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??最近，萬科集團董事會主席郁亮身影頻繁出現在地方政府面前。

??兩天前，萬科官微發布消息，稱郁亮、祝九勝（萬科集團總裁、首席執行官）一行與上海市委書記李強等領導會見；同時，上海與萬科簽署戰略合作框架協議。

??這是萬科繼6月初參與上海城市更新基金之后又一大動作。根據協議，萬科將以此次簽約為新起點，進一步深化與上海在城市更新、物業管理、住房保障等領域合作對接。

??不止上海。眼下，萬科正和多個地方政府“密集對接”，據記者不完全統計，今年4月份以來，郁亮先后拜會的地方省市有河南、云南、黑龍江、吉林、遼寧、貴州、呼和浩特、石家莊等地方，醞釀和尋找商機。

??從洽談內容可以看出，萬科欲以城市更新、倉儲物流、園區建設、物業服務等為抓手積極介入城市發展意圖。

??這是多元化戰略必然。4年前，郁亮喊出：萬科將致力于向“城市配套服務商”轉型，未來還將努力成為“美好生活場景師”。城市配套服務商概念涵蓋了商業開發與運營、物流倉儲服務、租賃住宅、產業城鎮、冰雪度假、養老、教育等非開發業務。

??無論是兩個月前萬科對架構與人事作出大調整，還是更早些時候修訂完善商業和長租公寓等非開發業務跟投機制，萬科目標很明確：推動多元化新業務快速發展，開發經營服務并重。

??外界曾有疑問，萬科凈負債率才18%，手握現金近2000億元，但在首輪集中供地中卻“缺席”一線城市，管理層儲備大額現金將用于何處？現在有了答案。

??上海拿下超級大單

??上海，作為長三角區域核心，是一個大小房企都想重倉布局的一線大城市，這也是萬科的主要市場之一。

??自1992年進入上海，上海萬科成立已有28年時間。2020年，萬科上海區域合同銷售額達2377.33億元，穩居萬科四大區域之首，同比增長達16%，占萬科集團合同額約33.76%。

??但受去年3月虹口“圍標事件”事件影響，上海對華潤、中海、萬科3家房企發出“禁令”，限制其3年內在公開市場拿地行為。據市場消息，3家房企在嘗試報名參加今年上海首次集中出讓時，遭到了官方拒絕。

??也就是說，在上海，3年內萬科可能都很難通過公開土地拍賣拿到地了。同時，或出于成本與盈利考量，萬科在北京、廣州、深圳3個一線城市首輪集中供地中亦均未有斬獲。

??但市場瞬息萬變。通過參與舊改市場，保住其一線城市地位顯得尤為重要。現階段房企入局上海舊改主要途徑就是與政府層面接洽。

??8月18日，上海市人民政府與萬科在滬簽署戰略合作框架協議。根據協議，雙方將抓住上海深化建設“五個中心”、發展“五型經濟”和建設“五個新城”契機，在“未來城市”旗艦項目建設、“物業城市”綜合治理創新實踐、城市有機更新、住房租賃行業發展、建筑科技應用等方面深入合作，實現互利共贏。

??當然，這個戰略落地需要真金白銀投入。

??兩個多月前的6月2日，上海市宣布成立全國落地規模最大的城市更新基金，總規模約800億元，為目前全國落地規模最大的城市更新基金。該基金將定向用于投資舊區改造和城市更新項目，促進上海城市功能優化、民生保障、品質提升和風貌保護。

??這日，招商蛇口、中交集團、萬科集團、國壽投資、保利發展、中國太保、中保投資均與上海地產集團簽署了戰略合作協議。

??簽約儀式上，郁亮代表基金發起單位發言，他表示，城市更新基金的成立，為上海進一步加快城市有機更新、完成中心城區二級以下舊里改造提供了機制保障。參與城市更新事業，是時代所賦予的責任，也是“萬科與城市共同發展，與客戶共同發展”長期發展理念的內涵體現。

??“說明這些大房企都希望參與到城市更新中來。一方面，就上海發展而言，城市更新非常重要，包括老舊區域升級改造，煥發經濟活力；另一方面，通過參與城市更新建設，企業可以有機會獲得高品質或區位比較好的地塊。現在公開市場拿地難度越來越大，競爭愈發激烈，企業拿地需要更多手段和渠道，城市更新是一個渠道。”上海中原地產首席分析師盧文曦對中國房地產報記者表示。

??事實上，上海萬科有意介入城市更新是從2012年開始，彼時其作出研判，認為上海“再城市化”階段已經到來。此后幾年，上海萬科參與城市更新力度看似并不算大，但多元化布局卻已悄然落地，包括地產開發、物業服務、長租公寓、物流地產、商業地產、產業辦公、酒店與度假、教育、養老等。同時，萬科還將開發經營中心、物流地產、酒店與度假、2049未來城市實驗室等業務總部或機構均設立在上海。

??現在，萬科在上海主戰場從土地開發轉移到了存量改造上，這是大形勢使然，而因“圍標事件”拿地受限恐怕只是加速了這一刻到來。

??發力政府生意

??從融資“三道紅線”到“土地兩集中”再到融資環境持續收緊，房地產開發業務已經越來越難做。“行業出路只有一條，踏踏實實向制造業學習，通過勞動掙加工制造和服務的錢。”郁亮說。

??對于投資者而言，他們期待的是在地產下行后，萬科能有另一個強有力抓手，掀起另一輪發展。究竟哪個業務能承載這樣大的想象空間萬科也在探索。

??祝九勝在萬科2020年度業績推介會上表示，房企需要跟上城市發展腳步，從傳統開發業務轉向開發與經營并重。

??早在2015年萬科就多次提出向城市配套服務商轉型，在傳統住宅業務穩步發展的同時，有序推進物業服務、商業地產、物流地產、長租公寓等拓展業務，同時，多方位探索冰雪度假、養老、教育、產業辦公等衍生業務。

??但對于萬科核心問題在于，相對于地產開發業務，多元化業務占比始終太小，做大做強多元化業務，推動新的業務增長點成型，對于現在的萬科而言是與開疆拓土同等重要的大事。

??于是，近兩年來，郁亮頻繁出現在地方政府面前，考察、會談、簽下協議。其所拜會城市幾乎都是區域內核心城市。

??7月19日，郁亮與石家莊市委書記張超超就深化務實合作、實現共贏發展進行深入交流。

??7月9日，呼和浩特市政府與萬科簽署戰略合作協議，雙方同意將馬鬃山滑雪場、TOD地鐵小鎮、惱包物流園作為首批合作項目，并同步推進上述項目的合作。這是萬科首進呼和浩特。在此輪調控前，呼和浩特樓市剛經歷過房價漲幅全國第一的戰績。

??再早些時候，5月31日，郁亮與貴州省政府在城市更新、商業運營等領域合作進行了深入交流。

??萬科還在重點突破東北市場。5月27日，郁亮與遼寧省政府就城市更新、海洋經濟、園區建設、倉儲物流等領域深化合作進行了交流。

??5月26日，郁亮與吉林省政府就長春振興進行了洽談，表示萬科將充分發揮在城市建設、物業服務等領域優勢，積極融入。

??5月25日，郁亮與黑龍江省政府達成了戰略共識，萬科表示將全方位深化與黑龍江在現代物流、城市發展等領域投資合作。

??4月20日，郁亮與云南省省長王予波在昆明就推進新型城鎮化、發展倉儲冷鏈物流、文旅產業轉型升級進行深入交流。

??4月10日，郁亮與河南省代省長王凱就打造高品質城市會談。郁亮表示，將充分發揮在城市建設、物業服務、冷鏈物流等方面優勢，積極融入河南經濟社會發展各領域，為推動高質量發展作出應有貢獻。

??2020年6月至9月，萬科還對長沙、昆明、西安、沈陽、合肥、江門、南寧等城市進行過密集公關活動，簽下多個戰略合作協議。

??密集對接政府后，萬科此類城市業務拓展變得更加積極。以昆明為例，萬科在去年下半年后逐步介入了金刀營城改、官渡區文化生態新城、麥溪村城改等項目開發。

??“目前為保持可持續增長，房地產企業需要在傳統住宅業務之外尋找和培育新的業務領域乃至第二增長曲線，同時，在住宅業務涉及較強調控措施情況下，也需要實現自身業務轉型，城市更新改造、物業服務、倉儲物流、租賃住房業務與傳統住宅開發業務相關度較高，是房企比較容易實現轉型的方向，這也是萬科實施業務轉型和實現可持續增長的重要戰略方向。郁亮近期密集拜訪各地政府，也是在醞釀和尋找這一方面商機。”IPG中國區首席經濟學家柏文喜對中國房地產報記者表示。

??有企業人士分析稱，萬科所拜會的大多屬于單核型城市，一方面這些城市目前房地產仍按市場定價，好產品溢價空間大；另一方面，這些城市急需城市改造，企業介入可能性較大。

??萬科向來是一家有長遠戰略眼光的企業。“我們有信心在未來一段時間，大家評價我們的時候，不再與發展商有聯系，誰再跟我說萬科是發展商我跟誰急。開發商的時代已經結束了，我們現在是一個為城市作出貢獻，提供配套服務的角色。”這是4年前郁亮說過的話。

??或許，萬科正向這個目標前行。