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??2020年的“三道紅線”，讓地產行業氣壓陡降，殊不知，這場以增強企業抗風險能力為目標的“全民健身”運動才剛剛開始。

??今年2月，一份“22城將集中供地”的網傳文件流出，文件要求22個重點城市住宅用地實現“兩集中”：一是集中發布出讓公告，且2021年發布住宅用地公告不能超過3次；二是集中組織出讓活動。

??文件中提及的22個重點城市包括：北上廣深四個一線城市以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市。

??該文件流出后不久，鄭州市和青島市自然資源和規劃局便相繼跟進發布《關于統一組織住宅用地掛牌出讓公告發布的緊急通知》。

??如果說“三道紅線”收緊了企業的融資口，那么“集中供地”對于房企來說又意味著什么？

??“假設各個城市每年三次集中出讓土地，按照2020年供地情況，幾個熱點城市單次集中供地超40宗，這也意味著房企需要準備高額的保證金和土地出讓金，這將對企業的融資能力和現金流管理能力提出更高的要求。”杭州一位本地房企投資部總經理楊祈在接受中國房地產報記者采訪時表示。

??“變”已成為每年“不變”的主題，面對2021年這場剛拉開序幕的硬仗，房地產職業經理人們是否有足夠的信心去打，又將以怎樣的方式去迎戰？

根據中國房地產報2021年一季度職業經理人信心指數調查結果顯示，本季度中國房地產經理人信心指數（China Real-Estate Manager Confidence Index，簡稱中房MCI指數）為69.8，相比2020年四季度的63.1有6.7的回升，回升幅度也明顯增加。

??經理人對金融政策仍持謹慎態度

??以2019年末數據為基準，銷售排名前50位的房地產企業中，“三道紅線”位于紅檔的有4家房企，分別為：中國恒大、融創中國、綠地控股、中梁控股，從近期多家企業發布的2020年業績報告來看，多家“踩線”房企三項指標均出現不同程度的改善，這一情況也對房地產職業經理人的信心情況產生了微妙影響。

??不僅房地產職業經理人綜合信心指數較上一季度有所回升，在分項指標方面，40%的職業經理人認為稅收政策會有所寬松，不過86.7%的職業經理人認為融資成本有所增加，46.8%的職業經理人認為下半年適合補倉拿地，81.43%的職業經理人認為下半年市場購房意愿會回暖，53.67%的職業經理人認為今年房價會保持平穩。

??不過，值得關注的是，受訪房地產職業經理人對金融政策的信心預判持謹慎態度。從國家宏觀政策、市場走勢、企業經營管理三大項的指標評判情況來看，受訪職業經理人對市場走勢的信心預判最高，城市供求情況和購房意愿指標的分數都達到了7.7，對房價走勢的信心指標分數也達到了6.9；相對而言，受訪職業經理人在國家宏觀政策的分項信心指數預判中，稅收政策和金融政策的打分依然最低，分別為4.1和5.4；在企業經營管理的分項信心指數預判中，受訪職業經理人對企業融資能力的信心預判最低，只有5.8，這也與目前的行業大環境息息相關。

??TOP31-50陣營企業合作拿地力度加大

??盡管在融資方面壓力重重，但多數房企在拿地上還是表現出積極的一面。

??根據相關研究機構數據顯示，2021年1-2月，TOP100 企業拿地總額 3866 億元，拿地規模同比增長 9.2%。TOP100 企業招拍掛權益拿地總額占全國 300 城土地出讓金的比例為 60.3%。TOP10企業1-2月新增貨值總額4073億元，占TOP100企業的32.9%。

??值得注意的是，這組數據中，有一些微妙的變化。

??據記者梳理觀察，50家代表房企2021年1~2月拿地權益占比總體增加，但不同陣營房企拿地權益占比呈兩極分化。

??數據顯示，2021年1-2月，50家代表房企招拍掛權益金額占比均值為 86.9%，較上年同期增長10%。其中，前10陣營企業和11-30陣營企業更傾向于獨立拿地，保持足夠的利潤空間；31-50陣營企業在招拍掛市場更傾向于合作拿地，減少資金壓力，提高抗風險力，數據顯示，該陣營2021年1-2月拿地權益金額下降3.8%。

??在拿地布局上，長三角區域依舊是熱門區域 ，2021年1~2月TOP10房企在該區域拿地金額 為1043 億元，其次是中西部地區和粵港澳大灣區。

??觀點

??對于2021年的市場預判，以及企業戰略規劃，中國房地產報記者采訪了3位職業經理人，他們的觀點或許可以為行業帶來一些啟示。

       四川省景茂置業集團有限公司副總經理  李乾

       對于2021年的房地產市場，我是有信心的。我認為在這樣大變局的前提下，房地產行業主要在“雙循環”基礎上立足。目前企業生存和行業已經逐漸呈現見底和橫盤的趨勢，如何在這樣的市場中有質量的生存下去，我認為需要做到三點：

       一、要做到精準拿地，防范風險，要保證拿到優質性價比的地塊，企業可以穩健前行。

       二、注重企業自身能力的打造，有四個端口：管理端口、產品端口、營銷端口、服務端口。在利潤很微薄的情況下，企業要向管理要效益；產品端口是做符合人們需求的高質量產品，這樣才能實現品質口碑傳播，提升產品溢價能力；營銷端的發力，是指利用好大數據，在科技加持下做到個性化、精準化的營銷，對企業周轉起到支撐作用；服務端口是指有效貼近業主服務，深度喚醒業主對企業的認同，這四個端口是需要企業持續深耕發力的地方。

        三、主業和輔業的相互協同。多元化的副業并不是阻礙主業，而是要對主業形成支撐。以地產為主業的同時，物業服務、商貿服務、建筑體系在這塊的產業鏈上應該可以更深度挖掘做好協同，整個這樣體系下，企業發展才會行穩致遠。

      龍記泰信集團執行總裁  楊江輝

??信心是一定有的。第一，中國房地產市場仍然是非常大的規模，每年15萬億、16萬億元的市場。第二，雖然百強房企集中度越來越高，但是機會總是給有準備的人。

??2021年是龍記泰信第六個三年戰略規劃期的起始年，我們計劃實行上海與西安的雙總部管理，將投資與合作，金融、融資、設計、品牌、外部商業運營、供應鏈貿易并入到上海總部，全方位對接一線百強開發商，進一步與上下游供應商、合作伙伴合作，爭取三年后實現實現綜合收入過千億，總資產過千億的目標。

??房地產行業早已過了黃金、白銀時代，從整體形勢來看，近期出臺的一系列政策，如“三道紅線”、熱點城市集中供地，都使資源越來越傾向于頭部企業。但對于我們這樣的成長型企業來說，依然有機會。

??我認為，成長型企業要實現“追趕超”有兩個要點：一是打造精準、清晰的投資能力。根據不同的底層資產分情況合理運用金融杠桿與合作杠桿；二是優化拿地結構，平衡好利潤盤、流量盤貨值盤，形成戰略縱深和高質量健康發展。

??今年我們雙總部全面對標一線的開發商進行合作，我們非常有信心在三年內達成進入中國房地產前50強的目標。

??金僑集團副董事長、總裁  劉朝暉

??2021年的房地產市場應該是整體向好，穩中有升的。22城集中供地對整個行業都有著深遠的影響。集中供地后，對企業投資精準度、產品研發、融資能力、銷售回款等方面都提出了更高的要求。

??集中拿地勢必會給企業帶來巨大壓力，未來我們會考慮走合作之路；另一方面，我們今年增加了戰略發展部的和運營部的人員，目前已分布到全國各地進行投拓，希望能夠在3月底有一個強大的落地。

??2021年我們制訂了三個計劃目標：一是營收在2020年的基礎上再增加一倍，二是在立足長株潭，深耕京津冀，大力拓展珠三角的基礎上，增加長三角和西南片區的發展，通過兩翼區域協同，真正實現全國化布局的戰略目標；三是計劃將物業板塊和教育集團分別運作上市，目前正在做相關籌備工作。