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??7月26日，A股、港股全線(xiàn)下挫，地產(chǎn)板塊、物業(yè)管理板塊跌幅居前，其中萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)跌幅超6%，融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)恒大跌超7%，物業(yè)股也迎來(lái)了一次深度回調(diào)，世茂服務(wù)的跌幅達(dá)到了19.55%，碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)分別重挫16.6%、17.47%。

??“主要是政策利空，上周末出臺(tái)的新政策提到要整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，覆蓋了地產(chǎn)和物業(yè)兩個(gè)行業(yè)。在一定程度上，規(guī)范化就意味著成本增加，利潤(rùn)減少。”一位機(jī)構(gòu)分析師是如此看待今日的股市震動(dòng)。

??7月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部委聯(lián)合印發(fā)了《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門(mén)關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“通知”），指出要重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋買(mǎi)賣(mài)、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域人民群眾反映強(qiáng)烈、社會(huì)關(guān)注度高的突出問(wèn)題，力爭(zhēng)用3年左右時(shí)間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)。

??行業(yè)整治政策發(fā)布 地產(chǎn)個(gè)股應(yīng)聲下跌

??地產(chǎn)股、物業(yè)股遭遇了一次重大挑戰(zhàn)，7月26日開(kāi)盤(pán)，兩個(gè)板塊內(nèi)的龍頭股便一路下探，午后跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大，板塊內(nèi)的個(gè)股幾乎全線(xiàn)飄綠。最終，同花順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)指數(shù)錄得了今年以來(lái)的最大跌幅——2.74%。

??萬(wàn)科A報(bào)收21.36元，下跌7.57%，也創(chuàng)下年內(nèi)最大跌幅，保利地產(chǎn)緊隨其后，跌6.64%至10.41元。內(nèi)房股同樣慘淡，中國(guó)恒大、融創(chuàng)中國(guó)分別下跌7.58%、7.82%，跌幅超過(guò)7%的還有新城發(fā)展、合景泰富、合生創(chuàng)展等。

??近兩年，地產(chǎn)股越來(lái)越不受資本市場(chǎng)待見(jiàn)已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，但一向備受資本寵愛(ài)的物業(yè)股卻也出現(xiàn)了罕見(jiàn)的全線(xiàn)暴跌，跌幅超過(guò)10%的個(gè)股不在少數(shù)。物業(yè)管理行業(yè)龍頭碧桂園服務(wù)跌了16.6%，報(bào)收59.55港元，回到今年3月份的水平。世茂服務(wù)一度深跌30.42%，午后跌幅逐漸收窄，最終報(bào)收17.82港元，下跌19.55%，據(jù)了解，高盛在7月19日剛剛將該公司的目標(biāo)價(jià)由27港元調(diào)高37%至37港元。旭輝永升服務(wù)的跌幅也達(dá)到了17.47%，報(bào)收15.02港元，截至目前，已經(jīng)回吐了近7個(gè)月的漲幅。

??據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，引發(fā)這兩個(gè)板塊巨震的正是上周末出臺(tái)的通知，其中關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋買(mǎi)賣(mài)及物業(yè)管理的相關(guān)內(nèi)容對(duì)行業(yè)影響較大。

??通知中涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整治內(nèi)容包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違法違規(guī)開(kāi)工建設(shè)；未按施工圖設(shè)計(jì)文件開(kāi)發(fā)建設(shè)；未按房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定如期交付；房屋滲漏、開(kāi)裂、空鼓等質(zhì)量問(wèn)題突出；未按完整居住社區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)配套設(shè)施。

??房屋買(mǎi)賣(mài)的整治重點(diǎn)則是：布虛假違法房地產(chǎn)廣告，發(fā)布虛假房源信息；捂盤(pán)惜售，囤積房源；挪用交易監(jiān)管資金；套取或協(xié)助套取“經(jīng)營(yíng)貸”“消費(fèi)貸”等非個(gè)人住房貸款用于購(gòu)房；協(xié)助購(gòu)房人非法規(guī)避房屋交易稅費(fèi)；違規(guī)收取預(yù)付款、“茶水費(fèi)”等費(fèi)用，變相漲價(jià)；利用不公平格式條款侵害消費(fèi)者權(quán)益；捆綁銷(xiāo)售車(chē)位、儲(chǔ)藏室；捏造、散布不實(shí)信息，擾亂市場(chǎng)秩序。

??物業(yè)服務(wù)也在整治范圍，包括：未按照物業(yè)服務(wù)合同約定內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)；未按規(guī)定公示物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況、維修資金使用情況等相關(guān)信息；超出合同約定或公示收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用；擅自利用業(yè)主共有部分開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，侵占、挪用業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益；物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后，無(wú)正當(dāng)理由拒不退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。

??某機(jī)構(gòu)判斷，這釋放了一種政策從嚴(yán)的信號(hào)。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，通知不但明確了整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)工作內(nèi)容，同時(shí)給出了明確的工作時(shí)間表，并對(duì)落地方案給出了具體指導(dǎo)。預(yù)計(jì)接下來(lái)各部門(mén)、各城市將有序推進(jìn)房地產(chǎn)整治規(guī)范工作，結(jié)合22號(hào)韓正副總理的講話(huà)，下半年樓市政策將維持偏緊的狀態(tài)。

??下跌中的看空聲浪

??物業(yè)中期業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)“驚多于喜”

??對(duì)于通知對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的影響，國(guó)泰君安分析師謝皓宇看得更為細(xì)致。他認(rèn)為，通知的核心看點(diǎn)在于房屋買(mǎi)賣(mài)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、住房租賃和物業(yè)管理主要是規(guī)范化行業(yè)運(yùn)營(yíng)行為，而房屋買(mǎi)賣(mài)在于規(guī)范化金融介入，從力度上看，是這次政策里面最可能帶來(lái)行業(yè)不僅僅是規(guī)范化發(fā)展、而是較大調(diào)控壓力的一條。他將通知里提到的整治監(jiān)管交易資金，視為自2018年以來(lái)最大的金融調(diào)控，認(rèn)為其影響能級(jí)遠(yuǎn)大于資管新規(guī)和三道紅線(xiàn)。

??謝皓宇在7月26日發(fā)布的報(bào)告中表示，房企最大的負(fù)債是預(yù)收賬款，三道紅線(xiàn)主要針對(duì)開(kāi)發(fā)融資，但給房企提供最大杠桿的，其實(shí)是銷(xiāo)售融資，占比超過(guò)總負(fù)債的50%。按照規(guī)定，這筆資金應(yīng)該放在第三方監(jiān)管賬戶(hù)，但在實(shí)際操作中，存在普遍的挪用現(xiàn)象。一旦監(jiān)管，則銷(xiāo)售回款只能用于本項(xiàng)目的資金置換和后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，那么，以加快推盤(pán)、促進(jìn)回款、來(lái)進(jìn)行債務(wù)償還這條鏈就斷了，銷(xiāo)售回款被“凍結(jié)”在第三方賬戶(hù)，則可能發(fā)生較為嚴(yán)重的兌付危機(jī)。

??跟調(diào)控力度不斷加碼的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)不同，物業(yè)管理行業(yè)此前一直在享受政策紅利，通知的出臺(tái)是整個(gè)行業(yè)始料未及的。在7月26日之前，物業(yè)股還沒(méi)有遭受過(guò)覆蓋面如此之廣的打擊，即便不少個(gè)股都經(jīng)歷了波動(dòng)，但龍頭物業(yè)上市公司——碧桂園服務(wù)的股價(jià)始終堅(jiān)挺，還在6月底創(chuàng)出了85.2元的新高，此后雖也有調(diào)整，但并未跌破70港元。然而，這種堅(jiān)挺的走勢(shì)在今天被打破了，碧桂園服務(wù)一早便以67.8港元、5%的跌幅開(kāi)盤(pán)，此后跌幅不斷加深，當(dāng)天的成交額高達(dá)27.66億港元，是前一個(gè)交易日的6倍。

??從盤(pán)面上看，7月26日有大量資金在賣(mài)出物業(yè)股，資本市場(chǎng)的風(fēng)向此前已有所轉(zhuǎn)變，利空政策的發(fā)布進(jìn)一步堅(jiān)定了投資者的獲利了結(jié)決心。摩根士丹利在最新的研報(bào)中將內(nèi)地物管股行業(yè)看法由原來(lái)的“吸引”降至“符預(yù)期”，理由是內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿化和流動(dòng)性前景，將繼續(xù)影響市場(chǎng)情緒。美銀證券也在7月23日表示，隨著內(nèi)地物管股即將公布中期業(yè)績(jī)，市場(chǎng)將持續(xù)作價(jià)值重估，但預(yù)期在眾多潛在負(fù)面因素下，中期業(yè)績(jī)將是“驚多于喜”，對(duì)于物管公司是否可達(dá)成進(jìn)取的增長(zhǎng)目標(biāo)存疑。該行預(yù)期有部分物管公司上半年毛利率下跌，加上增值服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展受制于內(nèi)地消費(fèi)復(fù)蘇較預(yù)期慢，預(yù)計(jì)仍會(huì)對(duì)股價(jià)造成影響。