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??“公司這五年的增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他百?gòu)?qiáng)房企，未來(lái)三年的增長(zhǎng)率仍然會(huì)超過(guò)其他百?gòu)?qiáng)房企的平均水平。”

??去年港龍中國(guó)地產(chǎn)(06968.HK，以下簡(jiǎn)稱“港龍中國(guó)”)中期業(yè)績(jī)會(huì)上，董事會(huì)主席呂永懷擲地有聲的說(shuō)道。

??多個(gè)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)“倍增”的港龍中國(guó)，用業(yè)績(jī)證明了這句話。

??2020年，港龍中國(guó)實(shí)現(xiàn)收入41.7億元，同比增加約111%；毛利15.2億元，同比增加約80%；歸母凈利潤(rùn)9.61億元，同比增加約44%；現(xiàn)金68.0億元，同比增加約170%。

??今年初，呂永懷更名為呂明。凡是過(guò)往，皆為序章，來(lái)日之路，光明燦爛。正如他對(duì)港龍中國(guó)的期待，奮發(fā)有為，乘勢(shì)而上。

??預(yù)收是營(yíng)收5倍

??2020年，港龍中國(guó)在營(yíng)收規(guī)模大幅增長(zhǎng)110.9%的情況下，銷售及營(yíng)銷開(kāi)支、行政開(kāi)支、融資成本等費(fèi)用也有不同幅度上升，增幅普遍在50%~80%之間，相對(duì)低于營(yíng)收增幅。其中，所得稅開(kāi)支的增幅不足30%，是利潤(rùn)表所有支出項(xiàng)目中增幅最小的一項(xiàng)。

??究其原因，是遞延所得稅抵扣了1.81億元稅費(fèi)，使得期內(nèi)所得稅開(kāi)支從5.63億元大幅減少至3.81億元。

??比學(xué)霸更厲害的，是會(huì)控分的學(xué)霸。

??遞延所得稅是房企“控分”的常用項(xiàng)目，與遞延所得稅資產(chǎn)、遞延所得稅負(fù)債密切相關(guān)。據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表，港龍中國(guó)期內(nèi)遞延所得稅資產(chǎn)從1.51億元上升至3.48億元，增幅達(dá)到130.5%，同期，遞延所得稅負(fù)債為1.1億元，增幅僅為15.8%。前者可以簡(jiǎn)單理解為 “提前付費(fèi)”，即房企提前支付的未來(lái)產(chǎn)生的費(fèi)用，計(jì)入遞延所得稅。后者則與之相反。

??用資產(chǎn)減值舉個(gè)例子。根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，計(jì)提的資產(chǎn)減值損失準(zhǔn)備會(huì)直接計(jì)入費(fèi)用，從而減少當(dāng)期利潤(rùn)；而根據(jù)稅法計(jì)算，只有實(shí)際發(fā)生的減值才能計(jì)入費(fèi)用，兩種計(jì)算方式造成的數(shù)據(jù)差，將計(jì)入遞延所得稅資產(chǎn)。

??根據(jù)算法，遞延所得稅資產(chǎn)越多，可用于抵扣的稅費(fèi)越多，這對(duì)未來(lái)凈利潤(rùn)就形成了一種“保護(hù)”，是一種合理的平滑業(yè)績(jī)的手法。當(dāng)然，遞延所得稅資產(chǎn)或負(fù)債只是打了時(shí)間差，這筆費(fèi)用無(wú)論是早付、晚付，總額不會(huì)改變。

??提升凈利潤(rùn)，除了“平滑業(yè)績(jī)手法”之外，還要從源頭努力。從另一項(xiàng)數(shù)據(jù)來(lái)看，港龍中國(guó)2021年的營(yíng)收規(guī)模還會(huì)有新高，甚至可能迎來(lái)業(yè)績(jī)爆發(fā)。

??截止2020年底，其合約負(fù)債約209.8億元，同比增長(zhǎng)149.2%，是期內(nèi)營(yíng)收的5倍。 根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，合約負(fù)債主要為預(yù)收款，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的期房預(yù)售制，這個(gè)數(shù)據(jù)主要反映未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)空間。

??在目前已披露年報(bào)的中小房企中，天譽(yù)置業(yè)合約負(fù)債為94.3億元，同比增長(zhǎng)17.8%，是期內(nèi)營(yíng)收的1.22倍；越秀地產(chǎn)合約負(fù)債542億元，同比增長(zhǎng)29.4%，是期內(nèi)營(yíng)收的1.17倍。相比之下，無(wú)論是合約負(fù)債增幅，還是與當(dāng)期營(yíng)收的倍數(shù)關(guān)系，港龍中國(guó)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)空間更大。

??業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，副總裁張鴻光透露了港龍中國(guó)的年度目標(biāo)。“預(yù)期2021年的增長(zhǎng)不低于10%，合約銷售目標(biāo)為345億元。”

??高速成長(zhǎng)路上，不少中小房企“以利潤(rùn)換規(guī)模”。對(duì)此，首席財(cái)務(wù)官林雨田表示，“今年毛利率約36%，是行業(yè)較高水平，預(yù)期2021年毛利率在行業(yè)中處于中上游水平。”

??不擔(dān)心三條“紅線”

??“本強(qiáng)則茂，基壯則安。”呂明在新年賀詞中寫(xiě)道。根本強(qiáng)固，樹(shù)木就茂盛，基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)，物體就安穩(wěn)。財(cái)務(wù)健康、資金鏈安全，是房企的“本”與“基”。

??截止到2020年底，港龍中國(guó)凈負(fù)債率約41.1%，在行業(yè)中處于較低水平，如算上受限制現(xiàn)金，其現(xiàn)金短債比約1.12倍。期內(nèi)，銀行及其他借款總額86.42億元，同比增長(zhǎng)約203%。其中，短期借款同比增長(zhǎng)4.3倍至60億元，短債占比約70%。對(duì)此，張鴻光表示，“雖然借款有所增加，現(xiàn)金也大幅增長(zhǎng)。三條紅線里(剔除預(yù)收的資產(chǎn)負(fù)債率)那條超了，其他兩條沒(méi)問(wèn)題。”

??拉長(zhǎng)觀察周期，看一下港龍中國(guó)整體債務(wù)情況，截止2020年底，債務(wù)平均年期為1.17年，上年同期，該值為1.25年，幾乎持平。“今年有信心在發(fā)展的同時(shí)可以維持負(fù)債率不超過(guò)行業(yè)中等水平。”張鴻光表示。

??作為疫情后國(guó)內(nèi)登陸港股市場(chǎng)的首家房企，四個(gè)多月后被納入MSCI中國(guó)全股票小型股指數(shù)成份股，隨后成功完成首筆美元債發(fā)行，進(jìn)一步拓展了境外融資平臺(tái)。 “壓力不是很大，利潤(rùn)比較好，打開(kāi)了境外融資平臺(tái)，也拓展很多融資渠道，可以應(yīng)付負(fù)債。”

??拓展“朋友圈”

??2020年，港龍中國(guó)拿地謹(jǐn)慎，“堅(jiān)決不拿地王”。張鴻光表示，港龍中國(guó)新增土儲(chǔ)平均溢價(jià)率大概是20~25%。期內(nèi)，港龍地產(chǎn)意向跟蹤地塊2367宗，實(shí)際獲取僅21宗，占比約0.89%。

??截止2020年12月31日，港龍中國(guó)擁有72個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備1080.9萬(wàn)平米。其中，67個(gè)項(xiàng)目位于長(zhǎng)三角區(qū)域的24個(gè)城市，土地儲(chǔ)備總量為842萬(wàn)平米，占比為77.9%，粵港澳灣大灣區(qū)、西南區(qū)域（四川省）的土地儲(chǔ)備總建筑面積分別為158.2萬(wàn)平米、14.5萬(wàn)平米，占比分別為14.6%、1.3%。

??據(jù)披露，期內(nèi)新增21個(gè)項(xiàng)目，其中聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)項(xiàng)目約占20%。在拿地方式上，除了招掛拍和股權(quán)轉(zhuǎn)讓，港龍中國(guó)更多的是與其他開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)，其合作伙伴包括碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)、中南建設(shè)、弘陽(yáng)地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)等。

??2020年，港龍中國(guó)拓展了“朋友圈”，除開(kāi)發(fā)商之外，與老牌的家私集團(tuán)皇朝家居(01198.HK)聯(lián)手，拿下位于廣州市增城區(qū)石灘鎮(zhèn)橫嶺村用作住宅(及商業(yè))用途的土地，總土地面積約196,435.11平方米，這是港龍中國(guó)首次挺進(jìn)大灣區(qū)。

??呂明曾公開(kāi)表示，“以后我們還是會(huì)開(kāi)放合作，與高品質(zhì)的房企合作，發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)”。與優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商合作，港龍中國(guó)嘗到了“甜頭”。比如，互相分享人脈與資源、提升品牌效應(yīng)；降低自身融資成本與資金壓力等。 

??截止2020年底，港龍中國(guó)對(duì)外權(quán)益投資14.7億元，同比增長(zhǎng)33.6%；聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)公司貢獻(xiàn)利潤(rùn)4.03億元，同比增長(zhǎng)11.9%；期內(nèi)對(duì)外投資回報(bào)率約27.4%，近兩年來(lái)該值維持在30%左右水平，跑贏絕大部分房企。

??截止2020年3月22日，港龍中國(guó)收盤(pán)價(jià)4.43港元/股，下跌1.99%。在2020年新晉上市的7家房企中，港龍中國(guó)總市值72億港元，排在第4位；市盈率（TTM）6.3倍，排在第6位。