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??“公司這五年的增速遠遠超過其他百強房企，未來三年的增長率仍然會超過其他百強房企的平均水平。”

??去年港龍中國地產(06968.HK，以下簡稱“港龍中國”)中期業績會上，董事會主席呂永懷擲地有聲的說道。

??多個經營指標實現“倍增”的港龍中國，用業績證明了這句話。

??2020年，港龍中國實現收入41.7億元，同比增加約111%；毛利15.2億元，同比增加約80%；歸母凈利潤9.61億元，同比增加約44%；現金68.0億元，同比增加約170%。

??今年初，呂永懷更名為呂明。凡是過往，皆為序章，來日之路，光明燦爛。正如他對港龍中國的期待，奮發有為，乘勢而上。

??預收是營收5倍

??2020年，港龍中國在營收規模大幅增長110.9%的情況下，銷售及營銷開支、行政開支、融資成本等費用也有不同幅度上升，增幅普遍在50%~80%之間，相對低于營收增幅。其中，所得稅開支的增幅不足30%，是利潤表所有支出項目中增幅最小的一項。

??究其原因，是遞延所得稅抵扣了1.81億元稅費，使得期內所得稅開支從5.63億元大幅減少至3.81億元。

??比學霸更厲害的，是會控分的學霸。

??遞延所得稅是房企“控分”的常用項目，與遞延所得稅資產、遞延所得稅負債密切相關。據資產負債表，港龍中國期內遞延所得稅資產從1.51億元上升至3.48億元，增幅達到130.5%，同期，遞延所得稅負債為1.1億元，增幅僅為15.8%。前者可以簡單理解為 “提前付費”，即房企提前支付的未來產生的費用，計入遞延所得稅。后者則與之相反。

??用資產減值舉個例子。根據會計準則，計提的資產減值損失準備會直接計入費用，從而減少當期利潤；而根據稅法計算，只有實際發生的減值才能計入費用，兩種計算方式造成的數據差，將計入遞延所得稅資產。

??根據算法，遞延所得稅資產越多，可用于抵扣的稅費越多，這對未來凈利潤就形成了一種“保護”，是一種合理的平滑業績的手法。當然，遞延所得稅資產或負債只是打了時間差，這筆費用無論是早付、晚付，總額不會改變。

??提升凈利潤，除了“平滑業績手法”之外，還要從源頭努力。從另一項數據來看，港龍中國2021年的營收規模還會有新高，甚至可能迎來業績爆發。

??截止2020年底，其合約負債約209.8億元，同比增長149.2%，是期內營收的5倍。 根據新會計準則，合約負債主要為預收款，結合房地產行業的期房預售制，這個數據主要反映未來業績增長空間。

??在目前已披露年報的中小房企中，天譽置業合約負債為94.3億元，同比增長17.8%，是期內營收的1.22倍；越秀地產合約負債542億元，同比增長29.4%，是期內營收的1.17倍。相比之下，無論是合約負債增幅，還是與當期營收的倍數關系，港龍中國的業績增長空間更大。

??業績發布會上，副總裁張鴻光透露了港龍中國的年度目標。“預期2021年的增長不低于10%，合約銷售目標為345億元。”

??高速成長路上，不少中小房企“以利潤換規模”。對此，首席財務官林雨田表示，“今年毛利率約36%，是行業較高水平，預期2021年毛利率在行業中處于中上游水平。”

??不擔心三條“紅線”

??“本強則茂，基壯則安。”呂明在新年賀詞中寫道。根本強固，樹木就茂盛，基礎堅實，物體就安穩。財務健康、資金鏈安全，是房企的“本”與“基”。

??截止到2020年底，港龍中國凈負債率約41.1%，在行業中處于較低水平，如算上受限制現金，其現金短債比約1.12倍。期內，銀行及其他借款總額86.42億元，同比增長約203%。其中，短期借款同比增長4.3倍至60億元，短債占比約70%。對此，張鴻光表示，“雖然借款有所增加，現金也大幅增長。三條紅線里(剔除預收的資產負債率)那條超了，其他兩條沒問題。”

??拉長觀察周期，看一下港龍中國整體債務情況，截止2020年底，債務平均年期為1.17年，上年同期，該值為1.25年，幾乎持平。“今年有信心在發展的同時可以維持負債率不超過行業中等水平。”張鴻光表示。

??作為疫情后國內登陸港股市場的首家房企，四個多月后被納入MSCI中國全股票小型股指數成份股，隨后成功完成首筆美元債發行，進一步拓展了境外融資平臺。 “壓力不是很大，利潤比較好，打開了境外融資平臺，也拓展很多融資渠道，可以應付負債。”

??拓展“朋友圈”

??2020年，港龍中國拿地謹慎，“堅決不拿地王”。張鴻光表示，港龍中國新增土儲平均溢價率大概是20~25%。期內，港龍地產意向跟蹤地塊2367宗，實際獲取僅21宗，占比約0.89%。

??截止2020年12月31日，港龍中國擁有72個項目，土地儲備1080.9萬平米。其中，67個項目位于長三角區域的24個城市，土地儲備總量為842萬平米，占比為77.9%，粵港澳灣大灣區、西南區域（四川省）的土地儲備總建筑面積分別為158.2萬平米、14.5萬平米，占比分別為14.6%、1.3%。

??據披露，期內新增21個項目，其中聯營、合營項目約占20%。在拿地方式上，除了招掛拍和股權轉讓，港龍中國更多的是與其他開發商合作開發，其合作伙伴包括碧桂園、融創中國、中南建設、弘陽地產、正榮地產、大發地產等。

??2020年，港龍中國拓展了“朋友圈”，除開發商之外，與老牌的家私集團皇朝家居(01198.HK)聯手，拿下位于廣州市增城區石灘鎮橫嶺村用作住宅(及商業)用途的土地，總土地面積約196,435.11平方米，這是港龍中國首次挺進大灣區。

??呂明曾公開表示，“以后我們還是會開放合作，與高品質的房企合作，發揮各自的優勢”。與優質開發商合作，港龍中國嘗到了“甜頭”。比如，互相分享人脈與資源、提升品牌效應；降低自身融資成本與資金壓力等。 

??截止2020年底，港龍中國對外權益投資14.7億元，同比增長33.6%；聯營、合營公司貢獻利潤4.03億元，同比增長11.9%；期內對外投資回報率約27.4%，近兩年來該值維持在30%左右水平，跑贏絕大部分房企。

??截止2020年3月22日，港龍中國收盤價4.43港元/股，下跌1.99%。在2020年新晉上市的7家房企中，港龍中國總市值72億港元，排在第4位；市盈率（TTM）6.3倍，排在第6位。