、金融、戰略投資，如今已撕去地產的標簽，打造了一個龐大的綜合金融服務體系，切換進入了一條全新的賽道。

??轉型成與敗

??行至2021年，無論是主動還是被動，房地產企業的轉型，或者說多元化拓展，不再是星星之火，而已成燎原之勢。

??即使房企轉型者眾，但從目前發展情況看，成功轉型的案列幾乎沒有，甚至早年那批多元化轉型試水者，大都仍在盈利邊緣掙扎。

??賽道轉換之路并非一蹴而就，即便多元化轉型之路，也遠比房企的開發主業更為艱難。正如恒大董事局主席許家印在談及公司涉足的新能源汽車時所言，“我們造車要技術沒技術，要團隊沒團隊，是一窮二白一無所有。”而萬科董事局主席郁亮也大呼“多元化之路十年都不夠”。

??一個現實是，無論行業內外，對于房企的轉型普遍秉持“懷疑”之心態，并不相信哪家公司能真正蹚出一條新路。

??一位業內人士一語道破：轉型布局時間不夠長，既定戰略無法持續。蜻蜓點水式的轉型難成氣候。

??泛海似乎是一個例外。當大部分房企還糾結于多元化試水之際就一頭扎進了金融的大海，在此后的7年，以破釜沉舟之勢，堅定不移去地產化，加碼金融和投資。

??金融業務已挑起營收大旗。1月14日晚間，泛海控股披露旗下控股金融子公司2020年度財務信息。其中，民生證券實現營業收入36.31億元，凈利潤9.16億元，同比分別增長35.08%和71.93%；亞太財險實現營業收入54.23億元，凈利潤6137.5萬元，同比分別增長23.42%和42.21%。

??唯一出現業績下滑的是民生信托，實現營業收入10.7億元，凈利潤2.32億元，同比降幅分別達107.02%和74.33%。這跟整個信托業行業并不景氣的大環境息息相關，亮點是家族業務迎來井噴。

??不僅金融業務風生水起，投資板塊也是異軍突起。據悉，泛海涉足新科技、新能源、新材料、移動互聯網等多個價值高增長行業。比如投資的蔚來汽車市值突破720億美元，投資的渤海銀行在去年7月16日成功上市。此外，網易云音樂、北汽新能源、青云cloud、禾多科技、浪潮云、Alpha Frontier Limited、Datavisor、天和磁材、山東天岳等知名產業巨頭背后，都有泛海投資的身影。

??據不完全統計，被泛海列入戰略投資的企業至少有19家，新科技、新能源、新材料、移動互聯網等價值高增長行業，都有精準布局。

??在行業分類正式跨入金融門類滿一年之際，泛海正在發生蛻變。轉型金融業會是泛海的一條康莊大道嗎？顯然目前還是個未知數。

??不過，泛海轉型依然具有標本意義。與其他房企相比，對認定的轉型方向進行超額投入，給房地產行業轉型提供了一種可供觀察的路徑。