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??一回生，二回熟。

??盧志強和孫宏斌又合作了一把。

??相比之前直接把項目賣給融創，盧志強這回留了一條“退路”。與其說是賣，不如說是“當”，把項目“典當”給融創，一年內有權回購。

??兩年前，融創斥資百億接盤了北京泛海國際項目1號地塊和上海董家渡項目，二人成了生意場上的朋友。

??有種生意叫“回頭客”，賣家貨真價實，買家誠信有譽。

??這次泛海轉讓項目，盧志強又想到了孫宏斌，還附帶了對泛海有利的“回購條款”。老孫很爽快，盧志強信得過他。

??這一年時間，相當于給了泛海一個緩沖期。

??為緩解債務壓力，今年以來，泛海控股(000046.SZ)已經賣掉了超165億元的資產，超過其2020年全年營業收入。

??6月初，泛海控股以13億美元的價格出售了旗下IDG公司，6月25日，泛海控股又公告稱，控股子公司武漢中央商務區股份有限公司（以下簡稱“武漢公司”）與融創房地產集團有限公司（以下簡稱“融創房地產”）簽署了《協議書》，武漢公司擬向融創房地產轉讓其持有的浙江泛海建設投資有限公司（以下簡稱“浙江公司”）剝離資產后的100%股權，回籠資金22億元。

??泛海控股方面表示，本次交易的對價，由融創房地產以現金的方式支付，出售資產所得款項，主要用于償還泛海控股的債務。

??不過，盧志強帶了“附加條款”，首先是剝離出的資產，仍將保留在泛海體系內，只是浙江公司不再納入泛海控股的報表內；其次對于泛海浙江公司的股權，泛海武漢公司或其指定方有權在 2022年6月23日前進行回購。也就是說，盧志強有一年的時間拿回這部分資產。

??先剝離再轉讓

??此次泛海控股轉讓資產，分了兩步進行。

??第一步是泛海控股內部資產劃分，將武漢公司持有的浙江公司部分資產進行剝離。剝離的資產包括浙江泛海持有的中國民生信托有限公司10.7143%股權，以及持有的杭州泛海國際中心1號樓的1082.4平方米商業和22個車位。

??值得注意的是，中國民生信托同樣為武漢公司控股子公司，持股比例82.7071%，浙江公司持有10.7143%股權，截至2021年3月31日，浙江公司的總資產為51.35億元，凈資產為21億元。

??第二步才是將上述剝離資產100%轉讓給融創房地產，融創房地產為北京融創控股集團有限公司全資子公司，實際控制人為孫宏斌。

??根據協議，融創房地產將支付給泛海控股約22億元現金，其中股權轉讓價款為15.3億元，債權轉讓價款為6.66億元。經泛海控股初步測算，本次交易對歸屬上市公司股東凈利潤影響約-4.7億元。

??泛海控股在公告中表示，綜合考慮到浙江公司的賬面價值及其旗下資產債務、擔保等情況，本次股權轉讓將有效緩解公司現階段債務壓力，改善現金流狀況，更好地開展經營工作。

??實際上，與融創房地產的交易除了讓泛海控股“回血”一部分現金，同時也減輕了一部分債務壓力。

??因為轉讓完成后，浙江公司持有的杭州釣魚臺酒店、杭州民生金融中心均將由融創房地產持有、經營，浙江公司將不再納入泛海控股合并報表范圍。

??據悉，杭州釣魚臺酒店為武漢中心大廈開發投資有限公司和北京山海天物資貿易有限公司分別提供9億元融資擔保和1億元借款擔保。杭州民生金融中心則為“18 海控 01”債券提供40億元的擔保。

??融創二次接盤

??這是融創第二次接盤泛海控股武漢公司資產。

??2019年初，泛海控股以125.53億元的價格，將武漢公司持有的上海泛海建設公司100%股權轉讓給融創旗下公司，北京泛海國際項目1號地塊和上海董家渡項目的所有者隨之變更，雙方的交易也是以現金支付。

??武漢公司是泛海控股旗下房地產開發公司，也是其轉型金融中最“重”的資產。

??除了被轉讓的北京、上海、浙江的項目，武漢公司在武漢打造的武漢CBD項目，累計投資450余億元，開發房建項目面積462萬平方米，建成百米以上高樓88棟，吸引近2000家企業入駐，容納就業人數近3萬人，向地方政府納稅約76億元。

??泛海控股有意讓武漢公司變輕。

??2020年，泛海控股先后兩次，以總價79.5億元的價格，受讓杭州陸金汀持有的武漢公司9.7447%股權，為去地產化做準備。

??實際上，武漢CBD本身也處于轉型之中。據武漢市江漢區“十四五”規劃，未來5年，江漢區將圍繞國家服務業綜合改革示范區建設，突出中央商務區對服務業升級的引擎作用，推動中央商務區從CBD向CAZ（中央活動區）轉型，CAZ是集商務辦公、現代金融、品質休閑、高端消費、特色文創、星級酒店等于一體的都市功能核心區，武漢公司的主要經營模式也將由單一地產銷售向不動產經營、金融服務、投資管理等多元模式轉移。

??七年轉型之路

??從收購民生證券開始，泛海控股的轉型之路走了7年。期間，泛海控股撕掉了一道道地產標簽，金融屬性逐漸顯現。樂居財經梳理泛海控股轉型金融“路線圖”，復盤七年時間其每一步轉型進程。

??2014年，泛海控股分別出資32.74億元、10億元收購民生證券約73%股權及民生信托25%股權，由此提出由單一的地產企業向涵蓋金融、房地產等業務的綜合性公司轉型。

??2015年，有著銀行、信托、保險、證券履歷的9名高管進駐泛海控股董事會，之后，泛海的金融屬性開始凸顯；

??2016年底，泛海的交易性金融資產總額為104.26億元，較2015年底的48.74億元，暴增超過一倍；

??2017年開始，泛海控股存貨值持續下滑，從800億到600億左右，縮減近1/4；

??2019年，泛海控股的交易型金融資產總額首次超過其貨幣資產總額，資產范疇擴大至債券、股權、基金、信托、可轉債、不動產投資、資管計劃、理財產品等。

??2020年1月，泛海控股完成公司類別的變更，正式由房地產業門類更新為了金融業門類。同時，泛海控股房地產業務營收占比也縮減至不足20%，金融化業務的營收占比則上升至80%。

??2020年年報顯示，泛海控股營收為140.57億元，其中房地產行業營收21.35億元，同比減少近7億元，占營收總額比例15.19%；期內，信托、證券、保險行業營收占比約84.51%。

??目前，“泛海系”已經構建起了一個包括銀行、證券、保險、基金、信托、期貨、融資租賃和互聯網金融在內的完整金融版圖。

??2021年一季度，泛海控股營收為62.1億元，同比增長165.94%，但歸母凈利潤虧損1.49億元，由于債務壓力，泛海控股也在拍賣資產抵債。

??據不完全統計，今年以來，泛海控股通過出售資產和股權，回籠資金已經超過165億元，包括以23.64億元將民生證券13.49%股權轉讓給上海灃泉峪企業管理有限公司；以30.65億元向綠城房地產轉讓未報建和開發的武漢CBD 8.37萬平方米的土地使用權；將武漢萬怡酒店、宗地14B地塊商業以5.45億元的價格轉讓給信達金融租賃；還有近期的13億美元變賣IDG；以及股權拍賣獲得3.981億元。