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??創始人隨手揚塵的陰霾下，996打工人撐起千億市值。

??時至4月底，春夏之交。上海的街頭，梧桐樹已生機勃勃。如同黃昏時分的城市光影，調控常態下的地產業，撲朔迷離又波瀾不興。

??夜幕下上海中江路新城控股大廈照常燈火通明，在這家地產公司的總部，地產職業經理們，以996打工人的自我修養，在過去的650多天內，穿越創始人丑聞陰霾，力撐起這家千億市值的公司。

??2021年以來，在股市大幅調整的背景下，新城控股（601155.SH）以35%的漲幅，成為大中型房企中股價表現最好的公司。相比之下，同期的龍頭地產公司，如碧桂園、中國恒大等年度股價漲幅均為負值。

??此時此刻，沒有人知道，新城控股創始人王振華，內心深處會否對這群打工人充滿感激。

??穿 越

??稍早之前，新城控股發布了一份看起來不錯的財報。2020年，新城控股實現營業收入 1455 億元，同比增長 69%；歸母凈利潤153 億元，同比增長 21%。與此同時，在疫情沖擊的背景下，2020年新城控股實現銷售金額 2510 億元，略超 2500 億元的年度銷售目標。一大批券商和評級機構，都上調了新城控股的投資評級。

??如果將時間回撥650天前，沒有人敢預測：新城控股能否穿越丑聞陰霾，更別提穩定的營收增長。

??2019年7月1日，新城控股創始人、時任公司董事長的王振華因私德問題在上海被捕。這位曾資助兒童慈善事業的企業創始人做下的與公眾形象完美背離之事，嚴重沖擊了人們的心理底線，輿論討伐聲一片。

??一場震動社會而不僅限于地產界的突發事件，無情裹挾著新城控股的打工人群體，在震驚、憤怒、焦慮等要素構成的復雜氛圍中，無意有意間，有打工人離開、也有人選擇留守。事件發生之后，王振華之子王曉松成為新城控股董事長兼總裁，在職業經理人團隊的努力下，新城控股通過變賣資產等一系列操作，迅速穩住了資金鏈，為新城度過危機贏得了時間……

??沒錯，時間就是一把刀，刻下烙印，也削去創傷。

??贏 家

??時隔近兩年后，逐步走出事件陰影的新城控股，秀出一波財技。

??《東地產財經周刊》關注到，盡管經營現金流較上一財年出現顯著下滑，但2020年的財報，新城控股提出了一個慷慨的分紅方案。公司年報披露，擬向全體股東每10股派發現金紅利20.5元（含稅），合計擬派發現金紅利46億（含稅）。按照4月21日股票收盤價47.09元計，股息率達到4.3%。橫向比較來看，這算得上是A股市場上屬于較為豪氣的分紅派息。

??但從結果來看，大股東王振華家族將成為最大贏家。在股東持股名單中，王振華家族掌控的富域發展集團有限公司、常州德潤咨詢管理有限公司分別持股61.26%和6.13%，合計持有15.158億股股份，由此推算，大股東將拿走31億元，占總分紅比例近七成。

??在A股市場上，有一個被投資者詬病的定律：但凡現金流不怎么樣卻又大比例分紅、看似慷慨的公司，其大股東持股比例一定較高。

??這當然沒有對錯，成年人的世界，只有利弊。

??與之形成鮮明對照的，是經歷因丑聞導致暴跌的二級市場股東——那些曾經看好公司發展，最終因丑聞打斷投資進程的中小投資者。2019年7月4日，因王振華猥褻女童案發酵，新城控股股價連續數個跌停，一眾二級市場上購入的散戶與機構被“悶殺”，很多中小散戶只能割肉離場。彼時，曾有投資者在“股吧”中呼吁向大股東王振華索賠，但微弱的聲音淹滅在紛亂的信息洪流中。

??本 質

??在洶涌的時代浪潮中，個體微不足道。新城控股能穿越危機，時代的助力是其中關鍵。

??客觀地說，發展了數十年的房地產業，經歷了數個復雜的行業波動周期，中國地產界已經涌現出一批成熟的職業經理人群體，當新城控股創始人丑聞發生時，行業已具備了應對突發性危機的人力資源基礎。與此同時，歷經多年發展，一批房企規模上已成氣候，經營策略已日益成熟，拿地方式趨向多元。

??更為重要的是，2019年的房地行業，仍處于大上升周期中，地價、房價的持續上漲，讓重資產屬性的優質房地產項目，成為市場上的硬通貨，當企業面臨危機時，正是這些快速變現的硬通貨，讓企業安然度過危機。

??于是，當創始人帶來的危機發生之后，職業經理人團隊的果斷執行力，快速變現的核心資產，一群伺機而動的買家，構成新城控股穩住資金鏈的幾個關鍵。事實上，正如這家公司所驗證的那樣，大環境大趨勢才是發展的關鍵。在一個向上的行業周期中，有沒有創始人，企業都能經營好。借用萬科創始人王石的話：“對許多企業家來說，不是企業離不開你，而是你離不開企業。”

??然而，如同其它行業所經歷的那樣，房地產業也不會永遠向上。

??懸 念

??在后疫情時代，全球的宏觀環境正變得動蕩不安。

??疫情仍未好轉，歐美撒錢助推股市頻創新高；大宗商品持續上漲，通脹苗頭若隱若現；美債收益率攀升，資金收緊憂慮卷土重來……凡此種種，均構成中國房地產市場的不確定因素。

??置身于一個動蕩的大時代，企業個體同樣渺小。

??新城控股看似體面的業績背后，仍有一些財務數據為企業未來發展留下懸念。

??其一，公司經營現金流狀況起伏較大。財報顯示，公司2020年經營活動產生的現金流量凈額為3.8億元，2019年為435.8億元，2018年為38.2億元。考慮到2019年資產甩賣導致的異常，可以推斷，2020年新城控股的經營策略，再次走向激進。

??在一個高杠桿的房地產業，重倉押注樓市向好，在大周期見頂的背景下孤注一擲，并不是一個穩健的策略。疫情之下全球央行大幅放水，借錢確實容易；但如果未來全球市場因通脹而緊縮傾幣，高杠桿企業首先將面臨考驗。

??事實上，在龍頭企業萬科的財報中，《東地產財經周刊》就不出所料看到了其逐年穩健增長的經營現金流。

??當企業規模越來越大，摒棄賭性，才是一家成熟房企的應循之道。

??其次，公司凈利潤有粉飾之嫌。公司2020年的利潤增長中，非經常性損益項目貢獻了22億的利潤。其中，2020年，公司投資性房地產公允價值變動收益為25.49億元，占歸母凈利潤的16.71%。也就是說，扣除非經常性損益的公司凈利潤，增長僅為個位數。

??其三，公司真實的債務狀況仍然是個謎。財報顯示，截至 2020 年末，公司凈負債率為 43.65%，現金短債比為 1.68，剔除預收賬款后的資產負債率為74.12%。按“三道紅線”規則，公司處于黃檔。不過，由于行業系統性地存在“明股實債”的表外融資，其真實的債務狀況未必完整體現于財報之內。這也將成為后續觀察這家公司的看點之一。

??在一個動蕩的宏觀周期中，新城控股仍然沿用過去略顯激進的經營策略，這將是這家公司未來邁向成熟的真正考驗。

??正如彼得德魯克在《動蕩時代的管理》一書中寫道：“動蕩時代最大的危險不是動蕩本身，而是延續過去的邏輯。”