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??世茂工三又一次出現(xiàn)在人們的面前，這一次它終于成功易手。

??7月29日，北京產(chǎn)權(quán)交易所司法拍賣(mài)平臺(tái)顯示，北京卓睿物業(yè)管理有限公司（“中植系”公司，下稱“卓睿物業(yè)”）競(jìng)得北京市朝陽(yáng)區(qū)工體北路13號(hào)院3號(hào)樓1-4層及5幢不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目（即“世茂工三”項(xiàng)目），成交價(jià)格為16.45億元。

??這已是北京世茂工三項(xiàng)目第5次掛牌拍賣(mài)，該物業(yè)正是賈躍亭在國(guó)內(nèi)最值錢(qián)的資產(chǎn)。

??標(biāo)的信息披露，項(xiàng)目評(píng)估價(jià)格為29.28億元，本次起拍價(jià)格較前次掛牌價(jià)格再度縮水20%，保證金1億元，增價(jià)幅度500萬(wàn)元，卓睿物業(yè)加價(jià)一次即成功競(jìng)得。。

??第一太平戴維斯華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人、助理董事李想在受訪時(shí)表示，世茂工三是一個(gè)典型的城市更新項(xiàng)目，目前該項(xiàng)目仍有商戶運(yùn)營(yíng)，但實(shí)際上它已經(jīng)處于經(jīng)營(yíng)不善的狀態(tài)。項(xiàng)目當(dāng)前的整體招商、運(yùn)營(yíng)、管理水平平庸，無(wú)法匹配三里屯商圈潮流的檔次和氛圍，所以它需要重新賦能、激活潛力。“中植系”在城市更新這個(gè)賽道已經(jīng)完成了好幾宗收購(gòu)交易，說(shuō)明他們很有興趣在這個(gè)領(lǐng)域持續(xù)發(fā)力。

??全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)會(huì)長(zhǎng)王永平告訴記者，像世茂工三這樣的小體量商業(yè)，一定要有獨(dú)特的定位，例如，SKP-S館、奢侈品快閃、西單城市更新場(chǎng)等。

??圍繞做高端品牌創(chuàng)新店，還是有想象空間的，王永平表示，但由資本方拿下的這個(gè)小體量項(xiàng)目，除非能整合到資源方合作操盤(pán)，否則單獨(dú)一家資本，很難能把它做起來(lái)。

??一波五折的拍賣(mài)

??昔日網(wǎng)紅項(xiàng)目虧損13億元出手

??29.72億元買(mǎi)入，16.45億元賣(mài)出，5年時(shí)間，賈躍亭在世茂工三這筆買(mǎi)賣(mài)上虧了13億元。

??公開(kāi)信息顯示，世茂工三商場(chǎng)位于北京朝陽(yáng)區(qū)三里屯工體北路，南臨工人體育場(chǎng)北路，東臨新東路，北靠幸福中路，西側(cè)為幸福村三巷。建筑面積8.23萬(wàn)平方米，規(guī)劃用途為商業(yè)、地下商業(yè)、辦公、地庫(kù)。

??該項(xiàng)目2016年被世茂許榮茂以30億元的價(jià)格賣(mài)給了賈躍亭，高出市價(jià)近10億元，曾被稱為賈躍亭旗下最值錢(qián)資產(chǎn)。

??但隨后一場(chǎng)由拖欠供應(yīng)商款項(xiàng)引發(fā)的樂(lè)視系資金鏈危機(jī)爆發(fā)。樂(lè)視為緩解資金之困，開(kāi)始各方尋找買(mǎi)家接盤(pán)世茂工三。

??李想稱，世茂工三的最大優(yōu)勢(shì)是區(qū)位，項(xiàng)目位處朝陽(yáng)工體北路三里屯商圈，整個(gè)區(qū)域是北京潮流匯集的地方，有很強(qiáng)烈的吸引消費(fèi)的能力。但它的問(wèn)題就在于自從賈躍亭買(mǎi)下這個(gè)項(xiàng)目以后沒(méi)有用心打造，導(dǎo)致項(xiàng)目多年經(jīng)營(yíng)不善，還有著四次法拍四次流拍的經(jīng)歷，這些都會(huì)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)和運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。

??在此次成交前，項(xiàng)目標(biāo)的的出讓之路較為坎坷，曾4度流拍。

??2019年1月世茂工三首次拍賣(mài)，起拍價(jià)格23.02億元，最終流拍；2019年4月世茂工三第二次拍賣(mài)，起拍價(jià)格21.87億元，降價(jià)5%，最終流拍；2019年8月世茂工三第三次拍賣(mài)，起拍價(jià)格為21.87億元，未調(diào)價(jià)，最終流拍；2021年4月世茂工三第四次拍賣(mài)，起拍價(jià)格20.5億元，降價(jià)6.26%，最終流拍。

??“這個(gè)項(xiàng)目之前流拍了四次，期間不斷地降價(jià)，最后降到16.45億元才拍賣(mài)成功，比之前的樂(lè)視的收購(gòu)價(jià)格跌去差不多45%。說(shuō)明該項(xiàng)目會(huì)讓很多的機(jī)構(gòu)去認(rèn)真思考一下，值不值得以這么高的價(jià)格來(lái)拍、要不要去跟投。”李想坦言。

??據(jù)競(jìng)買(mǎi)公告，競(jìng)拍成功后，拍賣(mài)款將繳入法院指定賬戶，該戶名即為中信銀行總行營(yíng)業(yè)部作為原告與樂(lè)視系作為被告的案件案號(hào)，北京財(cái)富時(shí)代置業(yè)、北京百鼎新世紀(jì)、樂(lè)視控股以及賈躍亭在此案中為被執(zhí)行人，被執(zhí)行標(biāo)的為21.36億元。

??公開(kāi)資料顯示，卓睿物業(yè)成立于2020年5月11日，法定代表人為趙一荻，注冊(cè)資本為1000萬(wàn)元人民幣，公司由北京中植資源物業(yè)管理有限公司100%持股。

??北京中植資源物業(yè)管理有限公司為中植創(chuàng)信投資有限公司全資子公司；中植創(chuàng)信投資有限公司為中海晟融（北京）資本管理集團(tuán)有限公司全資子公司；中海晟融（北京）資本管理集團(tuán)有限公司由中海晟豐（北京）資本管理有限公司持股99.9333%，由解直錕持股0.0667%；中海晟豐（北京）資本管理有限公司由解直錕持股100%。

??為什么是中植系？

??多年來(lái)，“中植系”在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)有不少布局，是很多房企背后的“金主”。

??最近的一次，是與佳源國(guó)際聯(lián)手出現(xiàn)在10月末浙江嘉興的一場(chǎng)土地拍賣(mài)中。自去年佳源國(guó)際在嘉興首次聯(lián)合“中植系”沖進(jìn)土地市場(chǎng)后，雙方便以佳源國(guó)際持股60%，“中植系”持股40%的方式展開(kāi)數(shù)次合作。

??在“中植系”買(mǎi)入北京工體3號(hào)公寓的同時(shí)，世茂的名字以合作方的名義被提及。2020年4月26日，“中植系”投資平臺(tái)中海晟融披露已收購(gòu)北京市東城區(qū)工人體育場(chǎng)西路公寓項(xiàng)目（北京工體3號(hào)公寓），并以40%權(quán)益引進(jìn)世茂集團(tuán)合作。

??坊間盛傳，“中植系”在房地產(chǎn)圈最大的合作對(duì)象就是世茂，通過(guò)中植創(chuàng)信投資這個(gè)平臺(tái)與世茂以50:50的股權(quán)比例成立了多家公司。

??除此之外，還有佳兆業(yè)。2017年9月，佳兆業(yè)復(fù)牌半年后，掌門(mén)人郭英成用項(xiàng)目收益作為交換，引入“中植系”外援，旗下中海晟融透過(guò)設(shè)立35億元基金收購(gòu)佳兆業(yè)位于深圳南門(mén)墩城市更新項(xiàng)目51%股權(quán)。中植方面稱，深圳這座城市是投資者們不愿錯(cuò)過(guò)的“寶地”。

??在房地產(chǎn)行業(yè)，“中植系”善用錯(cuò)綜復(fù)雜的資本運(yùn)作。除世茂、佳兆業(yè)外，還與大名城、萬(wàn)通地產(chǎn)、藍(lán)光發(fā)展等上市房企有過(guò)密切交往。

??近年來(lái)，中植系對(duì)北京大宗資產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)不是首次出手。

??除購(gòu)入中弘大廈、工體項(xiàng)目外，2016年，中植系旗下中融信托旗下地產(chǎn)投資基金中融長(zhǎng)河資本，還先后斥資逾32億元收購(gòu)北京中融信托大廈、百盛太陽(yáng)宮寫(xiě)字樓，進(jìn)行了"商改辦"改造，并迅速對(duì)外出租。

??據(jù)了解，此次拍賣(mài)，龍湖、世茂、高和、遠(yuǎn)洋資本、帝王都曾表現(xiàn)出意向，但最終由中植拿下。

??李想認(rèn)為，類似世茂工三這樣的城市更新類項(xiàng)目，它的募、投、管、退周期大約是五到十年，它和傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)周期與模式并不一樣。首先城市更新的周期更長(zhǎng)；其次，在“三道紅線”等嚴(yán)格的政策監(jiān)管下，上市房企對(duì)現(xiàn)金流的要求更趨嚴(yán)格，而該項(xiàng)目資產(chǎn)偏重、回報(bào)周期也更長(zhǎng)。

??因此部分房企去實(shí)踐多元化、比如進(jìn)入城市更新的賽道，更易受到財(cái)務(wù)狀況的束縛，表現(xiàn)得更加謹(jǐn)慎。李想表示，反而一些房地產(chǎn)領(lǐng)域的機(jī)構(gòu)投資者或基金方，他們的操盤(pán)模式可能會(huì)更靈活、更激進(jìn)一些。

??世茂工三項(xiàng)目確實(shí)需要一些新思路和新想法去打造，大致的方向應(yīng)該是兩種，一種還是作為購(gòu)物中心去運(yùn)營(yíng)；另一種是“商改寫(xiě)”。但這兩種方向都是機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存，而且需要一定的時(shí)間去升級(jí)、改造、調(diào)整，李想稱。