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??一季度，房地產行業漸入佳境，并在3月迎來“小陽春”行情。CRIC數據顯示，3月份，全國28個重點監測城市商品住宅成交面積較2019年同期增長24%。

??市場情緒高漲的同時，房企紛紛加大供貨力度。3月份，TOP100房企操盤銷售金額環比增長25.4%，同比增長60.8%，較2020年月均值增長14.1%。從1-3月的累計銷售操盤金額來看，百強房企整體的業績規模同比增長83.0%。與此同時，各梯隊房企銷售業績門檻值繼續提升，相較去年和前年同期均有明顯增幅，超四成房企業績大幅提升，整體表現樂觀。

??值得注意的是，房企正面臨整體政策環境邊際收緊的現狀，“因城施策”與“因企施策”趨于常態化，房企仍需積極調整自身戰略方向，靈活應對市場變化，建立可持續性競爭優勢。

??2021年3月，TOP100房企單月實現銷售操盤金額10918.3億元，百強房企整體業績規模較去年同期同比增長60.8%，較2020年月均銷售金額增長14.1%。與上月相比，百強房企單月業績環比增長25.4%。

??從1-3月的累計銷售操盤金額來看，百強房企整體的業績規模同比增長83.0%，較2019年同期增長46.2%。

??從一季度表現來看，2月熱點市場成交熱度持續到3月份，房企紛紛在“小陽春”重要的銷售窗口期，加大供貨力度，成交規模呈明顯回升的態勢。

圖：2021年1-3月百強房企累計業績表現（億元）及變動

??數據來源：CRIC

??02 各梯隊房企銷售業績門檻再提升

??各梯隊房企銷售業績門檻值在2021年一季度繼續提升，相較2020年和2019年同期均有明顯增幅。

??行業龍頭房企繼續保持業績優勢，排名相對穩定，TOP10房企銷售操盤金額的入榜門檻為608.0億元，同比增長105.1%。TOP20和TOP30房企銷售操盤金額入榜門檻同比漲幅均超過120%。

??從增速來看，TOP100-TOP200小型房企業績同比增速最高，銷售操盤金額的入榜門檻13.9億元，同比大幅增長183.2%。究其原因，一方面受到去年同期業績受到疫情的負面沖擊更為明顯的低基數效應影響，更重要的是小型房企熱點城市加快了出貨速度。

??從各梯隊房企銷售門檻值相較2019年同期的表現看，小型房企依然表現出顯著提升，TOP200房企入榜門檻值增速依然高于其他梯隊房企。百強房企中，不同量級的企業增速差異相對較低，其中TOP30房企以69.5%的增速領先其他梯隊。

圖：2021年1-3月TOP200房企累計銷售操盤金額入榜門檻（億元）及變動

??數據來源：CRIC

??03 超四成房企業績大幅提升

??從房企業績表現而言，3月，有81%的百強房企單月銷售業績好于去年月均水平，其中超過四成業績增幅在20%以上，整體業績提升明顯。從不同梯隊的房企銷售增速的對比來看，TOP31-50梯隊房企實現正增長的比重為95%，在各梯隊中增長最為突出。

??TOP30房企中，雖有20%的企業單月業績較去年平均水平下降，但降幅依然低于20%，考慮到其體量，整體業績仍屬樂觀。TOP51-100梯隊房企中，超過26%的企業業績增幅在50%以上，另有近二成的企業業績降幅超過20%，表現出較為明顯的兩極分化特征。

圖：2021年3月各梯隊房企單月業績相較2020年月均業績增速的分布情況

??注：該圖統計的是2021年3月銷售金額與2020年月均銷售金額的比值

??數據來源：CRIC、企業公告

??04 政策邊際趨緊，房企仍面臨挑戰

??一季度恰逢上市房企發布業績公告，綜合房企2020年業績表現，營收增長放緩、銷售毛利率與凈利率下降是普遍現象。一方面此前樓市高熱時期房企高價拿地項目進入結算期，另一方面受疫情影響，房企工程進度延后，經營成本、營銷支出等期間費用上升，總而言之，行業正面臨盈利能力下降的巨大壓力。

??在此背景下，結合政策收緊趨勢，房企仍然面臨多項挑戰。

??首先，房企正面臨整體政策環境邊際趨緊的局面。對房企而言，雖然熱點城市市場成交將會迎來一定程度的降溫，但是以居住為主的住房需求仍然存在，房企銷售窗口期仍將持續。由于住宅需求的釋放節奏將會延緩，房企需要重新構筑銷售節奏和營銷節點，積極蓄客推盤，從而保證項目的去化和回款效率。

??此外，房企運營驅動初顯成效，未來仍然面臨較大的資金壓力。從3月份已公布年報的房企披露信息看，多家房企“三條紅線”降檔成功，大部分房企也對在未來一至兩年內降檔至“綠檔”保持信心。雖然快速降檔使得優質房企綜合運營能力得以體現，但是房企仍面臨供給端融資渠道受限、需求端購房者資金被嚴查的調控影響，因而資金端壓力并未得到有效緩解。未來房企仍需繼續降本增效。在“開源”方面，除保證正常經營的銷售回款以外，房企還需要在盤活存量資產、加強股權融資或拆分上市等方面發力。在“節流”方面，房企需要積極將大數據和數字化管理方式運用到項目開發中，也需要加強費用管控，提高人均效能。

??供地“兩集中”是房企面臨的新挑戰。重點城市“兩集中”供地政策是希望通過增加供應，分流熱點土地資源，從而保證土地市場的理性競爭，但實質上，一定程度上增加了房企的經營風險。在土拍階段，房企需要加強資金統籌能力，通過調整融資節奏和回款節奏，既要避免大量資金的長期閑置，也要保證有充足保證金參與多宗地塊的競拍。已經處于“綠檔”的房企有望憑借資金優勢補充高質量土儲，而儲備不足的房企將面臨更大的補庫存壓力。

??集中供地或將導致未來項目的集中入市，房企競品壓力增加。因而在開發階段，需要提升產品的標準化程度，加快周轉速度，從而在推盤入市階段取得一定優勢。房企未來的發展策略也將受到影響。在熱點城市，房企需加強熱點城市深耕和精準研判的能力，才能集中的土拍競爭中取得優勢。

??與此同時，房企也需要將拿地的重心適度下沉至熱點城市周邊區域或其他非熱點城市，通過調整投資結構調節未來項目的銷售節奏。此外，有多元化拿地能力、可以通過城市更新、收并購等方式補充土儲的房企優勢得以凸顯，其他房企也可以通過增加合作開發比重實現優勢互補。

??附：2021年3月TOP50房企銷售排行榜