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??一面是不斷向項目公司提供擔(dān)保和財務(wù)資助；一面是向“靠山”中交地產(chǎn)集團(tuán)以10%的高年利率借錢拿地。

??在市場低迷、融資縮緊、債務(wù)風(fēng)險上升的環(huán)境下，中交地產(chǎn)（000736.SZ）毅然站在浪尖，絲毫不掩飾自己對千億規(guī)模的渴望，在加杠桿的操作上猛如虎。

??不過眼下的事實是，2021年一季度預(yù)告顯示，中交地產(chǎn)預(yù)計虧損約1.4億元。

??A面：擔(dān)保“大戶”

??4月15日，在交出2020年年報后，中交地產(chǎn)一連發(fā)布了3則擔(dān)保公告，以連帶責(zé)任、保證擔(dān)保的方式，為旗下中交世貿(mào)(北京)置業(yè)有限公司、中交（長沙）置業(yè)有限公司、分別提供5.14億元和3.56億元，為期3年的貸款擔(dān)保；另外還為中交世貿(mào)(北京)置業(yè)有限公司提供了為期1.5年的連帶責(zé)任擔(dān)保、保證擔(dān)保、抵押擔(dān)保。

??據(jù)樂居財經(jīng)不完全統(tǒng)計，中交地產(chǎn)2021年以來已18次為項目公司提供擔(dān)保或者財務(wù)資助了。

??表內(nèi)，中交地產(chǎn)為鄭州博尚、貴州公司、武漢雅郡、重慶中交、兆嘉公司、中交世貿(mào)、嘉潤公司等項目公司提供了不少于35億元的擔(dān)保，單筆幾乎2億起步，最高的一筆，給貴州公司的高達(dá)12億元；另外給中交城市發(fā)展（山東）有限公司提供了一筆近7.3億元的財務(wù)資助。

??表外，中交地產(chǎn)也提供了17億元的擔(dān)保和13.38億元的有息財務(wù)資助。

??一方面，房企對聯(lián)營、合營公司的擔(dān)保，是表外負(fù)債的高發(fā)區(qū)；另一方面，中交雖對財務(wù)資助有追償權(quán)，但也存在爛賬的風(fēng)險。

??另一個值得關(guān)注的數(shù)據(jù)是，年報顯示2020年中交對外提供擔(dān)保形成的或有負(fù)債超過19.42億元。

??近三年數(shù)據(jù)顯示，中交擔(dān)保總額占凈資產(chǎn)的比例分別為329.26%、271.95%、301.74%。

??截止2021年2月28日最新數(shù)據(jù)則顯示，中交對外為控股子公司及控股子公司之間提供擔(dān)保余額94.85億元，占2019年末歸母凈資產(chǎn)的46.86%。對不在合并報表范圍內(nèi)的參股公司擔(dān)保余額為22.28億元，占2019年末歸母凈資產(chǎn)的81.46%。

??B面：借錢拿地

??提供擔(dān)保的同時，想在2023年沖千億的中交，向“靠山”中交地產(chǎn)集團(tuán)也尋求著支持。

??中交地產(chǎn)在今年1月13日的公告，向地產(chǎn)集團(tuán)新增年利率不超10%的100億元借款額度，用于保證公司房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展，應(yīng)對市場激烈的競爭，以在土地、資金等方面做好準(zhǔn)備。

??渴望規(guī)模的中交也的確頻頻出現(xiàn)在公開市場上。2021年開年，中交聯(lián)合融創(chuàng)摘得杭州富陽富春灣新城的兩宗涉宅用地；4月13日又在雄安新區(qū)落下一子，該住宅用地計容面積約24.15萬方。

??2020年，中交共新增土地30宗，較2019年的15宗增長100%，計容建筑面積增長176.90%至635.59萬方，土地購置總價款535.80億元，已超出年內(nèi)533億元的銷售金額。

??期內(nèi)，中交經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為-187.4億元，同比下滑288%，中交解釋稱，“主要為本期新增房地產(chǎn)項目增加，支付的土地款增加。”

??年報顯示，2019年和2020年其營業(yè)收入的99%都是來自房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)。2020年其營業(yè)收入同比下降12.54%為123億元；營業(yè)利潤近五年來首次出現(xiàn)下滑，同比縮水18.21%至14.64億元；凈利潤同比降3成，僅3.47億元。

??營收及利潤雙雙下降，自身“造血”能力不足，想拿地，只能通過其他方式搞錢。據(jù)華泰證券研究報告，中交在2020年拋出308億元的融資計劃，年報披露，截至期末公司融資余額為455.6億元，平均融資成本為6.72%。籌資現(xiàn)金流方面繼續(xù)超200%的增長，達(dá)228.4億元。

??大手筆籌錢，然后揮金買地，中交的規(guī)模與杠桿同增。2020年中交地產(chǎn)總資產(chǎn)達(dá)到995.03億元，同比增長208%左右，總負(fù)債也增209%至866.11億元，負(fù)債率約87.04%。

??2020年末中交地產(chǎn)的凈負(fù)債率達(dá)到296.4%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為83.4%，“三道紅線”踩中兩條，位于“橙檔”房企之列。

??新增借款公告顯示，截止2021年3月末，中交地產(chǎn)累計借款金額641.11億元；新增借款金額為132.67億元；累計新增借款金額占公司2019年末凈資產(chǎn)的211.9%。

??一季度預(yù)虧1.4億元

??2020年的業(yè)績表現(xiàn)不亮眼，2021年開局也不太樂觀。

??中交在一季度業(yè)績預(yù)告中披露，預(yù)計2021年一季度歸屬股東凈虧損1.4億元，而去年同期凈虧損金額約2108萬元，虧損幅度進(jìn)一步擴(kuò)大。

??不佳的財報表現(xiàn)，也傳導(dǎo)至資本市場。業(yè)績發(fā)布后第二天，中交地產(chǎn)股價出現(xiàn)下跌，4月15日收盤時報價6.22元/股，跌幅為5.04%。

??對于一季度虧損，中交方面表示，“公司在上一年度積極拓展主營業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)模，獲取新項目的數(shù)量及土地儲備面積均較大幅度超過以往年度。截至2021年一季度末，公司納入合并范圍項目較上年同期增加較多，且多數(shù)項目尚處于前期開發(fā)階段，新項目所需人員增加，導(dǎo)致管理費(fèi)用增加。此外，新項目開發(fā)建設(shè)所需外部借款增加，導(dǎo)致費(fèi)用化利息增加。”