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??隨著5月13日深圳、廈門首輪集中拍地收官，從4月15日長(zhǎng)春打響集中拍地“第一槍”至今，不足月余，長(zhǎng)春、廣州、重慶、無錫、沈陽、杭州、北京、廈門和深圳9個(gè)城市合計(jì)共成交262宗地塊，成交總金額達(dá)到4806億元，其中杭州、北京兩個(gè)城市首次拍地成交金額突破千億。

??重點(diǎn)城市首批涉宅用地集中開閘出讓，給今年以來房企持續(xù)低迷的投資氛圍注入一劑“興奮劑”，龍頭房企、央企、國(guó)企投資積極性明顯增加，廣州、杭州和無錫等熱點(diǎn)城市都有他們的身影。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，TOP50房企半數(shù)以上均參與了集中拍地，按照全口徑拿地金額計(jì)算，50強(qiáng)房企在9城拿地金額突破3050億元。

??規(guī)模房企成為集中供地機(jī)制下的最大贏家，值得注意的是，多家聯(lián)合拿地成為此輪集中拍地的典型特征，聯(lián)合拿地不僅成為中小房企突圍之道，更成為規(guī)模房企抱團(tuán)取暖的一大方式。

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??土拍分化，重點(diǎn)城市仍為“必爭(zhēng)之地”

??從首輪集中拍地的城市表現(xiàn)來看，城市與城市之間分化明顯，城市內(nèi)部不同地塊之間冷熱不均。“分化”已成為行業(yè)規(guī)模增速放緩后的市場(chǎng)常態(tài)。

??從溢價(jià)率表現(xiàn)來看，重慶由于不限地價(jià)，整體溢價(jià)率超過40%，無錫作為長(zhǎng)三角核心城市三四線，備受青睞，已成交的16宗地平均可比地價(jià)上漲30%以上。廣州表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，在限價(jià)的影響下，平均溢價(jià)率和可比地價(jià)漲幅均在10%左右，但成交樓板價(jià)與周邊房?jī)r(jià)比高達(dá)0.5以上。杭州成功出讓的55宗涉宅地（不含人才租賃用房），平均樓面價(jià)15848.4元/平方米，平均溢價(jià)率26.1%，有41宗地塊拍至自持階段，占比高達(dá)75%，平均自持占比約9.4%，創(chuàng)近4年新高。

??北京土地價(jià)格被嚴(yán)格管控，進(jìn)入競(jìng)拍階段的25宗宅地的整體溢價(jià)率約6.5%，但參與房企數(shù)量多達(dá)54家；而深圳6宗地塊集中出讓也吸引20+家房企爭(zhēng)奪。

??沈陽和長(zhǎng)春則相對(duì)較為冷淡，尤其長(zhǎng)春平均溢價(jià)率僅有3.3%，大部分地塊底價(jià)成交，甚至出現(xiàn)終止掛牌、流拍的現(xiàn)象。

圖：廣州、無錫、重慶、沈陽、長(zhǎng)春

第一次集中供地溢價(jià)率、可比地價(jià)漲幅及房?jī)r(jià)地價(jià)比情況

??數(shù)據(jù)來源：CRIC

??城市內(nèi)部分化也更加嚴(yán)重，典型如廣州首次集中拍地中，可比地價(jià)上漲和下跌的地塊分別占46%和54%，分化顯著，與無錫、重慶八成地塊可比地價(jià)上漲差距頗大。其中，南沙、黃埔區(qū)還誕生了兩宗新的單價(jià)地王，而增城、從化、花都等區(qū)域地塊則以底價(jià)成交為主，且流拍的6宗地均集中于此。

況圖：廣州、無錫、重慶、沈陽、長(zhǎng)春

第一次集中供地可比地價(jià)上漲、下跌地塊占比情況

??數(shù)據(jù)來源：CRIC

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??半數(shù)TOP50房企有所斬獲

??首批進(jìn)行集中供地拍賣的城市中，廣州、無錫、杭州、北京等都是開發(fā)商重點(diǎn)關(guān)注的核心城市。有些房企為提高競(jìng)得概率，使用多個(gè)馬甲公司共同參拍一宗地塊，對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的需求可見一斑。

??CRIC對(duì)9個(gè)城市首批集中供地的競(jìng)拍結(jié)果進(jìn)行了梳理，TOP50房企有一半以上在首輪集中拿地中“落子”，但在各城市間競(jìng)得地塊的數(shù)量卻不同。廣州、無錫、重慶、沈陽首次集中出讓地塊近半數(shù)均被50強(qiáng)房企拿下，尤其無錫，75%的地塊都被50強(qiáng)房企拿下，杭州也有45%的地塊被50強(qiáng)房企收入囊中，廈門和深圳由于首輪出讓土地宗數(shù)較少，近八成以上地塊均被50強(qiáng)房企競(jìng)得，房企在這些城市投資積極性較高。

??而在投資氛圍冷淡的長(zhǎng)春，50強(qiáng)房企僅拿下3宗地塊，九成以上地塊均被中小房企或本地房企競(jìng)得。

圖：9個(gè)城市首批集中供地成交中50強(qiáng)房企拿地比例

備注：北京10宗地塊轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案競(jìng)報(bào)階段，故未計(jì)入

??數(shù)據(jù)來源：CRIC

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??聯(lián)合拿地成房企突圍之道

??行業(yè)整體規(guī)模增速放緩、市場(chǎng)面臨下行壓力已成為長(zhǎng)期命題，企業(yè)控負(fù)債、降杠桿壓力增加，投資和規(guī)模擴(kuò)張動(dòng)能相應(yīng)降低。疊加三條紅線、土地兩集中政策，對(duì)房企的資金要求、調(diào)配能力、測(cè)算能力等都是非常大的挑戰(zhàn)，抱團(tuán)取暖已經(jīng)成為行業(yè)共識(shí)。

??在北京，首輪集中土拍共54家企業(yè)參與，其中37個(gè)聯(lián)合體，最熱聯(lián)合體金地+華潤(rùn)+保利，本次一共報(bào)名了16宗地塊的土拍，已成交的地塊中就有6幅地塊為聯(lián)合體競(jìng)得；同樣，在重慶出讓的48宗土地中，有8幅地塊為聯(lián)合競(jìng)拍競(jìng)得。

??從9大城市首輪集中拍地拿地企業(yè)情況來看，超過10%的地塊被聯(lián)合體獲得。從合作拿地模式來看，以“規(guī)模房企+中小房企”、“中小房企+中小房企”兩種模式為主。在TOP50房企積極拿地、規(guī)模房企優(yōu)勢(shì)盡顯的同時(shí)，部分中小房企更傾向于通過聯(lián)合拿地的方式在招拍掛市場(chǎng)上尋求突破。

??而“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”的拿地方式相對(duì)少見，一般地塊總價(jià)非常高的情況下往往會(huì)出現(xiàn)此類情況，比如濱江和融信在杭州聯(lián)合拿下4宗地塊，總價(jià)高達(dá)172億元。

表：本輪集中供地中部分聯(lián)合拿地情況

??數(shù)據(jù)來源：CRIC

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??10強(qiáng)房企中5家投資超百億

??具體到房企來看，10強(qiáng)房企在9城集中供地中表現(xiàn)積極，有8家參與拿地，其中萬科、融創(chuàng)、保利、華潤(rùn)和招商5家房企的全口徑投資額超過百億，融創(chuàng)和華潤(rùn)則分別達(dá)到459億和284億元。龍頭房企在集中拍地中具備很強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，未來集中供地對(duì)于龍頭房企而言仍然是機(jī)遇。由于戰(zhàn)略的不同，10強(qiáng)中碧桂園、綠地布局更側(cè)重于三四線城市，在本輪重點(diǎn)城市集中拍地中拿地相對(duì)較少，投資保持謹(jǐn)慎。

??除10強(qiáng)房企以外，龍湖、融信、濱江、越秀等房企積極拿地，投資額也超過百億，此類房企以區(qū)域深耕型為主，這與本輪集中拍地的城市恰好為其深耕的核心城市不無關(guān)系。

表：部分50強(qiáng)房企在廣州、無錫、重慶等9城

集中供地中的成交情況（含合作拿地）

備注：北京10宗地塊轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案競(jìng)報(bào)階段，最終競(jìng)得企業(yè)待定；拿地總金額為全口徑金額。

??數(shù)據(jù)來源：CRIC

??從城市布局來看，龍頭房企拿地廣泛分布于核心城市，新增土儲(chǔ)資源結(jié)構(gòu)較優(yōu)，而區(qū)域深耕型房企投資非常聚焦于大本營(yíng)城市。

??本次統(tǒng)計(jì)的9個(gè)集中拍地的城市中，拿地較多的龍頭房企如萬科、融創(chuàng)、保利、華潤(rùn)和招商在其中4-6個(gè)城市均有落子，萬科除了廣州以外均有所斬獲、華潤(rùn)則在重慶以外的城市都有土地入賬。

??融創(chuàng)在本次土拍中斥資459億元，超過一季度拿地總額，拿地分布于廣州、無錫、重慶和杭州、北京這5個(gè)熱點(diǎn)城市，可見融創(chuàng)今年的投資目標(biāo)相當(dāng)明確，對(duì)核心城市、優(yōu)質(zhì)土地的需求較為強(qiáng)烈。

??而龍湖則傾向于深耕重慶大本營(yíng)，雖然分別在無錫、重慶和杭州斬獲8宗地塊，但其中5宗位于大本營(yíng)重慶，總金額為96.6億，占龍湖本次集中拍地金額的2/3；融信、濱江拿地全部集中于杭州，除了合作拿地的4宗地塊以外，融信和濱江分別獨(dú)立競(jìng)得3宗和1宗地塊，8宗地塊總金額達(dá)到238億元，大本營(yíng)的增儲(chǔ)對(duì)于兩家房企今年的可售貨值形成支撐；此外越秀新增的7宗地塊都位于大本營(yíng)區(qū)域的廣州。對(duì)于這類房企而言，在深耕區(qū)域“集中彈藥”能夠有效提升成功拿地的機(jī)遇，且對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的有一定的深度研判，有助于降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

圖：部分房企在廣州、無錫、重慶、沈陽等9城

拿地分布情況

??數(shù)據(jù)來源：CRIC

??首批集中拍地的城市地市熱度不一，TOP50房企在北廣深、杭州等熱點(diǎn)城市投資的積極性明顯更高，未來隨著市場(chǎng)熱度的持續(xù)分化，不同城市的供地政策仍有可能出現(xiàn)進(jìn)一步的分化。

??從房企層面而言，龍頭房企在首輪集中拍地的投資積極性更高，且在熱度較高的幾個(gè)城市均有所斬獲，一方面年內(nèi)首次集中供地在時(shí)間上有一定的優(yōu)勢(shì)，能對(duì)年內(nèi)的銷售形成支撐，另一方面也可以看出龍頭房企在集中拍地的制度下規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯；對(duì)于中小房企來說，參與集中拍地多以聯(lián)合體拿地為主，未來規(guī)模房企與中小型房企的差距預(yù)計(jì)還將進(jìn)一步拉開，行業(yè)集中度仍會(huì)繼續(xù)提升。