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??萬科變了，在拿地擴張上膽大了起來。

??7月27日，萬科接盤了華夏幸福位于南京江寧的孔雀城上元府項目。這個項目是華夏幸福2016年以14.8億元拿下，樓面價23883元/平方米，是當年的江寧“地王”。現在，該項目已有3棟住宅建設完畢，小區內部道路、設施也已建成，只等上市。萬科可謂是撿了個“漏兒”。

??在房企普遍面臨資金壓力之下，萬科在收并購市場上頻繁出手，接盤泰禾、“拯救”藍光。在土地市場上，上半年萬科更是豪擲1200多億元拿地，成為行業第一。

??萬科的舉動似乎暗示，在市場下行期對于資金較充足房企而言，土地市場抄底與并購市場撿漏機會來了。

??幾天前，萬科集團召開了一場小范圍會議，討論下半年房地產市場，萬科董事會主席郁亮發表了長篇幅講話，其中有兩個決定和一個判斷，他的第一個決定是：銷售回款是下半年工作的重中之重，一切圍繞銷售回款開展工作；第二個決定是收緊投資。

??“下半年政府以更公開透明的方式監管市場，客戶端爆發群訴概率將大幅提升。夯實好產品好服務，會讓萬科優勢更明顯。”郁亮作出這樣的判斷。

??去年底萬科年度大會上，郁亮曾反思說，過去3年萬科的發展的確慢了。任何一次調控政策都會給行業帶來一番優勝劣汰的變化，這次或許是萬科突破增速瓶頸的機會。

??左手收并購 右手猛搶地

??在華夏幸福賣地紓困中，萬科又充當了一次接盤俠。

??企查查顯示，7月21日，南京孔雀海房地產開發有限公司投資方由無錫幸福基業房地產開發有限公司變更為南京萬科企業有限公司，公司名稱也變為南京裕融置業有限公司，注冊資本為5000萬元人民幣。企業負責人由趙威變更為宋浩。

??這次變更意味著，萬科接盤了華夏幸福位于南京江寧的孔雀城上元府項目，該項目所在地塊為南京東山G70地塊，是華夏幸福于2016年11月經55輪競價以14.8億元價格所得，樓面價高達2.39萬元/平方米。以當時江寧3萬元/平方米限價來看，華夏幸福在該項目中利潤空間十分有限，甚至難以保本。

??據華夏幸福財報披露，孔雀城上元府項目項目用地面積12.75萬平方米，總建筑面積34.45萬平方米，開工時間為2016年12月，預計首批竣工時間為2019年7月，項目投資總額31.5億元。

??該項目需現房銷售的規定也是導致其遲遲未能入市的重要原因。信息顯示，孔雀城上元府項目售樓處2019年就建設完畢，當時3棟樓已封頂，該項目曾經出現在南京市住房保障和房產局發布《2020年第二季度擬上市計劃表》，預計4月首開135套精裝現房，并曾招聘過銷售團隊，但截至目前一直沒有入市。

??目前，該項目周邊新房均價約3.3萬元/平方米，片區內二手次新房均價約2.7萬-2.8萬元/平方米。

??據一位地產觀察人士分析，對于華夏幸福而言，此時出讓不僅能夠及時止損，還能迅速回籠資金，解決更加棘手問題。對于萬科而言，低價購入一個較為優質的準現房項目，在增加土地儲備同時，還能在短期內將項目上市銷售，增大其銷售規模。

??在近日“房企拿地金額不得超過年度銷售額40%”監管新規中，銷售已成為房企能夠積極拿地的前提。

??在調控、融資及市場多種因素影響下，從泰禾到藍光再到華夏幸福，陷入危機的一眾房企成為行業關注焦點。而萬科都積極介入其中，24億元拿下泰禾20%股份，當上二股東；低價收購藍光資產包中優質項目，充當起“白衣騎士”。

??與此同時，今年以來，萬科拿地速度明顯加快了。

??根據克而瑞數據，上半年萬科新增土地價值（包括收并購）1229.9億元，超過了碧桂園的1120億元，居房地產行業第一；新增土地建面共計1823萬平方米。按照中指院統計，上半年萬科通過招拍掛權益拿地及收并購拿地共計962億元，比第二名的保利發展多出164億元，同樣居第一。

??首批“雙集中”供地中，萬科在北京、廣州、深圳都有報名競拍，或單槍匹馬，或聯合他人，但都無一斬獲。在上海，受去年3月虹口“圍標事件”事件影響，萬科等被限制3年內在公開市場拿地行為。

??萬科將大部分資金花在了新一線城市及長三角區域城市拿地上，如新一線的杭州、南京、沈陽、鄭州等地，以及長三角區域的紹興、金華、徐州、嘉興、溫州等地。

??順周期出貨、逆周期拿地是一家房企成功的基本功。IPG中國區首席經濟學家柏文喜置評道，從萬科上半年拿地及收購一系列動作來看，除保持土儲規模必要性之外，說明一向謹慎的萬科對行業調整期一些戰略性機會還是相當重視的，萬科擴張動作加快也說明行業下行期的到來，表明萬科對行業未來的信心。

??萬科的“焦慮”

??事實上，整個房地產行業的形勢并不好。

??評級機構也在看衰房地產行業。7月26日，中誠信國際將中國房地產行業展望由穩定調整為負面。其表示，預計2021年下半年商品房銷售金額增速將較上半年有所放緩，且房地產金融監管力度將持續強化，信貸環境偏緊及投資者信心不足將進一步加大房地產企業再融資壓力，融資環境收縮亦將使得債務集中到期壓力較大的房地產企業出現現金流緊張的可能性增加。

??房地產股接連暴跌，則反映了整個市場層面對房地產看空情緒正在蔓延。龍頭房地產股在市場波動中也不那么扛跌了。

??記者發現，本輪萬科A股價跌幅已從3月3日的33.5元∕股到跌至7月29日的20.6元∕股，跌幅高達63%。截至2020年末，萬科股東共有約38.53萬戶，其中A股約38.25萬戶。

??6月30日，萬科在深圳舉行了股東周年大會。郁亮說:“我們當然希望股票漲，目前房地產公司包括萬科的股票受到了很大影響，這其中有行業因素，但我們在主觀上都有責任，用行動去回應股東的關切。希望在所有股東支持下，萬科在這方面能夠做得更好一些。”

??萬科的焦慮不止于此。2020年12月底，在萬科一年一度的大會上郁亮對萬科發展做出了反思。他表示，過去3年萬科發展的確慢了。

??“一直在領跑，從未被超越”，這大概是過去10年甚至20年，萬科在中國房地產行業地位的公認評價， 但現在，“地產一哥”位置早已易主。

??近幾年來，幾大頭部房企都在瘋狂追趕。前有已超越萬科的恒大和碧桂園，后有加速追趕的保利發展和融創中國。克而瑞發布的2021年上半年房企銷售排行榜顯示，萬科以3548.1億元全口徑銷售額位居第三，碧桂園和中國恒大分別為4264.2億元和3561.6億元；排在第四位的融創中國，銷售額為3208億元，大有趕上之意。

??慢下來的萬科如今面臨前所未有壓力：尷尬的行業地位，業績增長勢頭乏力，利潤增速滯緩。同時，還面臨北京土地儲備下降壓力。在北京市場上，萬科2020年沒有在公開市場拿地；今年上半年仍未拿地。

??2021年一季報顯示，萬科實現營業收入622.6億元，同比增長30.3%；實現凈利潤12.92億元，同比僅增3.44%，增速顯然不成正比；綜合毛利率為20.4%，同比下降10.8個百分點，凈利率則低至4%。

??萬科的多元化業務也被指發展緩慢。2012年開始，萬科提出轉型，想在地產之外找到新的增長點。有房地產人士認為，萬科現在問題的癥結點，在于多元化業務布局并沒有打開，對很多新業務的拓展過于謹小慎微。

??現在，萬科開始提速了。

??“開發與經營并重。”這是萬科新的發展戰略。在外部環境高度不確定的當下，萬科希望將“經營性業務”和“開發業務”都做好，為加速轉型，一個月前萬科還啟動了一系列組織和人事安排，有分析稱，根本目的就是提升基本盤運營能力。

??這樣看來，對于手握1965億元現金的萬科而言，上半年加速拿地并不奇怪。