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??宋都股份退地事件再起波瀾。

??8月10日晚間，宋都基業(yè)投資股份有限公司（以下簡稱“宋都股份“）發(fā)布公告回復上交所監(jiān)管工作函，對杭州退地一事做了進一步披露。

??宋都股份稱，2021年5月7日，公司全資子公司杭州紹輝企業(yè)管理有限公司競得杭政儲出【2021】8號地塊（以下簡稱“8號地塊“）土地使用權(quán)隨即與祥生控股（集團）有限公司（以下簡稱”祥生“）浙北區(qū)域公司達成合作意向，但最終由于祥生方面違約退出導致退地。

??不僅如此，宋都股份還在公告中披露了另一宗地塊合作方違約事件。

??宋都股份稱，2021年5月8日，公司全資子公司杭州長慧企業(yè)管理有限公司競拍獲得12號地塊（即天目醫(yī)藥港地塊）（以下簡稱“12號地塊“）土地使用權(quán)，浙江寶龍錦城企業(yè)管理有限公司主動接洽公司希望就天目醫(yī)藥港地塊進行合作開發(fā)，雙方簽訂了《天目醫(yī)藥港ZX11-G-15地塊合作備忘錄》，但隨后浙江寶龍放棄合作，也因此打亂了宋都股份整體資金排布計劃和節(jié)奏，導致同一時間節(jié)點項下，宋都股份集中資金支出金額放大。

??兩個地塊都被合作方“放鴿子”，無奈之下，宋都股份只能退地。

??退地“羅生門”

??事件退回到5月7日，杭州首次集中供地拉開帷幕。兩天時間，出讓地塊57宗，攬金1178億元，這也讓杭州成為上半年全國土地市場的最大贏家。

??土地市場的熱度少不了房企的推波助瀾，宋都股份是其中之一。在這場土地大戰(zhàn)中，宋都股份成功斬獲5宗地塊。但作為一家年度凈利潤僅有3.52億元的中小型房企，宋都股份要一次獨攬五幅地塊，在資金面上有不小的壓力。

??按照宋都股份過往的經(jīng)驗，合作開發(fā)、聯(lián)合拿地是其多年運營模式之一。根據(jù)宋都2020年年報數(shù)據(jù)顯示，其開發(fā)的39個住宅項目中只有3個是100%持股，其他均為合作開發(fā)項目。

??用慣了合作開發(fā)套路的宋都股份不曾想到，竟然會被合作方“套路”了。

??7月20日，宋都股份發(fā)布一則退地公告，成為這場“羅生門事件“的導火索。宋都股份在公告中稱，考慮到市場風險因素，公司決定放棄已競得的8號地塊土地使用權(quán)，并為此將損失5000萬元保證金。

??由于是杭州集中供地后的首例退地，宋都股份退地也引發(fā)了業(yè)界廣泛關(guān)注。

??隨后就有消息指出，宋都此次退地有不得已的苦衷，即合作方臨時變卦退出，導致宋都的資金安排受到影響，不得已才退掉了所拿地塊。

??彼時對于違約的合作方市場猜測不一，但多種聲音指向了寶龍地產(chǎn)。但寶龍地產(chǎn)在回復中國房地產(chǎn)報記者時予以否認。另有消息人士向中國房地產(chǎn)報記者透露導致宋都股份退地的違約合作方是祥生控股，但彼時祥生控股方面對中國房地產(chǎn)報記者明確否認。

??涉事方各執(zhí)一詞，讓這起退地事件顯得撲朔迷離。

??上交所問詢

??祥生澄清“未簽署協(xié)議”

??宋都的退地事件也引起了上交所的關(guān)注。上交所向宋都發(fā)出了監(jiān)管函，讓其披露競拍拿地后短時間內(nèi)退地造成大額損失的合理性以及公司前期的拿地決策是否審慎。

??8月10日，宋都股份回復上交所公告，進一步披露了退地的來龍去脈，直指合作方祥生的違約是造成退地的主要因素。

??宋都在公告中稱，5月7日，公司全資子公司杭州紹輝企業(yè)管理有限公司競得8號地塊土地使用權(quán)，隨即與祥生浙北區(qū)域公司達成合作意向，雙方通過微信語音通話溝通初步確定土地開發(fā)的基本合作模式，即50%：50%股權(quán)聯(lián)合操盤開發(fā)。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者從接近宋都股份的知情人士處了解，當時祥生方面與宋都股份的對接人為祥生浙北區(qū)域公司投資拓展部負責人。彼時約定，在雙方合作中，宋都方并表并負責設計、營銷、綜管、財務條線，而祥生方面則負責成本、招采、工程、客服條線。

??取得地塊當晚，祥生相關(guān)人員至宋都現(xiàn)場洽談合作事宜，明確表示了合作開發(fā)意愿，并開始梳理合作細則。

??上述知情人士透露，雙方人員于當晚在微信成立了“運河新城地塊協(xié)議溝通群”，群內(nèi)人員包括祥生方面的投資部負責人、法務部負責人、財務部負責人以及宋都方項發(fā)中心、法務中心、浙北城市公司的相關(guān)人員。

??此后幾天，雙方均在正常推動合作事項進展，并于5月12日晚，雙方通過微信明確祥生方已向其公司董事長匯報，合作協(xié)議無需修改并已經(jīng)傳到祥生集團公司簽字蓋章。

??然而在5月13日，祥生方突然電話通知宋都相關(guān)人員，單方面表示不再參與本次合作。

??祥生的退出讓宋都股份倍感壓力。

??公開資料顯示，8號地塊由宋都股份子公司在杭州首次集中供地中以17.83億元競得，樓面價20962元/平方米，溢價率為29.86%，自持比例達到21%。面對高溢價和高自持，宋都股份想獨自開發(fā)這塊地毫無疑問將面臨巨大的資金壓力。

??在中國房地產(chǎn)報記者此前的采訪中，亦有宋都股份高層透露，杭州出臺“限商墅令”之后，讓本來利潤微薄的地塊更加沒有利潤空間，甚至出現(xiàn)虧損。權(quán)衡之后，宋都股份寧愿折了5000萬元保證金也要退地，以防止更大的風險。

??根據(jù)宋都股份公告披露，目前公司正在尋求法律途徑解決問題，稱已委托上海錦天城（杭州）律師事務所向祥生方寄送《律師函》，要求祥生方承擔締約過失責任，并積極妥善處理賠償事宜。

??對于宋都股份單方面的“控訴“，祥生也于8月11日發(fā)布了一份公告，稱公司未與宋都股份就8號地塊簽署任何協(xié)議或文件，簡而言之，否認退地與其相關(guān)。同時，對于宋都股份公告中所訴對祥生造成的不良影響，祥生方面將保留啟動法律訴訟權(quán)利。

??寶龍牽涉其中

??稱“合作條件發(fā)生改變未能達成一致“

??除了祥生的違約，宋都股份在回復上交所的監(jiān)管函中還提到了另一宗地塊的違約。

??宋都股份稱，由公司全資子公司杭州長慧企業(yè)管理有限公司在5月8日競得12號地塊后，浙江寶龍錦城公司主動接洽，希望就天目醫(yī)藥港地塊進行合作開發(fā)，雙方還簽訂了《天目醫(yī)藥港ZX11-G-15地塊合作備忘錄》，約定雙方股權(quán)比例各占50%。

??然而，浙江寶龍以合同尚在審批流程等原因拖延簽訂正式合作協(xié)議，且拒收了杭州長慧寄出的《關(guān)于推進天目醫(yī)藥港ZX11-G-15地塊合作的工作聯(lián)系函》。5月19日，在宋都股份多次電話催促下，浙江寶龍工作人員明確表示了放棄合作。

??中國房地產(chǎn)報記者從該事件知情人士手中獲取到當時宋都股份與浙江寶龍簽訂的合作備忘錄，僅一頁紙的內(nèi)容，雙方制定了14條相關(guān)規(guī)定，且備忘錄上由雙方人員簽字蓋章。

??在備忘錄約定內(nèi)容中，合作項目聯(lián)合操盤，由宋都股份并表。其中，宋都方的聯(lián)席項目總負責前期、設計、財務條線，并指派成本招采副職、營銷副職及一支營銷團隊；而寶龍方面的總經(jīng)理（即項目公司最終審批人）則負責綜管、營銷、成本招采、工程條線，并指派財務副職。

??值得注意的是，這份合作備忘錄的最后一條注明了“如一方違約，則違約方應支付守約方2000萬違約金”。

??公告披露后，中國房地產(chǎn)報記者也聯(lián)系到寶龍地產(chǎn)品牌方面人員，其表示，公司與宋都股份此前退的8號地塊無關(guān)，的確與宋都股份就12號地塊有過合作意向，且雙方簽訂了合作備忘錄，但后期(5月17日之后)在正式溝通合同條款過程中，由于雙方合作條件發(fā)生改變，導致最后未能達成一致。該合作備忘錄僅是雙方表達合作誠意的表現(xiàn)，實際細節(jié)需以合同簽訂為準。

??“我們也是看到對方發(fā)公告才知道此事。既然此事已發(fā)生，寶龍會按照相關(guān)法律法規(guī)積極配合，應對處理。”寶龍地產(chǎn)品牌人士回復道，上述12號地塊已于一個月前動工，由宋都股份單獨開發(fā)。

??針對寶龍?zhí)岢龅暮献鳁l件改變這一關(guān)鍵因素，中國房地產(chǎn)報記者采訪接近寶龍地產(chǎn)的人士了解到，雙方很可能是自持部分的商定出現(xiàn)了分歧。

??公開資料顯示，12號地塊當時競得成功后要求自持比例不少于19%，這對開發(fā)商的運營能力和資金實力是不小的挑戰(zhàn)。

??隨著寶龍退出，宋都股份再次陷入尷尬的境地。

??宋都股份稱，公司已于7月26日委托杭州長慧律所正式向杭州市拱墅區(qū)人民法院提交了《起訴狀》，其中包括了訴訟請求判決浙江寶龍支付違約金2000萬元，并承擔各項訴訟費用，目前該案件已在進展中。

??最終結(jié)果如何不得而知，但在杭州本地樓市研究專家看來，整個退地事件也給開發(fā)商敲響了警鐘，即在當前的政策環(huán)境下，房企拿好地之后有很大可能會找不到合作伙伴，因此未來合作開發(fā)的房企最好提前談好合作，且口頭承諾并不能作為有效的法律依據(jù)，拿地合作依然要以簽訂正規(guī)合同或協(xié)議為準。