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??忙完手頭工作，已近7月12日凌晨三點(diǎn)，黃其森決定看歐洲杯決賽，在鏖戰(zhàn)120分鐘后，意大利隊(duì)以點(diǎn)球取勝。

??恰好天亮了。他毫無(wú)睡意，開(kāi)始投入到新的一天工作里。

??一年多來(lái)，黃其森把全部心思撲在泰禾集團(tuán)(2.170, -0.01, -0.46%)身上，與債權(quán)人談判、推動(dòng)復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)銷等等，事無(wú)巨細(xì)，兩鬢增了不少白發(fā)?？辞?，只是他釋壓的一個(gè)側(cè)影。此前一次放松，是在一個(gè)多月前，他跑到鄭州捧場(chǎng)老朋友胡葆森的文旅作品《只有河南》。

??項(xiàng)目停工、還款壓力，加上網(wǎng)上的謾罵聲，他也很焦慮，但并沒(méi)有自怨自艾，反而激起了二次創(chuàng)業(yè)的雄心。比起去年6月份泰禾危機(jī)前，現(xiàn)在的他，更加勤勉，更清楚泰禾需要彌補(bǔ)些什么。

??前些年，泰禾步子確實(shí)邁得過(guò)大，拿了不少高價(jià)地。當(dāng)新冠疫情來(lái)臨，“三道紅線”實(shí)施，資金密集型的地產(chǎn)行業(yè)首當(dāng)其沖。

??一筆資金違約，一個(gè)項(xiàng)目拿錯(cuò)了，或?qū)恳话l(fā)而動(dòng)全身。地產(chǎn)進(jìn)入下半場(chǎng)，這些問(wèn)題在泰禾集團(tuán)、華夏幸福(5.080, -0.10, -1.93%)和藍(lán)光發(fā)展(2.630, -0.02, -0.75%)等身上得到了驗(yàn)證。

??債務(wù)危機(jī)來(lái)了。有人選擇套現(xiàn)離場(chǎng)，有人選擇保住心脈與堅(jiān)守，后者如黃其森、王文學(xué)和楊鏗等創(chuàng)始人。實(shí)際上，擺在他們面前至少有三條路：破產(chǎn)、躺平、面對(duì)。但最終，他們不約而同地選擇了第三條路。

??在地產(chǎn)懸崖之上，他們開(kāi)啟了艱辛的自救道路，或引入戰(zhàn)投，或債務(wù)展期，或苦練內(nèi)功，試圖將公司拉回正常的軌道。

??拿起“沖鋒槍”

??在泰禾集團(tuán)，黃其森是“司令員”。

??當(dāng)泰禾危機(jī)爆發(fā)后，他總結(jié)出一句“名言”：管理干部既要拿“手槍”，也要拿“沖鋒槍”。讓鞋子沾滿泥土，他是那個(gè)一馬當(dāng)先者。

??一個(gè)月前，黃其森頂著高溫，帶領(lǐng)泰禾副總裁寧可、王利等一眾營(yíng)銷和產(chǎn)品線高管，將位于北京通州的中國(guó)院子“翻了個(gè)底掉”。

??66套待售的院子，一套一套地看，從上午9點(diǎn)一直持續(xù)到下午4點(diǎn)。在長(zhǎng)達(dá)7個(gè)小時(shí)里，黃其森滴水未進(jìn)、粒米未沾，全神貫注打磨每套院子的改進(jìn)細(xì)節(jié)。因?yàn)?，中?guó)院子的周邊成為北京城市副中心，這些院子已經(jīng)成了第一居所。

??在過(guò)去的一年時(shí)間里，黃其森把泰禾在全國(guó)一二線核心城市的所有項(xiàng)目都跑了個(gè)遍。一起考察的高管們暗自嘆服老板的體力，“每一個(gè)項(xiàng)目，黃老板都要親自過(guò)定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)。”

??為了讓高管們聽(tīng)見(jiàn)一線炮火聲，泰禾的組織架構(gòu)也從三級(jí)架構(gòu)（集團(tuán)-區(qū)域-城市/項(xiàng)目）調(diào)整為兩級(jí)架構(gòu)（集團(tuán)-城市/項(xiàng)目）。如此一來(lái)，不僅縮短管理半徑，降低溝通成本，還有利于集中有限的人力、財(cái)力、物力攻克難點(diǎn)項(xiàng)目。

??經(jīng)歷這一輪危機(jī)的洗禮后，黃其森停下腳步，他有更多時(shí)間去反思企業(yè)25年走來(lái)的得與失。在危機(jī)之前，泰禾更多是在追求規(guī)模數(shù)字；現(xiàn)在，黃其森更聚焦于企業(yè)基本面，包括對(duì)產(chǎn)品的理解，對(duì)營(yíng)銷管理顆粒度的追求。

??很多人不理解，泰禾頭等大事應(yīng)該是引戰(zhàn)和融資，為何黃其森卻把心思花在產(chǎn)品細(xì)節(jié)上？

??這些聲音沒(méi)有打亂黃其森的步伐，他很清楚，只有自身產(chǎn)品至上，才能形成良好的銷售回款和持續(xù)回血，這往往也是解決房企流動(dòng)性問(wèn)題的關(guān)鍵所在。

??通過(guò)走訪各地泰禾項(xiàng)目，黃其森不斷完善之前的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。甚至對(duì)已交付完成的部分項(xiàng)目，他也要親自考察，傾聽(tīng)業(yè)主們的需求。他想傳遞一種價(jià)值觀，“泰禾要超出產(chǎn)品質(zhì)量預(yù)期交房，補(bǔ)償業(yè)主延期收房的損失。”

??在營(yíng)銷條線上，黃其森與營(yíng)銷負(fù)責(zé)人一起復(fù)盤(pán)、梳理、歸納所有項(xiàng)目的核心價(jià)值點(diǎn)，將經(jīng)營(yíng)細(xì)致化、精細(xì)化、運(yùn)營(yíng)化，并通過(guò)高層的全員培訓(xùn)、講課、考核，打通各條業(yè)務(wù)線。待項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理完后，他整合所有資源，匹配與泰禾價(jià)值相同的廣告公司、活動(dòng)公司、分銷公司、渠道公司、施工單位等。

??而在營(yíng)銷動(dòng)作執(zhí)行和落地方面，對(duì)營(yíng)銷打法、成本控制、分銷戰(zhàn)術(shù)，他都要事無(wú)巨細(xì)參與，親自約見(jiàn)了貝殼、我愛(ài)我家(4.290, -0.07, -1.61%)、麗茲行等多家分銷公司負(fù)責(zé)人。

??在泰禾爬坡過(guò)程中，黃其森依然把客戶的需求放于首位。在泰禾內(nèi)部，他有一句口頭禪，“當(dāng)你找不出解決問(wèn)題的辦法時(shí)，只要站在客戶角度去考慮，就能找到。”

??一股繩的力量

??團(tuán)結(jié)，是應(yīng)對(duì)共同危機(jī)的唯一選擇。一年來(lái)中國(guó)抗擊新冠肺炎的故事，再一次證明了這點(diǎn)。

??企業(yè)亦是如此。樂(lè)居財(cái)經(jīng)訪談了多位泰禾高管和普通員工，從他們身上看到了擰成一股繩的力量。

??以泰禾品牌中心為例。這一年來(lái)，泰禾品牌中心骨干人員出現(xiàn)了集中流失（主動(dòng)離職和優(yōu)化離職導(dǎo)致），人數(shù)從26位驟減了一半。最密集時(shí)期，曾一個(gè)半月內(nèi)離開(kāi)過(guò)三位干將。

??“左膀右臂”的流失，令全忠觸動(dòng)很大。52歲的他，也自己拿起了“沖鋒槍”。

??他是一位地產(chǎn)圈老炮，曾經(jīng)的萬(wàn)科周刊主編、成全機(jī)構(gòu)的創(chuàng)始人。兩年前，他出任泰禾集團(tuán)副總裁，分管品牌。當(dāng)泰禾危機(jī)來(lái)臨，他重燃2001年創(chuàng)業(yè)時(shí)的激情。

??他一天僅睡4小時(shí)，凌晨四點(diǎn)還在回復(fù)郵件；辦公室里擺放著一張行軍床，加班太晚就直接睡在公司。用全忠自己的話說(shuō)，“我拿部門(mén)當(dāng)我自己的買賣干了。”他在品牌中心內(nèi)部設(shè)立了“特別備用金”，自掏腰包替部門(mén)員工墊付差旅等費(fèi)用。

??人雖減，工作量卻未減。泰禾品牌中心不僅包含品牌傳播、媒體關(guān)系、輿情管控等常規(guī)內(nèi)容，它還把客戶關(guān)系、企業(yè)文化和培訓(xùn)職能囊括其中。但由于泰禾正處于爬坡階段，內(nèi)外部資源有限，品牌中心正陷入“巧婦需為無(wú)米之炊”之境。

??唯有不斷造米、找米、淘米、賒米，方能為“巧婦”創(chuàng)造新工具。全忠并沒(méi)有因?yàn)椤盁o(wú)米”而放棄與媒體間的往來(lái)。他不僅給媒體做關(guān)于數(shù)字化營(yíng)銷的培訓(xùn)，還開(kāi)了一檔人物專訪欄目《泰度》，包括醞釀采訪媒體負(fù)責(zé)人等。

??再過(guò)10天，泰禾品牌管理中心的工作周報(bào)精選第一卷就要出書(shū)了。這本500多頁(yè)的周報(bào)選集，取名《百日唯新》，記錄了品牌中心員工從3月27號(hào)至7月4號(hào)正好100天的周報(bào)，原稿90萬(wàn)字，篩選完剩余46萬(wàn)字。“如果沒(méi)有更好的選擇，留下來(lái)就是最好的選擇?！比覍?duì)他的手下說(shuō)。

??在泰禾危機(jī)的當(dāng)下，全忠并非沒(méi)有更好的出路。去年，他以前的老板在二次創(chuàng)業(yè)之時(shí)也曾向他遞出橄欖枝，但他婉言謝絕了。

??他與黃其森有著20年的交情，兩年來(lái)親眼目睹了黃老板的堅(jiān)守、情懷和責(zé)任。

??十分特別的是，近一年以來(lái)，也是泰禾高層最穩(wěn)定的時(shí)期，副總裁級(jí)以上高管幾乎沒(méi)有出現(xiàn)流失。不僅如此，泰禾還聘請(qǐng)了一位萬(wàn)科前財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人黃耀文，擔(dān)任公司高級(jí)副總裁 。此外，來(lái)自西山龍胤、北京莊園等樓盤(pán)的明星操盤(pán)手最近也陸續(xù)加入泰禾。

??泰禾擰成一股繩，一系列好消息傳出。先是泰禾宣布復(fù)工復(fù)產(chǎn)，廈門(mén)灣按下“重啟鍵”，位于北京的金府大院、昌平拾景園取得竣備，而南京、杭州、福州等地項(xiàng)目也陸續(xù)復(fù)工?！敖环渴亲詈玫男侣??！比艺f(shuō)。

??直面?zhèn)鶆?wù)

??黃其森一邊復(fù)工復(fù)產(chǎn)，一邊與債權(quán)人協(xié)商展期。

??樂(lè)居財(cái)經(jīng)獲悉，泰禾與債權(quán)人談判中取得一定的進(jìn)展，不僅將一部分逾期債務(wù)轉(zhuǎn)化成長(zhǎng)期借款，還降低了借款利息，減輕公司短時(shí)間內(nèi)的償債壓力，為復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)銷爭(zhēng)取更多的時(shí)間。

??幾天前，黃其森以一份長(zhǎng)達(dá)51頁(yè)、35089字的公告，回復(fù)了深交所的問(wèn)詢函。從數(shù)據(jù)上看，泰禾在去年下半年已經(jīng)努力還上了不少錢(qián)。去年10月23日，泰禾的逾期債務(wù)約為487.1億元；到2020年底，其逾期債務(wù)已下降至398.5億元，減少近90億元。

??但到了2021年之后，新一批到期債務(wù)來(lái)臨，截至3月底，泰禾的已到期未歸還借款金額再度上升至455.94億元。為此，黃其森只好繼續(xù)和相關(guān)債權(quán)人持續(xù)談判，截至4月底，泰禾已到期未歸還借款金額為431.55億元，減少近25億。

??從最新披露的2021年半年度業(yè)績(jī)預(yù)告來(lái)看，泰禾的虧損也在不斷收窄。其預(yù)計(jì)今年上半年歸屬股東凈利潤(rùn)將虧損8.5億元至11.5億元，去年同期凈利潤(rùn)虧損約15.82億。

??除了泰禾之外，華夏幸福出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)之后，鮮少露面的王文學(xué)親自參與金融債權(quán)人大會(huì)，向債權(quán)人檢討、致歉，表態(tài)堅(jiān)決不逃廢債。

??華夏幸福的一些老員工相信王文學(xué)董事長(zhǎng)，也堅(jiān)信華夏幸福是不會(huì)倒下的，“從1月危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，我們員工工資都是正常發(fā)放，也沒(méi)有變相裁員?！?/p>

??而藍(lán)光發(fā)展則在內(nèi)部醞釀著巨變。此前，創(chuàng)始人楊鏗已將其個(gè)人持有的藍(lán)光發(fā)展5.58%股權(quán)，轉(zhuǎn)給藍(lán)光集團(tuán)，以應(yīng)對(duì)股票質(zhì)押風(fēng)險(xiǎn)，為引入戰(zhàn)投做好鋪墊。

??在藍(lán)光發(fā)展前總裁遲峰離開(kāi)之后，楊鏗之子、26歲的楊武正肩挑董事長(zhǎng)和總裁的職責(zé)，正式全面掌管公司，試圖開(kāi)辟另一條生存路徑。

??楊武正上臺(tái)后，對(duì)組織架構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，打造極簡(jiǎn)組織。在總部層面，藍(lán)光發(fā)展把19個(gè)中心調(diào)整成8大中心；在區(qū)域?qū)用?，提出區(qū)域整合與區(qū)域組織精簡(jiǎn)。2020年底至今，藍(lán)光完成了新一輪的區(qū)域整合，形成1個(gè)區(qū)域集團(tuán)+9個(gè)區(qū)域公司，同時(shí)為減少層級(jí)，區(qū)域平臺(tái)本地原則上不設(shè)城市公司。

??近期，藍(lán)光內(nèi)部的工作重心聚焦于引戰(zhàn)和債務(wù)重組，已經(jīng)聘請(qǐng)中金做債務(wù)重組，且融資部門(mén)正在積極與債權(quán)人溝通，尋求債務(wù)展期。此舉亦表明，藍(lán)光不愿繼續(xù)變賣手中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而是做整體債務(wù)重組。

??賣掉優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，是有前車之鑒，如福晟集團(tuán)，雖然暫時(shí)緩解了債務(wù)危機(jī)，但缺乏造血能力，最終被掏空。

??關(guān)于網(wǎng)傳的上?？偛勘徊贸返南?，藍(lán)光回復(fù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)，“上?？偛咳詴?huì)保留，以融資等財(cái)務(wù)相關(guān)崗位及行政人員為主?！蓖瑫r(shí)，業(yè)務(wù)重心放在具有競(jìng)爭(zhēng)力的西北、西南等區(qū)域。

??絕地求生

??幸福的人都是相似的，不幸的人各有各的不幸。

??在3月25日，中國(guó)平安(59.000, -0.70, -1.17%)表示會(huì)不遺余力地支持華夏幸福紓困，但不會(huì)出錢(qián)。當(dāng)時(shí)，華夏幸福累計(jì)未能如期償還債務(wù)本息合計(jì)323.84億元。

??再將時(shí)間線拉回到雙方相敬如賓之時(shí)，2018年7月，中國(guó)平安137.7億元入股華夏幸福19.70%，成為第二大股東。他們簽了一份對(duì)賭協(xié)議。

??吳向東與中國(guó)平安一起來(lái)到華夏幸福，開(kāi)啟了它的新戰(zhàn)略：商業(yè)地產(chǎn)和城市更新等業(yè)務(wù)。但這些重資產(chǎn)模式，回報(bào)慢，一旦資金跟不上，就會(huì)拖累全盤(pán)。很快，在2019年9月，吳向東砸116億元在武漢拿地，逐漸將商業(yè)地產(chǎn)的投資攀升到350億元。

??一年后的平安夜不“平安”，中國(guó)平安作出決定，不再給予華夏幸福資金支持。這直接點(diǎn)燃了華夏幸福的債務(wù)危機(jī)。如今，有關(guān)，華夏幸福聯(lián)席董事長(zhǎng)、首席執(zhí)行官兼總裁吳向東離職的傳聞不斷，但華夏幸福至今并沒(méi)有發(fā)出公告。

??而藍(lán)光發(fā)展的故事，主要是因債務(wù)兌付不及時(shí)，突然遭遇股權(quán)凍結(jié)、評(píng)級(jí)下調(diào)、股價(jià)下降，隨之牽出了流動(dòng)性危機(jī)。這看似是偶然事件，但其實(shí)是與藍(lán)光自身的投資戰(zhàn)略息息相關(guān)。

??近年來(lái)，藍(lán)光發(fā)展謀求擴(kuò)張、設(shè)立雙總部，管理與經(jīng)營(yíng)不盡如人意。除此之外，在多元化上的投入，也分散了它部分精力。

??順著時(shí)間線往上捋，也有房企因?yàn)闆_規(guī)模，而過(guò)度使用了財(cái)務(wù)杠桿，忽視了流動(dòng)性穩(wěn)健與現(xiàn)金流安全問(wèn)題，倒在了房地產(chǎn)強(qiáng)周期、強(qiáng)政策性的行業(yè)特征之下。

??在債務(wù)危機(jī)上，引入戰(zhàn)略投資者，這是泰禾、藍(lán)光和華夏幸福解決危機(jī)的基本做法。

??泰禾求援“白武士”的過(guò)程，可謂是幾經(jīng)變動(dòng)。去年先是傳出建發(fā)、國(guó)貿(mào)、金茂、保利等多位“緋聞對(duì)象”，后來(lái)雖然找到了萬(wàn)科，但由于先決條件尚未達(dá)成，萬(wàn)科只是敲了門(mén)，但還沒(méi)進(jìn)來(lái)。

??而華夏幸福已經(jīng)與廊坊市政府目前已組建起了專班，尋求債務(wù)展期，并與當(dāng)?shù)貒?guó)企洽談引戰(zhàn)。所幸的是，華夏幸福大部分項(xiàng)目還在正常運(yùn)轉(zhuǎn)中。

??當(dāng)?shù)卣侨A夏幸福重組的籌碼。2020年報(bào)顯示，華夏幸福的應(yīng)收賬款余額為648.84億元，其中應(yīng)收政府園區(qū)結(jié)算款達(dá)640.94億元。這些應(yīng)收賬款，絕大部分是廊坊所欠下的。有分析人士表示，將廊坊市的債轉(zhuǎn)股，不失為一種最佳路徑。

??此前，廊坊市人民政府、河北省產(chǎn)業(yè)投資基金管理公司，已共同出資成立了河北新空港發(fā)展投資有限公司。華夏幸福持有河北新空港2.6%股權(quán)。樂(lè)居財(cái)經(jīng)獨(dú)家獲悉，河北新空港將成為華夏幸福重組的主體。

??實(shí)際上，國(guó)資已經(jīng)成為了大多數(shù)房企眼中最為理想的“救世主”，開(kāi)發(fā)商們盼望著眼前能出現(xiàn)一份“染紅”計(jì)劃，將它們拽出泥潭。就連要赴港上市的王健林，也接受了珠海國(guó)資拋出的橄欖枝。

??有了國(guó)資背景的加持，房企可借此機(jī)會(huì)在寒冬中獲得取暖的“棉襖”，其融資通道將會(huì)被打通，“錢(qián)貴”的情況會(huì)大大改善，化解眼前危機(jī)。

??除了國(guó)企、民企之外，萬(wàn)科成為了這屆最受歡迎的“白衣騎士”。從之前的泰禾，到現(xiàn)如今的藍(lán)光，都傳出了與它的緋聞。近日，有知情人士透露，“萬(wàn)科會(huì)入股藍(lán)光發(fā)展，現(xiàn)在整體談的進(jìn)度還不錯(cuò)?！?/p>