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??樓市調(diào)控持續(xù)，“大魚吃小魚”的故事正在頻繁上演。

??日前，一則關(guān)于保利發(fā)展（600048.SH）即將收購雅居樂控股（03383.HK）的傳聞引起市場的廣泛關(guān)注。

??不過，當(dāng)事企業(yè)很快便出面澄清事實(shí)。9月12日，雅居樂發(fā)布公告稱，注意到近期有關(guān)雅居樂集團(tuán)出售予保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司（簡稱“保利發(fā)展”），以及就出售完成對該集團(tuán)的盡職調(diào)查的市場謠言，公司經(jīng)向控股股東查詢并獲確認(rèn)該謠言亳無根據(jù)。

??保利和雅居樂的傳聞之外，歷年來，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的收并購交易并不鮮見。最近的，有浙江商人沈玉興將貴州中天金融的地產(chǎn)業(yè)務(wù)以180億元收入囊中，引起行業(yè)震動(dòng)。

??但收并購市場正在發(fā)生變化，房企并購也有“天花板”。

??有“并購之王”稱號的融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌亦對此審慎表示，收并購市場，每個(gè)企業(yè)都有負(fù)債總額限制，凡是出現(xiàn)問題的公司都有大量存量債，并購后就并購了存量債，企業(yè)負(fù)債規(guī)模就超了。“目前市場中，所有企業(yè)，甭管開什么價(jià)，并購進(jìn)500億元債就消化不了，因?yàn)槊總€(gè)企業(yè)都有負(fù)債上限，所以目前并購市場是不存在的。”

??一位地產(chǎn)金融投資機(jī)構(gòu)董事長對記者稱，當(dāng)前，市場上仍然有很多收購并購機(jī)會，價(jià)格低的資產(chǎn)能達(dá)到三折。但在他看來，這個(gè)折扣還不夠低，一旦購得資產(chǎn)不能快速變現(xiàn)，并購風(fēng)險(xiǎn)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于所獲的機(jī)會。

??樓市并購傳聞四起

??有關(guān)保利和雅居樂之間的并購傳聞可謂一波三折。

??9月10日，有消息稱雅居樂將被保利發(fā)展收購，已經(jīng)完成盡調(diào)，近期會披露。

??當(dāng)日晚6點(diǎn)半，雅居樂火速在微博發(fā)布聲明，稱其留意到“保利收雅居樂”等消息及類似言論在網(wǎng)絡(luò)上傳播，表示“該消息完全不實(shí)，純屬謠言”，已造成公眾誤解，并對公司形象造成了不良影響。

??雅居樂稱，目前公司經(jīng)營穩(wěn)健，發(fā)展良好，已就此事向有關(guān)部門舉報(bào)，并將通過相關(guān)法律手段維護(hù)自身的合法權(quán)益。

??不過，有媒體向保利發(fā)展方面求證，保利的回應(yīng)則模棱兩可，“不能說有，也不能說沒有，如果達(dá)到條件，公司會進(jìn)行公告。”

??9月11日下午4時(shí)左右，雅居樂再度在微博發(fā)布一則律師聲明，表示要追究造謠者的責(zé)任。不過，該條微博很快又被撤下，存活不足10小時(shí)。

??今年以來，行業(yè)的收并購傳聞不止發(fā)生在保利和雅居樂之間。

??事實(shí)上，由于行業(yè)龍頭萬科賬上現(xiàn)金流充足，從去年至今，當(dāng)不少房企陷入破產(chǎn)危機(jī)時(shí)，萬科都在傳聞中被稱作是“白衣騎士”，其中不乏恒大、華夏幸福、泰禾、藍(lán)光等千億級房企。

??在今年中期業(yè)績發(fā)布會上，萬科總裁祝九勝首次回應(yīng)近期萬科接盤恒大項(xiàng)目的傳聞，他表示，“萬科與恒大在過往就有項(xiàng)目層面的合作，最近幾個(gè)月也有過一些接觸和探討，但目前沒有實(shí)質(zhì)性合作。”

??而對于外界廣為關(guān)注的萬科戰(zhàn)投泰禾的進(jìn)展，祝九勝稱，“我們有成立一個(gè)小組與他們密切聯(lián)系，提供一些建議，符合條件的項(xiàng)目會履約。”

??對于收購藍(lán)光的進(jìn)展，祝九勝回應(yīng)道，和藍(lán)光的合作是項(xiàng)目層面的收并購，目前收購了3個(gè)項(xiàng)目，都在正常開發(fā)節(jié)奏中。但和華夏幸福，最近一年多，萬科在項(xiàng)目層面的合作和談判都沒有。在祝九勝看來，或許媒體覺得萬科收并購聲音多了一點(diǎn)，“但其實(shí)我們需要做有利于行業(yè)的事情。”

??資產(chǎn)最低打三折

??當(dāng)前，隨著行業(yè)監(jiān)管形勢持續(xù)趨嚴(yán)，一些房企的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也遲遲不能有效化解。

??8月31日，藍(lán)光發(fā)展披露了2021年的半年報(bào)，期內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入119.31億元，同比降低24.51%；實(shí)現(xiàn)利潤總額-50.79億元，實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤-47.21億元。

??9月4日，藍(lán)光發(fā)展發(fā)布了最新的債務(wù)違約情況。公告顯示，截至2021年9月3日，其累計(jì)到期未能償還的債務(wù)本息金額合計(jì)186.64億元（包括銀行貸款、信托貸款、債務(wù)融資工具等債務(wù)形式）。

??9月3日，華夏幸福基對外公告稱，因受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、信用環(huán)境疊加多輪疫情影響，華夏幸福流動(dòng)性出現(xiàn)階段性緊張，近期新增未能如期償還銀行貸款、信托貸款等債務(wù)形式的債務(wù)本息金額64.12億元。截至9月3日，華夏幸福累計(jì)未能如期償還債務(wù)本息合計(jì)878.99億元。

??在許多企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)的情況下，出售資產(chǎn)就成為一種自救方式。收并購市場的供給端也就因此形成了。

??一位地產(chǎn)金融投資機(jī)構(gòu)董事長在受訪時(shí)對記者表示，“當(dāng)前，市場上仍然有很多收購并購機(jī)會，價(jià)格低的資產(chǎn)能達(dá)到三折，可以賣出現(xiàn)金回流的很多。”但同時(shí)，他表示現(xiàn)在并購價(jià)格不是足夠低，并且可以快速變現(xiàn)的項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于機(jī)會。

??孫宏斌認(rèn)為，現(xiàn)在的收并購市場存在一個(gè)特別大的問題，因?yàn)閷γ總€(gè)企業(yè)都有負(fù)債總額的控制，現(xiàn)在有問題的公司都是有大量存量債的，如果并購之后公司的負(fù)債規(guī)模就超了。

??“央行在定這個(gè)負(fù)債上限的時(shí)候沒有要求企業(yè)降總的負(fù)債規(guī)模，主要是為了保持市場穩(wěn)定，不準(zhǔn)你升負(fù)債是控制風(fēng)險(xiǎn)，所以有問題的企業(yè)貸不了款怪不了央行的政策。”孫宏斌說。

??資產(chǎn)收購風(fēng)險(xiǎn)幾何？

??同樣是在8月31日，由貴州前首富羅玉平掌舵的中天金融集團(tuán)公告擬出售中天城投100%股權(quán)，此前一日與佳源創(chuàng)盛已簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議，股權(quán)賣價(jià)暫定180億元。若該筆交易達(dá)成，其將成為今年房地產(chǎn)行業(yè)最大的一筆收并購事件。

??股權(quán)的出讓方，截至報(bào)告期末，中天金融有息債務(wù)余額435.26億元，各類資金成本均較高，其中信托融資余額147.8億元，融資利率10.47%，一年內(nèi)到期高達(dá)74.2億元，而涵蓋信托、債券等一年內(nèi)到期游戲負(fù)債總額224.45億元，然而賬上資金只有35.17億元。

??而作為收購方，由浙江商人沈玉興掌控的佳源創(chuàng)盛手頭并不寬裕。

??截至6月底，佳源創(chuàng)盛手上貨幣資金余額47.17億元，其中受限資金0.86億元，比去年底微增約6000萬元，但比前年底69億元?jiǎng)t大幅度下滑。有息負(fù)債余額193億元，短期借款與一年內(nèi)到期有息負(fù)債余額合計(jì)43.25億元，現(xiàn)金短債比1.07倍。

??雖然短債償還壓力不算大，但要斥資180億元鯨吞中天城投100%股權(quán)也并非易事，除此之外，還要考慮收購標(biāo)的的負(fù)債情況。

??一位百強(qiáng)房企副總裁表示，收并購的如果是項(xiàng)目，會是機(jī)會；如果是整體吞并企業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)將會上升不少等級。

??IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，現(xiàn)在市場上有不少房企都在折價(jià)賣資產(chǎn)，的確是這樣。在行業(yè)調(diào)控不斷加碼與融資環(huán)境日益逼窄的情況下，房企除了加快促銷回款之外就是變賣資產(chǎn)了。因此有的房企在流動(dòng)性重壓與各家房企都現(xiàn)金不夠充裕的情況下，甚至把資產(chǎn)打到很低的折扣，這也就在情理之中了。但即使打很低的折扣出售資產(chǎn)目前有接盤能力的房企也有限。

??“房地產(chǎn)行業(yè)的收并購相對已經(jīng)不是最好時(shí)機(jī)了。”柏文喜認(rèn)為，現(xiàn)階段各家房企都缺錢或者對未來不太樂觀而對賣地不太熱情，進(jìn)而捂緊錢袋而不肯大手筆并購，最容易出現(xiàn)的情況是，機(jī)遇雖多大家卻資金不足了。