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      物管行業細分領域的專業物企競相涌現，一周時間，公建類物企上房服務、潤華物業相繼在A股和港股遞交招股書。

     廣州兩大國企物業公司的較量也暗自開始，前腳越秀服務成功登陸港交所，后腳珠江城市服務于6月30日赴港IPO。

     越秀服務的地鐵物業管理運營模式一騎絕塵，珠江城市服務更是打出城市公建類服務特色招牌，主打公共物業的物企開始角逐資本市場。

     背靠以開發城市建設為主的珠江實業，珠江城市服務得天獨厚地含有城市公共物業服務的基因，且隸屬于廣州國資委，擁有著較為豐富的公建類資源。

     摘去養老與健康

     國企物業公司赴港上市，股權架構調整向來簡潔明了，無需成立境外上市主體公司，主要進行旗下物業板塊資產的騰挪與梳理。

     為了進行股份制改革，2021年2月8日，珠江實業無償將珠江城市服務的5%股權劃撥給自己的全資控股公司珠江健康。股權轉讓完成后，珠江城市服務由珠江實業和珠江健康分別擁有95%及5%的股權。

     除了母公司的股權騰挪外，珠江實業還將旗下的珠江文體、珠江物管、城鎮物管、怡康物管、穗華物管公司劃撥給了珠江城市服務，使得物管資產集中于珠江城市服務。

     作為重組的一部分，珠江城市服務還出售了非核心業務資產，如在江頤養老服務、珠江家園健康所持有的股份無償轉讓給了珠江健康。

     在管理層的安排上，擔任董事長兼執行董事的是52歲的“女掌門”鄧宇杰，此前她曾任職于珠江健康，擔任總經理，后晉升為董事會董事長兼黨委書記。

     2021年3月9日她從珠江健康調任到現在的珠江城市服務，獲委任為董事兼董事會董事長，并于2021年5月13日調任為執行董事。

     鄧宇杰擁有近20年的管理經驗，2004年加入珠江實業，先后任職于珠江實業旗下的廣州建業、珠江投資等的管理工作。2007年1月畢業于浙江工商大學會計專業，自2013年1月起，被廣州市人力資源和社會保障廳認證為高級經濟師。

     輔佐鄧宇杰的是45歲的曲非，他被委任為執行董事兼總經理，負責全面執行集團的戰略規劃以及整體運營及管理。曲非自2016年底加入珠江實業以來，就與鄧宇杰共事，曾擔任珠江健康、廣州建業及珠江投資的副總經理。

     在管面積不增反降

     物企在跑馬圈地熱潮下，管理面積與日俱增，而珠江城市服務2020年在管面積卻出現萎縮。

     截至2018年、2019年及2020年12月31日，珠江城市服務的在管建筑面積分別為3210萬平方米、3400萬平方米及3190萬平方米，2020年在管面積不及兩年前。

     管理面積開倒車，導致營收增速緩慢。2018年-2020年，珠江城市服務三年營收分別為7.59億元、8.62億元，8.81億元，復合年增長率僅為7.7%。

     珠江城市服務管理面積的下降或并非一蹴而就，從近幾年的續約率和合同保留率來看或已現端倪。

     2018年-2020年，珠江城市服務的城市公建類服務合同和住宅類服務合同保留率紛紛下跌，其中，城市公建類服務合同保留率從95.6%下降到92.3%；住宅類服務合同從96.7%下降到87.9%。

     此外，從合同的續約率來看，城市公建類服務更是從90.5%下降到73.5%；住宅類服務合同續約率在2020年降到了68.4%。

     除了續約率下降導致管理面積收縮以外，母公司珠江實業的管理面積輸血較少也是致使珠江城市服務在管面積增長乏力的原因之一。

     在住宅物業管理面積中，2018年-2020年來自關聯方的在管面積分別為522萬平米、532.6萬平米、538.2萬平米，較上一年分別增長10.6萬平米和5.2萬平米。據招股書公布的關聯方招投標信息來看，2018年和2019年關聯方提供了兩個在管項目，2020年僅提供了一個在管項目。

     關聯輸送不高，對外拓展也較為緩慢。截至2020年12月31日，珠江城市服務在管建面約80.1%來自獨立第三方所開發項目。不過從近三年的收并購來看，僅在2018年對外收購了一家安保服務公司，通過注資335.9萬元獲得了52%的控股權；從招投標來看，近三年分別對外投標了4份、7份和10份標書，中標率分別為100.0%、100.0%和90.0%。

     不同于以住宅物業服務為主的業務線，珠江城市服務的三大業務線分別是城市公建服務、城市生活服務及城市文體運營服務。

     其中城市公建服務主要包含括政府機關辦公樓和企事業單位辦公樓等政府建筑；公立醫院、學校、公園和其他公建項目等公共建筑；辦公樓、酒店和購物中心等商業物業；產業園區、交通樞紐設施等產業園物業。

     城市生活服務主要是為住宅物業提供基礎物業管理服務、社區增值服務以及非業主增值服務。

     城市文體運營服務是指為定期舉辦文體活動的體育館、運動場館以及該等場館內店鋪提供管理及運營支持，業務細分為體育館管理服務、體育館運營及相關配套服務。

     這三大業務線中，城市公建服務業務矚目，2020年該業務在管面積達1379.2萬平米，占總在管面積的43.24%，其營收為4.18億，占總營收的47.5%，遠超城市生活服務和城市文體運營服務營收水平。

     城市生活服務也就是住宅物業服務，在管面積為1700萬平米，占比總在管面積的53.29%，而營收僅占比37.5%。此外，城市文體運營服務在管面積僅100余萬平米，占總在管面積的比例不足5%，其營收占比卻高達15%，大比分反超在管面積占比。

     從三大業務的在管面積和營收占比中，也能看出其盈利能力的差別。城市文體運營服務在管面積雖最少，其毛利率卻高達49.5%，其次是城市公建服務，其毛利率為25.1%，超過城市生活服務21.3%的毛利率水平位居第二。