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??2021一季度已結束，在港上市的內房股紛紛交出2020年答卷，誰是“營收王”？誰“最會賺錢”？誰的手頭最“寬裕”？樂居財經研究院推出2020年內房股系列榜單，涵蓋在港上市房企營收、凈利潤、資產、現金、凈利率、稅收等多個關鍵指標，并獨家推出“三條紅線”榜，從多角度窺探上市房企2020年的表現。

??營收榜：恒大5072億奪魁

??2020年，內房股“營收王”易主，恒大以5072.48億元奪魁，碧桂園以4628.56億元排在第2位，萬科以4191.12億元排第3，與碧桂園相差不足500億元。

??與2019相比，營收TOP10座次微調，新城從第10位上升至第8位，營收同比增長近70%至1461.2億元，是TOP10中增幅最大的一家。

??從增幅來看，三盛、建發國際、港龍中國實現營收“倍增”，位居營收增幅TOP3。綠地香港、合生創展、領地、新城、德信、萬科海外、中駿、中海宏洋8家房企營收增幅超過50%。

??不過，2020年有29家房企營收下滑，占比約30%，而2019年該占比僅20%左右。其中，恒盛地產、禹洲集團、上置集團、瑞安房地產、北大資源、西王置業的營收跌幅超過50%。

       資產榜：“恒碧萬”突破6萬億

      2020年，恒大總資產達23011.6億元，居內房股首位；碧桂園突破2萬億大關，總資產從19071.5億元增至20158.1億元，排名第2,；萬科總資產18692.4億元，排名第3。

      與2019年相比，內房股資產規模TOP10排序并未發生變化，但TOP10門檻從4273.3億元上升至4421.8億元，增幅3.4%。2020年，內房股凈資產TOP10座次洗牌。恒大凈資產3504.3億元，衛冕第一；萬科凈資產3498.4億元，超越中海，排在第2位；中海凈資產3283.5億元，滑落至第3位；碧桂園超越華潤，兩者分別以2570億元、2562.4億元排在第4、5位；龍湖保持第6位，融創超越世茂、九龍倉，排名從第9位上升至第7位。

      據榜單，2020年，內房股凈資產TOP10門檻為1049.2億元，同比增長1.5%；TOP30門檻為402.19億元，同比增長8.6%；TOP50門檻為214.7億元，同比增長29.3%。

      土儲榜：“土儲王”融創

      土儲是房企的“糧倉”。在已公布土儲數據的房企中，有3家房企總土儲面積“過億”，其中，融創居首位，總土儲2.58億平方米；中國恒大排第二，總土儲2.31億平方米；新城發展排第三，總土儲1.43億平方米。

??2020年，融創超過恒大，成為新任 “地主”。

??不過，萬科與碧桂園并未公布土儲面積，但根據其披露的相關數據，兩大巨頭“糧倉”充足。

??年內，碧桂園共獲取511幅土地，權益總代價約2100億元。截止年末，碧桂園已獲取的權益可售資源約1.75萬億元，潛在的權益可售貨值約5000億元，權益可售資源合計約2.25萬億元，可支撐公司未來3.5年以上的發展。

      同期，萬科獲取新項目168 個，總規劃建筑面積3366.5萬平方米，權益規劃建筑面積2058.8萬平方米。截止年末，萬科擁有在建項目總建筑面積約10787.6萬平方米，權益建筑面積約 6380.8萬平方米；規劃中項目總建筑面積約5050.8萬平方米，權益建筑面積約3127.4 萬平方米。此外，萬科還參與了一批舊城改造項目，權益建筑面積合計約 363.4萬平方米。

      與2019年相比，土儲TOP10出現了兩張“新面孔”，龍光以7200萬平方米排在第8位，其2019年土儲為3667.4萬平方米，排在第18位，一年內土儲近乎翻倍；中梁以6510萬平方米排在第10位，其2019年土儲為4570萬平方米，排在第14位。

      凈利潤榜：中海439億歸母凈利潤領跑

??4月1日，樂居財經研究院發布《2020年內房股凈利潤榜》。萬科以592.98億元的凈利潤拔得頭籌，碧桂園、中國海外發展緊隨其后，年內凈利潤分別為541.18億元、477.09億元。相比于2019年，三強座次改變，萬科在2020年超過碧桂園。

??從凈利潤變動幅度來看，榜單中的85家房企中，共計47家房企的凈利潤同比上升。其中，三盛控股、綠景中國地產、領地控股、大唐控股等房企的利潤增幅較大，上漲幅度均超過50%。下降的房企中，首創置業、禹洲集團等房企的凈利潤下滑幅度較大。

??中國海外發展則連續兩年歸母凈利潤最高，且在2020年進一步增加約5.5%至439.04億元，萬科、融創在2020年的歸母凈利潤也有一定幅度的上升。

??就前十強來說，合生創展于2020年成功進入凈利潤榜單TOP10。2020年6月30日，合生創展正式宣布將股權投資納入主要業務活動之一，通過旗下合生資本平臺進行資本投資及管理，重點投資高科技、醫療健康、新消費等產業，共斥資約64.2億港元購入Sea股份、平安健康股份、平安保險股份、匯豐控股股份、中國移動股份及小米股份，為公司帶來了可觀收益。

      凈利率榜：冰火兩重天

      4月1日，樂居財經研究院發布《2020年內房股凈利率榜單》。凈利潤率通常能反映一家企業的經營效率，本榜單中，中渝置地、綠景中國地產、嘉里建設、合生創展集團、萬科海外的凈利率較高。其中，合生創展因在2020年將股權投資納入主營業務，本期的營收和利潤數據提升明顯。

      規模房企，如中國恒大、世茂集團、融創中國、旭輝集團等房企的凈利率則維持在較穩的水平。

      土地紅利消失，各項政策收緊，行業競爭加劇，房地產行業的利潤率越來越低，在本期納入統計的86家房企中，僅18家房企的凈利潤率同比上升，包括綠景中國地產、上置集團、恒盛地產、三盛控股、佳源國際控股等。52家房企的凈利潤率同比下滑，其中，禹洲集團、朗詩地產、陽光100中國、瑞安房地產等房企的下跌幅度較大。

      少數股東利潤：揭開“明股實債”的底褲

      少數股東權益簡稱少數股權，是反映除母公司以外的其他投資者在子公司中的權益，表示其他投資者在子公司所有者權益中所擁有的份額。占有權益較少，而最后分得的利潤較多，二者的差值能反映一定問題，或存在“明股實債”的嫌疑。

      4月1日，樂居財經研究院發布《2020年內房股少數股東利潤榜》，在納入統計的68家房企中，共計47家房企出現了正差值，差值超過20%的共有19家。
其中，三盛控股的損益占比和權益占比差額最大，達61.68%，中國奧園、新力控股緊隨其后，在該值上均超過40%。

      現金榜：88家“囤錢”2.2萬億

??近兩年來，房地產行業被“暴雷潮”突襲，多家房企發生債務違約，上市的千億房企也赫然在列，“現金為王”已不僅僅是口號。

??4月2日，樂居財經研究院發布《2020年內房股現金榜》，88家房企“囤錢”超過2.2萬億。其中，64家房企現金同比增長，增幅均值約58.76%。

??據榜單，4家房企現金及現金等價物超過1000億元。其中，萬科手握現金1856.62億元，在內房股中居首；碧桂園、恒大分列第2、3位，相差不足百億；中海突破千億至1104.69億元，排在第四；融創現金達987.11，躋身TOP5。

??從增幅來看，三盛、港龍、匯景、祥生等12家房企現金實現“倍增”。其中，三盛的現金增幅超過3倍，居現金增幅榜首位；2020年新晉上市的港龍、匯景、祥生、上坤、領地、金輝排進TOP10。

??不過，超七成房企現金增長的同時，仍有24家房企現金及現金等價物同比減少。其中，首創鉅大、SOHO中國、天上發展現金跌幅超過50%。

      長短債榜：龍湖8倍領跑

      2020年，千億內房股陣營迎來7位新成員，總數擴大至29家。其中包括銷售規模首破千億的中駿、禹洲、合景泰富、龍光、新力、時代中國，以及新晉上市的祥生。

      規模與杠桿如何平衡，千億房企的債務結構是否穩健？4月2日，樂居財經研究院發布《2020年千億內房股長短債比排行榜》。

      據統計，29家千億內房股長短債比均值為2.6倍。其中，龍湖短債占比僅為11%，長短債比高達8.1倍，在千億內房股中居首；旭輝、佳兆業長短債比超過4倍，分列第2、3位；中海、美的、華潤、龍光、世茂長短債比超過3倍，綠城、金茂、遠洋、正榮、時代中國、禹洲、中駿、新城、碧桂園、融創、萬科、合景泰富長短債比超過2倍。

      2020下半年，多家房企著力優化債務結構，降低短債占比。目前，29家千億內房股短債占比均值為31.4%。與2020中期相比，新城、融創的短債占比下降約15個百分點；旭輝、金茂的短債占比下降超5個百分點；建業、綠城、華潤等短債占比均有所下滑。

      “三條紅線”榜：15家房企“隱匿”了一條線

      “三道紅線”之下，房企降杠桿加速，一方面加大股權融資力度，如通過資本市場增發、轉讓項目公司股權、分拆多元業務上市等，另一方面降低債權融資規模，如提前償債、減少非標融資占比等。

      2020年，房企降杠桿成效如何？4月2日，樂居財經研究院發布《2020年內房股“三道紅線”榜》。

      據統計，目前已披露“三條紅線”數據的內房股有59家。其中，“三條紅線”全部達標的綠檔房企有24家，踩中一條“紅線”的黃檔房企有26家，踩中兩條“紅線”的橙檔房企有5家，踩中三條“紅線”的紅檔房企有2家。另外，有15家房企數據披露不完全，無法確認所屬檔位。

      按照“紅線”要求，“現金短債比”不得低于1倍，凈負債率不得高于100%，剔除預收后的資產負債率不得高于70%。

      從現金短債比來看，64家房企該指標高于1倍，“及格率”達89%。其中，龍湖、中海、建發國際超過4倍，華潤、越秀等超過2倍，距離“及格線”較遠，安全度較高。另外，約1/3房企披露口徑為“非受限現金短債比”，即未包含受限資金的現金與短期有息負債的比值，如金茂、佳兆業、花樣年、力高、雅居樂等，指標含金量較高。

??從凈負債率來看，63家房企該指標低于100%，“及格率”約85%。其中，萬科、景業名邦等7家房企凈負債率低于20%；朗詩、中海、華潤、龍湖等16家房企凈負債率在20%-50%；遠洋、碧桂園、建業、龍光等30家房企凈負債率在50%-80%之間。而保利置業、天譽置業等5家房企凈負債率超過100%；陽光100、首創鉅大等4家房企凈負債率超過150%。

      從剔除預收的資產負債率來看，15家房企未披露該指標，已披露房企中，僅28家未觸及閾值，“及格率”約47%，其中，大發、世茂、合生創展等22家房企的負債率集中在60%-70%之間。不過，多家房企在“及格線”邊緣，萬科、佳兆業僅差0.3-0.4個百分點；首創置業、綠城、雅居樂高于閾值不足2個百分點。

      納稅榜：萬科與恒大日繳超1億元

      4月2日，樂居財經研究院發布《2020年內房股納稅榜》。納稅金額可代表企業對社會的貢獻度大小，也是財政的源泉。

      萬科企業以444.57億元的所得稅額位列榜單第一，成為2020年內房股的“納稅王”，日均納稅1.21億元。中國恒大、碧桂園以368.45億元和314.11億元的納稅額位列榜單的第二位和第三位。

      榜單在列的83家房企，于2020年內共納稅3752.48億元，納稅前6強近乎占據總額一半，集中度依然很高。納稅超百億的房企共有9家，17家房企的納稅總額不超過5億元，其中有4家不足1億元。

      相比于2019年，前10強座次僅有一席發生變化，雅居樂集團向前一位，代替富力地產位列第十。“黑馬”新城發展在2019年進入前10名，2020年成功保持位次。另外，納稅TOP10房企在2020年的納稅總額同比減少4.8%。