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??4月15日，馮侖現身上海世博園，四方小講臺上，他一如既往地能侃能談。一身深藍飛行夾克、牛仔褲，在滿場西裝革履、正襟危坐的成功人士中，顯得與眾不同。

??揚起手中的激光筆，望著臺下各行的大佬們，他堅信，“房地產的開發時代過去了，我們今天開始一個新的未來，就是后開發時代。”

??在地產行業高歌猛進的那些年，規模每年更上一層樓。而在后開發時代，馮侖希望往下看、向內看，看品質、看能力的提升，在已有空間創造更多價值。匯成一句話，就是 “更下一層樓”。

??過去，馮侖走過許多路，見過很多人，發生過很多故事。繞了一圈，這一站，他又回到了地產，帶來了后開發時代資產管理與運營的新物種——“品器”。

??品器，即品質容器。在馮侖看來，一個建筑就是一個容器。他希望通過資產管理，做有品質的建筑。

??這些年，62歲馮侖一直在折騰。除了發射衛星，他還干了不少事，投資大健康地產、著書立說、搞內容、做教育和公益，當然也包括在紐約世貿中心頂上做中國中心、在臺灣陽明山上做健康公寓這類在別人看來很“不靠譜”的商業。

??新東方創始人俞敏洪曾大膽發問過馮侖，“你發射衛星，是不是為了向世人證明你并沒有脫離時代？”

??馮侖給出的答案很坦誠，“我老想改變什么。”

??資產管理是手藝活

??來赴這場不動產盛宴的，沒有郁亮、許家印等傳統地產大佬，而是招行原行長馬蔚華、泰康創始人陳東升。討論的議題也不再局限于土儲、銷售排行、三道紅線，取而代之的是大健康、金融、科技。

??這是馮侖有意為之，他欲將品器與傳統地產徹底切割開來。

??在他看來，在后開發時代，除了直接投資和一些圍繞著運營的開發之外，更重要的是要把資產管理作為一個重要的業務去推廣、推進。而資產管理是個手藝活，手藝活就要非常精細，在每個專業領域里都非常精專。

??資產管理靠什么呢？不完全是靠資本，更重要的是要靠人才和機制。

??抱著這樣的想法，2020年1月，馮侖創辦了一個資產管理平臺——品器。

??他拉來了幾位同道做創始合伙人，除鑫苑中國創始人張勇、御灃房地產創始人王謙、優博集團董事長單大偉及御風資本CEO張冬冬外，馮侖還說服了招行原行長馬蔚華。

??金融家馬蔚華，在品器·不動產大會前，從未參加過房地產行業活動。

??過去出于職業原因，他一直以警惕的態度對待房地產。馬蔚華曾聽一位老朋友說，世界上幾乎所有的金融危機都是由房地產引發的。

??這次，受馮侖邀請，他不僅為房地產活動站了臺，甚至直接加入了品器。對此，馬蔚華的說法是，時代變了。

??不過，品器的運營主體——北京品器管理咨詢有限公司（下稱“北京品器”），股東和高管名單中并未出現馬蔚華的身影。

??北京品器有4位股東，馮侖、單大偉、張勇各占股25%，剩下25%由上海鉑生建設管理咨詢有限公司持有，該公司董事長即王謙。張冬冬此前出任品器不動產的CEO，后升為合伙人。馬蔚華在名器中則更多的是戰略顧問的角色。

??在馮侖為品器·不動產大會撰文造勢前，品器鮮為人知。

??那篇1個月前發表在馮侖個人公眾號的文章，是他為品器撰寫的“發刊詞”，原原本本地闡述了公司的前世今生、理念、未來；1個月后的這場大會，則是馮侖苦心孤詣為品器正式面世打響的“第一槍”，當然也可說是為后地產開發時代發出的槍響。

??面對這些來自金融、科技、大健康等后地產開發時代的參與者們，馮侖興致頗高，不僅道出數據，還講起了故事。

??他說，當人均GDP到了1萬美金左右，住宅開發會逐漸減量。中國已到這個階段，地產開發時代已經結束了。后開發時代的產品將不再是住宅，而是辦公、商店、酒店、倉儲、物流、醫療、健康，還有公共物業。

??他引述了兩個小故事。一個是購物中心SKP，在過去12年里，面積沒有增加一寸，營收卻從11億增至 177 億。另一個是電商主播薇婭，去年只用3平米就創造了300多億的營收，相較之下，一個10萬平方米左右的購物中心一年卻僅產生10億、20億營業額。

??馮侖是想說，后開發時代，拼的就是資產管理。也就是通過運營，讓每一寸空間創造出更大的價值。這也正是馮侖和品器在做的事。

??把生意交給二代

??人到六十，馮侖自己似乎也開始“更下一層樓”了。俞敏洪說，從“立體城市”到健康不動產梧桐公寓，馮侖好像從天上回到了地上。

??繞了一圈，馮侖好像重新找到了商業上的歸宿，又回到了地產，無論是梧桐公寓，還是現在的品器。

??他開始給自己做減法。4月，他一連退出了兩家公司，將手中持有的北京風火文化傳媒有限公司（下稱“風火文化”）20%和西安子牙學宮教育科技有限責任公司（下稱“子牙學宮”）49%的股權，全部轉交予女兒馮碧漪。

??風火文化對外投資了兩家公司，其中一家是杭州馮子文化創業有限公司，為自媒體公眾號“馮侖風馬牛”的運營主體。三年前，馮碧漪就已經是這家公司的CEO。

??子牙學宮，則是馮侖發起創辦，由王石、張維迎、王功權、高西慶、周鴻祎等10幾位理事共同組建的一所公益性質的私立商學院。

??在西安的大唐不夜城，馮侖向俞敏洪袒露心跡，“我準備再過個三五年，把生意交給別人，我就專心寫書，寫一本社會幻想的書，還要寫一本科幻的書，還要寫一本純學術的書。”

??說不定，品器是馮侖創業的最后一站了。??

??“不留神就干成了過去”

??馮侖最喜歡的標簽是“創業者”。他一直在創業，進入了很多新領域。

??他做內容、媒體、安保、金融，更干了不少天馬行空的事兒，比如發射衛星、投資太空基因庫、探索去火星創建人類新文明，浪漫得不行。

??在外人眼里，是前衛到“極端”，理想到不切實際。他的女兒一度因此而擔心，害怕在未來的某一天，馮侖會為了他的太空夢而離開地球。

??馮侖卻言，那是因為相信，“相信世界是變化的，世界會更美好，相信這件事自己若不做，別人也做不了或者說做得不如自己。”

??但也許只有像俞敏洪這樣同時代、同具理想底色的企業家，才能敏感地捕捉到馮侖折騰背后的內心初衷。在同一個訪談節目里，俞敏洪還問了一個尖銳的問題，“你從心底，是不是覺得自己老了？”

??做企業的人大多是不愿服老的。馮侖矢口否認，“沒太大感覺”。但轉而他有些遲疑，“有一種感覺是以前沒有的，就是突然覺得不是我的時代了，這不知道算不算老了。”

??“30歲的時候，你干什么都是當下，稍一努力就干成未來了，現在是不留神就干成過去了。”

??三十而立，是馮侖最意氣風發的時候。他剛去海南沒多久，結識了意氣相投的王功權、王啟富、易小迪、劉軍和潘石屹，創立萬通，開啟人生新征途。那是“萬通六君子”的時代。

??盡管六人在數年后就散伙了，但那卻是一段值得回味的歲月。至今網上還流傳著萬通1992年的反省總結，作者正是萬通六君子。

??他們困惑于究竟把公司辦成什么樣子，怎樣把經營活動和青年知識分子精忠報國的高尚追求緊密結合起來。六人寫道，“他們正在做一件意義遠大的事情，所走的道路，正是一條中國青年知識分子所苦苦尋求的推動社會進步的報國道路。”

??那個年代，“理想”是能當飯吃的。

??馮侖記得，散伙的時候，他跟王功權交割，說“這公司就剩個理想，錢都沒了。”王功權笑說，“這不是你要的嗎？你說要理想，我都留給你了。”

??年輕時，馮侖沒少讀歷史哲學類人文書籍，心底存的是“為生民立命”的抱負，理想的人生是張騫那樣的。對于一個曾站立時代潮頭的理想主義者來說，跟不上時代是他所不能忍的。

??但，更下一層樓，他真的就能跟上時代嗎？