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物管企業(yè)市值分化加?。侯^部超千億最低不足3億港元

公司梁笑梅 2021-09-22 14:03:37 來(lái)源:中房報(bào)

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??在資本市場(chǎng)上,物管企業(yè)開(kāi)始從狂熱走向冷靜。

??截至9月10日收盤(pán),市值前三名的物管企業(yè)為碧桂園服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、融創(chuàng)服務(wù),實(shí)時(shí)市值分別為1961億港元、874.2億港元、552.54億港元。而恒大物業(yè)從最高時(shí)1000多億港元,已經(jīng)跌出了前三的位置。

??在市值榜上,碧桂園服務(wù)穩(wěn)居上市物管企業(yè)榜首,其市值是第二名的兩倍多,是第三名的三倍多。

??截至2021年9月10日,公布業(yè)績(jī)的51家上市物管企業(yè)總市值為7699.31億港元。市值均值為150.96億元。

??有人歡喜有人憂(yōu)。

??通過(guò)半年報(bào)發(fā)現(xiàn),上市物管企業(yè)在管理規(guī)模、營(yíng)業(yè)收入、盈利能力持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng),不同的是,上市物管企業(yè)市值、市盈率等指標(biāo)卻不斷回落。不變的是,市值、市盈率繼續(xù)保持分化趨勢(shì)。

??還有就是物管企業(yè)登陸資本市場(chǎng)的熱情依舊不變。2021上半年,共有11家物業(yè)服務(wù)企業(yè)成功上市。截至目前,登陸A股和港股的物業(yè)服務(wù)企業(yè)共有52家。預(yù)計(jì)今年上市物管企業(yè)數(shù)量可能會(huì)超70家。

??眾多物管企業(yè)被資本市場(chǎng)的高估值吸引而選擇上市,但上市后如何保持高市值以及高市盈率是這些物管企業(yè)需要思考的問(wèn)題。

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??━━━━市值、市盈率分化顯著

??“兩個(gè)月前物業(yè)板塊的平均估值有30多倍,按照正常來(lái)說(shuō),在目前基礎(chǔ)上下調(diào)40%才是一個(gè)比較可持續(xù)的估值。物管企業(yè)合理的市盈率應(yīng)該是15~22倍。”房地產(chǎn)與金融資深評(píng)論人黃立沖對(duì)記者表示。

??和2020年物管企業(yè)在資本市場(chǎng)一路高歌猛進(jìn)不同,今年上半年,51家物管企業(yè)的市值、市盈率等指標(biāo)均有所回落。

??物業(yè)板塊市值兩極分化顯著。截至2021年9月10日,排名第一的碧桂園服務(wù)占51家上市物管企業(yè)總市值的四分之一,為25.47%,前五家物管企業(yè)市值之和占總市值比例過(guò)半,為56.4%,分別為碧桂園服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、融創(chuàng)服務(wù)、恒大物業(yè)和雅生活服務(wù);排名前十的物管企業(yè)市值占比超四分之三,達(dá)到75.41%。上市物管企業(yè)市值超過(guò)均值的僅有11家,占上市物管企業(yè)總數(shù)的21.57%。市值排名最后一位的是燁星集團(tuán),為2.84億港元。

??市值排名第一的物管企業(yè)和最后一名相差1958.16億港元。

??不過(guò),和兩個(gè)月前相比,物管企業(yè)在資本市場(chǎng)的熱度已經(jīng)相對(duì)降溫,彼時(shí)的分化更加嚴(yán)重。

??就在兩個(gè)月前,物管企業(yè)的總市值已經(jīng)突破萬(wàn)億元,市值最高的碧桂園服務(wù)超過(guò)2000億元。

??截至2021年6月30日,46家上市公司的總市值突破萬(wàn)億元。港股市場(chǎng)市值千億元企業(yè)共2家,100億至1000億元企業(yè)共13家,50億至100億元的企業(yè)有9家,50億元以下的企業(yè)共22家;市值最高的碧桂園服務(wù)達(dá)2250.34億元。

??不僅在市值,市盈率也呈現(xiàn)分化的局面。

??值得關(guān)注的是,一些小型物管企業(yè)上市首日就遭遇了破發(fā)的尷尬境地,與很多頭部物業(yè)企業(yè)高達(dá)超過(guò)百倍的市盈率,形成了顯著的差異。

??值得一提的是,隨著大量新股的上市,資本市場(chǎng)也愈發(fā)理性。市盈率開(kāi)始從高位回落。

??截至9月10日,51家上市物管企業(yè)平均市盈率為20.55倍,對(duì)比2021年6月30日34倍均值,碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、金科服務(wù)等市盈率均在60倍以上,整體市盈率估值回落。從估值水平來(lái)看,華潤(rùn)萬(wàn)象生活市盈率最高,達(dá)57.12倍;碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)位列第二、三名,分別為47.12和46.43倍。市盈率高于20.55倍的物管企業(yè)有21家,其中4家上市物管企業(yè)市盈率高于40倍,分別為華潤(rùn)萬(wàn)象生活、碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、旭輝永升服務(wù)。市盈率低于10倍的有9家,市盈率最低的是祈福生活服務(wù),為3.33倍。

??市盈率排名第一的物管企業(yè)和最后一名相差53.79倍。

??━━━━規(guī)模和盈利能力是關(guān)鍵

??在資本市場(chǎng)上,高市盈率和高市值的頭銜均被頭部物管企業(yè)占據(jù),管理規(guī)模和盈利能力成為資本市場(chǎng)衡量上市物管企業(yè)的重要指標(biāo)。

??為了快速搶占市場(chǎng),頭部企業(yè)對(duì)于規(guī)模的重視不言而喻。隨著上市物管企業(yè)越來(lái)越多,物管企業(yè)想要獲得更大的市場(chǎng)份額,規(guī)模仍然是物管企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

??據(jù)2021年半年報(bào)顯示,有47家物管企業(yè)披露了在管面積,總在管面積達(dá)到52.4億平方米;平均在管面積為1.12億平方米。

??值得關(guān)注的是,碧桂園服務(wù)達(dá)到6.44億平方米的在管面積拔得頭籌,原因在于完成了對(duì)藍(lán)光嘉寶服務(wù)的收購(gòu),為其一次性增加了1.3億平方米的在管面積。恒大物業(yè)以4.5億平方米的在管面積獲得了第二名。來(lái)自寧波亞太酒店物業(yè)的面積超8000萬(wàn)平方米。此外,保利物業(yè)、雅生活服務(wù)和彩生活,在管面積均超過(guò)3.5億平方米。在管面積最低的是星盛商業(yè),為170萬(wàn)平方米。

??除了在管面積,合約面積也是衡量規(guī)律的重要指標(biāo)。一位物業(yè)專(zhuān)家表示,合約面積是物管企業(yè)未來(lái)規(guī)模增長(zhǎng)確定性的重要指標(biāo),合約面積越高,物管企業(yè)未來(lái)可轉(zhuǎn)化為在管面積的確定性就越高。

??2021年上半年,有45家上市物管企業(yè)公布合約面積,總量達(dá)到78.76億平方米,平均合約面積達(dá)到1.75億平方米。其中,碧桂園服務(wù)的合約面積最高,達(dá)到12.05億平方米。合約面積最低的還是星盛商業(yè),為350萬(wàn)

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