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??銀城生活服務(wù)在竭力減少關(guān)聯(lián)方的影響，卻難逃要“養(yǎng)”地產(chǎn)的命運(yùn)。

??6月30日，銀城生活服務(wù)（01922.HK）旗下南京智慧美佳科技服務(wù)有限公司向銀城國(guó)際控股（01902.HK）旗下的南京馬會(huì)置業(yè)有限公司購(gòu)買了位于南京的四處物業(yè)，共計(jì)約281平方米。

??兩家“銀城系”的交易，其中不乏關(guān)聯(lián)人員，馬保華便是其中一個(gè)。他是銀城國(guó)際控股的執(zhí)行董事兼總裁，掌有公司管理職權(quán)，同時(shí)還是銀城生活服務(wù)持股5.04%的股東。

??這次將銀城國(guó)際控股的資產(chǎn)導(dǎo)入銀城生活服務(wù)，與以往的收購(gòu)略有不同，收購(gòu)的并非物業(yè)公司，而是實(shí)打?qū)嵉闹刭Y產(chǎn)物業(yè)。

??以1161.7萬(wàn)元收購(gòu)物業(yè)，已經(jīng)上市近兩年的銀城生活服務(wù)，還擔(dān)著“反哺”地產(chǎn)的擔(dān)子。

??股市走兩級(jí)

??同一時(shí)間發(fā)布關(guān)聯(lián)交易的公告，銀城生活服務(wù)和銀城國(guó)際控股在資本市場(chǎng)的待遇卻截然不同。

??銀城生活服務(wù)主動(dòng)購(gòu)置物業(yè)，讓原本“輕發(fā)展”的企業(yè)背上了重資產(chǎn)。而這，也恰好是部分投資者所擔(dān)憂的。反觀銀城國(guó)際控股，增加了現(xiàn)金流，股市也隨之向好。

??去年底，銀城生活服務(wù)結(jié)余下來(lái)的現(xiàn)金有5.67億元，刨去今年的其他支出，此次花去1161.7萬(wàn)元購(gòu)買物業(yè)也綽綽有余。不過(guò)，銀城生活服務(wù)這“就重”的收購(gòu)行為，卻引起眾人的討論。

??有關(guān)注者認(rèn)為，銀城生活服務(wù)被銀城國(guó)際控股當(dāng)作現(xiàn)金“奶牛”，以自身資金填補(bǔ)銀城國(guó)際控股；但也有部分關(guān)注者認(rèn)為，銀城生活服務(wù)的估值和利潤(rùn)不高，為地產(chǎn)輸送利益十分有限。

??隨著討論逐漸增多，銀城生活服務(wù)的市場(chǎng)表現(xiàn)也受到影響。收購(gòu)這四處物業(yè)對(duì)其股價(jià)不僅沒(méi)有提振，反而拉低了一些。

??雖然于6月30日就簽定了收購(gòu)協(xié)議，但是公告卻在7月1日晚間才發(fā)出。次日開(kāi)盤后，其股價(jià)緩緩下跌，11：11到達(dá)低谷。午后開(kāi)盤持續(xù)走低。截至7月2日收盤，股價(jià)已經(jīng)跌去7.07%，報(bào)價(jià)4.73港元/股。

??一半海水，一半火焰。銀城生活服務(wù)的股價(jià)受交易震蕩下跌，銀城國(guó)際控股卻穩(wěn)步遞增，截至收盤增幅達(dá)4.43%，報(bào)收2.83港元/股。

??租金回報(bào)率0.66%

??不僅在股市表現(xiàn)了兩種風(fēng)景，雙方付出的代價(jià)和得到的收益也似乎有所傾斜。

??銀城國(guó)際控股作價(jià)1161.7萬(wàn)元將四處物業(yè)賣給銀城生活服務(wù)，無(wú)疑賺取了不少的“差價(jià)”，而銀城生活服務(wù)若想通過(guò)租賃收回成本，按今年估計(jì)的收租情況，則需要30多年。

??原本銀城國(guó)際控股掌握這四處物業(yè)時(shí)，偶有租售收入，但也不乏閑置時(shí)間。其作為開(kāi)發(fā)商，只付出了早期的成本，除去物業(yè)上391.17萬(wàn)元的賬面價(jià)值，凈賺了約770萬(wàn)元。

??出售價(jià)格偏高，該物業(yè)的租金卻難以在短時(shí)間內(nèi)填補(bǔ)資金空缺。

??2019年和2020年，該物業(yè)的租金收入分別約為5.57萬(wàn)元和11萬(wàn)元，稅后凈租金則只有3.83萬(wàn)元、7.62萬(wàn)元。若按照一般租金回報(bào)率來(lái)計(jì)算，稅后凈租（7.62萬(wàn)元）/收購(gòu)價(jià)格（1161.7萬(wàn)元），租金回報(bào)率僅約0.66%。

??雖然銀城生活服務(wù)表示，截至今年底凈租金收入將達(dá)到31.5萬(wàn)元，但按照花去的1161.7萬(wàn)元來(lái)衡量，也需要近37年的時(shí)間才能達(dá)到收支平衡。

??不過(guò)，較為充盈的現(xiàn)金流，是銀城生活服務(wù)花錢的底氣。

??去年底，銀城生活服務(wù)手中的現(xiàn)金首次突破5億元，達(dá)到5.67億元，較上一年同比增長(zhǎng)26.5%。2019年的上市，為銀城生活服務(wù)帶來(lái)不少的資金補(bǔ)充，手中現(xiàn)金從2018年的1.2億元躍至4.48億元。

??融資攢錢，在自己的開(kāi)銷上卻顯得謹(jǐn)慎。年初至今，銀城生活服務(wù)公告露出的收購(gòu)只有這一次，期間合資成立了銀城怡家和南京鑫紅居用去402萬(wàn)元，其余便少有在增拓資產(chǎn)上的花銷。

??拉動(dòng)毛利率？

??除了為銀城國(guó)際控股輸送資金這一層原因外，為自己提高生活社區(qū)增值服務(wù)的營(yíng)收占比，從而拉動(dòng)毛利率的增長(zhǎng)，或許也是收購(gòu)原因之一。

??公告中有言明，這筆錢將注入銀城國(guó)際控股的一般運(yùn)營(yíng)資金中，對(duì)銀城生活服務(wù)而言，則能提升用戶黏度、社區(qū)內(nèi)物業(yè)整體價(jià)值，以及增加租金收入。

??看似雙方都有獲利，但細(xì)究下來(lái)卻有幾分牽強(qiáng)。這四個(gè)物業(yè)均位于銀城國(guó)際控股開(kāi)發(fā)的「Kinma Q +社區(qū)」商用社區(qū)中，銀城生活服務(wù)從2017開(kāi)始為該社區(qū)提供服務(wù)。

??用戶黏度和物業(yè)整體價(jià)值的提升，顯然對(duì)銀城國(guó)際控股更為有利，銀城生活服務(wù)能夠獲得的更多是微薄的租金收入。不過(guò)從其業(yè)務(wù)構(gòu)成來(lái)看，租售業(yè)務(wù)只是其100多項(xiàng)生活社區(qū)增值服務(wù)中的一項(xiàng)，在營(yíng)收細(xì)分中甚至看不到身影。

??銀城生活服務(wù)的業(yè)務(wù)主要有兩大類，物業(yè)管理服務(wù)和生活社區(qū)增值服務(wù)。2020年，物管服務(wù)增收2.19億元至約7.72億元，生活社區(qū)增值服務(wù)僅增加0.47億元，為1.9億元。

??物業(yè)管理服務(wù)的的營(yíng)收占比超過(guò)了八成，但是這部分業(yè)務(wù)的營(yíng)利水平卻不如生活社區(qū)增值服務(wù)。

??過(guò)去一年，生活社區(qū)增值服務(wù)的毛利率達(dá)到42.2%，同期物業(yè)管理服務(wù)的毛利率僅有10.6%。2017年開(kāi)始，物業(yè)管理服務(wù)與生活社區(qū)增值服務(wù)的毛利率拉開(kāi)了差距，此前毛利率的差距不到兩倍，2017年-2020年，兩項(xiàng)業(yè)務(wù)的毛利率差距便一直在4倍徘徊。

??物業(yè)管理服務(wù)的高額收入和貼地的毛利率兩相作用之下，銀城生活服務(wù)的整體毛利率一直處在低位，2016年-2020年其整體毛利率分別為21.7%、16.7%、14.52%、16.08%、16.88%。

??去年以來(lái)，銀城生活服務(wù)增添了家裝、居家養(yǎng)老等生活社區(qū)增值服務(wù)的項(xiàng)目，以擴(kuò)大盈利空間，這次布局租售業(yè)務(wù)或許也正有此意。