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??上任兩年來，保利置業集團有限公司（股票代碼：00119.HK 以下簡稱“保利置業”）的新管理層一直在釋放努力收拾舊山河、開創新局面的信號。

??3月26日，保利置業披露的全年業績顯示，2020年該公司錄得521億元的銷售額，同比增長21%。對比此前兩年個位數的增長率，管理層認為公司多年來銷售停滯不前的僵局已被打破。

??銷售額的提升立竿見影，但經營效益的改善卻依然任重道遠。2020年，保利置業的收入同比下降近22%，股東應占溢利的同比跌幅更是達到了約51%。

??“事先連個盈利預警都不發。”在一位投資者看來，新管理層辜負了市場的期待。

??保利置業董事會主席張炳南坦言，公司自2019年年中開始加速拓展，收入的顯著增長可能需要到2022年才能有所體現。為了增強投資者的耐心與信心，管理層還畫了一個“餅”，宣稱“十四五”期間要再造一個保利置業，沖擊1300億元的銷售目標。

??銷售增長兩成 利潤跌去五成

??保利置業2020年的業績數據令投資者喜憂參半。最大的亮點無疑是銷售額，對該公司而言，21%的增幅堪稱歷史性的突破。2018年、2019年，保利置業的銷售額同比只有7.65%、6%的增幅，公司規模始終在400億元的門檻徘徊。

??為了打破規模增長僵局，2020年保利置業加大了推貨力度，首次開盤的項目達到21個，相比2018年和2019年首推項目8個和10個，數量明顯增加。全年970億元的可售貨量錄得了53%的去化率，順利讓該公司站上全口徑銷售額521億元的新臺階。如果按權益銷售額計算的話，同比增幅高至40%。

??跟銷售額比起來，營收和利潤的表現就要遜色許多了。2020年，保利置業錄得約312.8億港元的收入，同比下降21.7%，股東應占溢利18.8億港元，同比下滑50.9%。

??財務端的壓力也在上升。截至2020年底，保利置業的資產負債率上升了2.8個百分點至80.92%，凈負債率109.5%，同比上升5.5個百分點，現金短債比為1.55，三道紅線中踩了兩道。

??近三年來，保利置業的盈利都不太穩定。2018年，該公司錄得232.3億港元的收入，同比下降26.7%，股東應占溢利為22.42億港元，同比下降9%。到了2019年，收入又暴增72%至399.4億港元，股東應占溢利也大增了71%，錄得38.32億港元。

??2020年，保利置業不太妙的營收表現在中期業績發布時已有端倪。2020年上半年，該公司的收入約為130億港元，同比下降25.8%，股東應占溢利為8.28億元，同比減少了77.8%。

??令投資者耿耿于懷的是，2020年的股東應占溢利下滑超過50%，但保利置業始終未發布盈利預警。市場的反應很直接，在年報發布的當天，該公司股價下跌了4.26%。

??新管理層的野心：“十四五”再造一個保利置業

??2019年2月1日，保利置業迎來了兩位空降的職業經理人，擔任董事會主席的張炳南是個“70后”，擁有西安交通大學經濟學博士學位，此前曾在中國黃金集團、中國工藝集團任職。王健被委任為董事總經理，他跟張炳南同歲，也正值盛年，擁有華南理工大學建筑學碩士學位，在保利發展當了超過10年的副總經理。

??新官上任三把火，到任一個月后，王健便在集團內部提出要求，要加速去庫存、提高資產周轉率，同時增加購地支出。去庫存的行動一直在持續，2020年，武漢保利廣場、貴陽保利鳳凰灣、濟南保利海德公館等項目的商場都成功出售，僅僅是武漢保利廣場就錄得稅前收益約1719.37萬元。

??過去兩年，保利置業的土地預算都超過了200億元，2021年將依然保持這個額度。

??新管理層還希望自己治下的保利置業能夠拉近與行業優秀企業的距離。因此，他們對近兩年新拓展的項目制定了嚴格的開發周期標準，2019年拓展的項目從獲取土地到開工平均用時6.7個月，2020年上半年縮短到4.3個月。

??土地儲備的結構也有變化。投資方向集中在長三角及粵港澳大灣區，截至2020年底，保利置業持有的權益土儲在一二線城市占比達80%，位于長三角和大灣區的權益土儲總建筑面積同比增長了10%。

??經過兩年的準備，張炳南與王健的底氣充足了起來。2021年，保利置業的銷售目標是620億元，同比增速為19%。他們希望在“十四五”期間能夠再造一個保利置業，將銷售額提升至1300億元。

??積極的增長目標重塑了保利置業在資本市場的形象，一個不思進取的上市公司搖身一變為高增長標的。但投資者們也發現，新管理層似乎有意與舊保利置業進行切割，為日后的經營表現留出空間。2020年，保利置業的融資成本約為18.6億港元，相當于23.2億港元凈利潤的80%。進行了資本化的利息總額約為25.1億港元，資本化率約57%。

??作為資金密集型行業，房地產行業的財務杠桿和利息開支較高，存貨規模大、開發周期長，這就導致了利息費用資本化率也相對更高。克而瑞的一份報告顯示，2019年，60多家上市房企利息資本化率的中位數達77%，其中有15家房企利息資本化率在80%至90%。較高的利息資本化率可以起到調節企業當期利潤的作用，反之，若增加當期借款利息的費用化占比，則能夠給企業未來的結算留存更多的利潤空間。

??正因如此，不少投資者質疑2020年保利置業的利息資本化率過低，新管理層有留存利潤之嫌。