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??9月29日一早，花樣年控股與彩生活雙雙發(fā)布短暫停牌公告。

??短暫停牌背后原因不難猜測(cè)。十幾個(gè)小時(shí)前，碧桂園服務(wù)已經(jīng)率先發(fā)布一則收購(gòu)公告，宣布與彩生活服務(wù)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以最高不超過(guò)33億元，同意收購(gòu)目標(biāo)公司100%股權(quán)。目標(biāo)公司即為彩生活服務(wù)旗下核心資產(chǎn)，如萬(wàn)象美物業(yè)和開(kāi)元國(guó)際等。

??值得注意的是，33億元人民幣的交易對(duì)價(jià)，實(shí)際上已經(jīng)超過(guò)了彩生活的總市值。在宣布停牌前，彩生活的總市值37.63億港元，折合人民幣約為31.23億元。

??“這是一次雙贏交易。”9月29日，碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長(zhǎng)江表達(dá)了自己對(duì)此次交易的看法，其表示，彩生活是物業(yè)第一股，具有其他企業(yè)沒(méi)有的行業(yè)地位，二者合作會(huì)產(chǎn)生非常好化學(xué)反應(yīng)。

??這是否一次雙贏目前還不得而知，但對(duì)于出售資產(chǎn)方的彩生活來(lái)說(shuō)，不免有一些英雄落寞之感。

??尤其是作為物業(yè)第一股，彩生活曾經(jīng)也有宏圖偉志，即2020年物業(yè)管理面積達(dá)到25億平方米，彼時(shí)這在業(yè)內(nèi)看來(lái)是天花板級(jí)的目標(biāo)。

??而截至2021年上半年，彩生活的規(guī)模愿景還未實(shí)現(xiàn)，旗下核心資產(chǎn)卻先被出售，對(duì)方還是雖為“后起之秀”但卻是目前上市物企中排行第一的碧桂園服務(wù)。

??彩生活方面回應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者稱(chēng)，關(guān)于此次資產(chǎn)出售，是出于彩生活主動(dòng)行為。由于彩生活的價(jià)值長(zhǎng)期被低估，此次資產(chǎn)以超過(guò)市值的價(jià)格進(jìn)行交易，有助于降低彩生活負(fù)債水平，提高競(jìng)爭(zhēng)能力，實(shí)現(xiàn)價(jià)值發(fā)現(xiàn)。

??彩生活的雙重考量

??花樣年董事局主席兼首席執(zhí)行官及彩生活董事局主席兼首席執(zhí)行官潘軍曾說(shuō)，自己最令人得意的事情就是2014年把大家都不看好的行業(yè)——物業(yè)管理送上市了，這便是號(hào)稱(chēng)物管行業(yè)第一股的彩生活。

??潘軍表示，彩生活也開(kāi)創(chuàng)了物管行業(yè)子公司比母公司市值高的奇特現(xiàn)象。

??但即使如此，潘軍還是把彩生活里的核心資產(chǎn)出售了。

??對(duì)于此次資產(chǎn)出售，彩生活方面告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者稱(chēng)，主要是為了有利于公司換賽道，接下來(lái)公司將集中資源支持增長(zhǎng)潛力更好的、更為廣泛有持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力的業(yè)務(wù)，從而提升公司的增長(zhǎng)動(dòng)能。至于具體是哪一塊業(yè)務(wù)，彩生活還并未透露。

??嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院院長(zhǎng)唐卓表示，彩生活作為第一個(gè)上市物企，在早期發(fā)展過(guò)程中，進(jìn)行了多項(xiàng)收購(gòu)，但由于早期其業(yè)務(wù)模式與當(dāng)時(shí)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀存在一定的時(shí)間錯(cuò)位，所以早期并未給彩生活帶來(lái)盈利能力上的顯著提升。

??其表示，此次彩生活售出一部分核心資產(chǎn)，原因一是為了業(yè)務(wù)聚焦，另一方面也不排除在花樣年高息美元債壓力下作出的抉擇。

??過(guò)去的9個(gè)月時(shí)間里，花樣年股價(jià)腰斬，美元債則是出現(xiàn)了暴跌，標(biāo)普、惠譽(yù)、穆迪等國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)均將花樣年的評(píng)級(jí)展望調(diào)整為負(fù)面。

??資本市場(chǎng)的一系列反應(yīng)都在指向一個(gè)問(wèn)題：花樣年可能已處于風(fēng)險(xiǎn)邊緣。

??為了自救，今年5月份開(kāi)始，花樣年就開(kāi)始頻繁回購(gòu)美元債，根據(jù)公開(kāi)資料統(tǒng)計(jì)，僅9月份以來(lái)，花樣年在公開(kāi)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)行了6次回購(gòu)，回購(gòu)的美元債總額共計(jì)3170萬(wàn)美元（約2.05億元人民幣）。

??除了公司層面回購(gòu)，9月份，花樣年控股創(chuàng)始人曾寶寶還通過(guò)其全資擁有公司真寶藝術(shù)基金會(huì)有限公司，在二級(jí)市場(chǎng)先后3次回購(gòu)470萬(wàn)美元債券（3038.79萬(wàn)元人民幣）。

??但即使如此，花樣年股價(jià)依然沒(méi)有起色，9月以來(lái)其股價(jià)已經(jīng)下跌超20%，資本市場(chǎng)信心不足。

??在這種情況下，花樣年想到了養(yǎng)了多年的“現(xiàn)金奶牛”——物業(yè)公司。

??關(guān)聯(lián)公司出事，首先想到的就是出售旗下較為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)——物業(yè)，畢竟物業(yè)目前仍處于發(fā)展上升期，尤其是隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，物業(yè)行業(yè)的價(jià)值也正逐步被放大。

??相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，“三條紅線”等調(diào)控政策之下的房地產(chǎn)企業(yè)，短期投明顯會(huì)放緩、融資渠道受阻，部分房地產(chǎn)企業(yè)為盡快緩解短期資金流動(dòng)性問(wèn)題，選擇通過(guò)出售旗下優(yōu)質(zhì)物業(yè)的資產(chǎn)來(lái)度過(guò)低谷。

??例如此前藍(lán)光發(fā)展出售藍(lán)光嘉寶，富力地產(chǎn)出售富力物業(yè)，也包括近期傳言的金科服務(wù)在與新力物業(yè)洽談收購(gòu)事項(xiàng)。

??雖然將彩生活核心資產(chǎn)售予碧桂園服務(wù)能夠?yàn)槟腹矩暙I(xiàn)一筆充裕的現(xiàn)金流，但失去核心資產(chǎn)的彩生活又該何去何從？

??關(guān)于彩生活未來(lái)規(guī)劃發(fā)展，彩生活方面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，公司整體定位將由物業(yè)管理邁向民生服務(wù)，為廣大業(yè)主、百姓提供保安、消防、公共衛(wèi)生等服務(wù)、保障，擴(kuò)大服務(wù)人口數(shù)量，實(shí)現(xiàn)與客戶“最后50米親密距離”的數(shù)據(jù)資源變現(xiàn)，真正作為業(yè)主的守夜人，實(shí)現(xiàn)社區(qū)的政府補(bǔ)位功能。

??但短期來(lái)看，唐卓認(rèn)為，大概率會(huì)使企業(yè)凈利率水平出現(xiàn)下探的情況，進(jìn)一步對(duì)本就因盈利能力不高、服務(wù)模式有待優(yōu)化的彩生活股價(jià)產(chǎn)生一定的拖累。短期內(nèi)會(huì)對(duì)彩生活在資本市場(chǎng)上有較大的影響，對(duì)其股價(jià)可能產(chǎn)生較大的下挫壓力，若彩生活長(zhǎng)期盈利能力提升不上去，則仍不可避免會(huì)有持續(xù)下跌風(fēng)險(xiǎn)。

??碧桂園服務(wù)的“算盤(pán)”

??出售資產(chǎn)的一方多少都會(huì)有些失落，但對(duì)于收購(gòu)方碧桂園服務(wù)而言，喜悅之余也存有擔(dān)憂。

??作為如今上市物管企業(yè)中的“超級(jí)航空母艦”，碧桂園服務(wù)一直被看作行業(yè)內(nèi)的“圍獵者”。但并不是任何企業(yè)都有資格成為“圍獵者”。

??就碧桂園服務(wù)而言，其規(guī)模夠大，手握充裕的現(xiàn)金流，有收并購(gòu)的底氣。今年以來(lái)，物業(yè)行業(yè)的多起大型收并購(gòu)事件，收購(gòu)方均為碧桂園服務(wù)，例如以約49億元收購(gòu)藍(lán)光嘉寶、斥資百億元收購(gòu)富力物業(yè)。

??如今，碧桂園服務(wù)再次出手，背后原因?yàn)楹危?/p>

??首先還是出于規(guī)模的訴求。

??牛曉娟表示，目前物業(yè)管理行業(yè)正處于加速整合階段，頭部物企通過(guò)并購(gòu)優(yōu)質(zhì)物企鞏固行業(yè)地位的意向強(qiáng)烈。

??目前，碧桂園服務(wù)在上市物企中已經(jīng)是在管面積和合約管理面積雙料第一，但其并不滿足于此。碧桂園服務(wù)管理層表示，從2021年到2025年，碧桂園服務(wù)的年收入要達(dá)到1000億元，收入和利潤(rùn)年復(fù)合增長(zhǎng)率要達(dá)到50%以上。

??要達(dá)到上述目標(biāo)，碧桂園服務(wù)的擴(kuò)張步伐就不能停止。

??除此以外，唐卓表示，碧桂園服務(wù)對(duì)于彩生活核心資產(chǎn)的收購(gòu)，還出于發(fā)展商業(yè)物業(yè)的考量。

??碧桂園服務(wù)首席財(cái)務(wù)官兼聯(lián)席公司秘書(shū)黃鵬曾在今年中期業(yè)績(jī)會(huì)上直言，“團(tuán)隊(duì)已立下軍令狀，我們期待用5年的時(shí)間實(shí)現(xiàn)商業(yè)百億營(yíng)收的突破。”

??今年上半年，碧桂園服務(wù)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)營(yíng)業(yè)收入為1.4億元，收入占比1.21%，距離百億營(yíng)收還頗有差距。

??唐卓認(rèn)為：“此次收購(gòu)將會(huì)對(duì)碧桂園服務(wù)商業(yè)板塊的競(jìng)爭(zhēng)力提升再添活力，尤其是在華南區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目密度方面，將在富力物業(yè)商業(yè)項(xiàng)目基礎(chǔ)上再提升，對(duì)于碧桂園服務(wù)商業(yè)項(xiàng)目集中度及運(yùn)營(yíng)能力提升有較大的協(xié)同效用。”

??物業(yè)并購(gòu)現(xiàn)“窗口期”

??在牛曉娟看來(lái)，目前，物業(yè)企業(yè)并購(gòu)“窗口期”出現(xiàn)，一方面是企業(yè)積極地并購(gòu)策略集中體現(xiàn)，通過(guò)收購(gòu)和自身業(yè)務(wù)發(fā)展良性互補(bǔ)的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，鞏固市場(chǎng)地位；另一方面大宗并購(gòu)案例是市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律的外化表現(xiàn)，當(dāng)市場(chǎng)上并購(gòu)需求和供給此消彼長(zhǎng)、加速釋放時(shí)，也正說(shuō)明物業(yè)行業(yè)具備高度的市場(chǎng)活躍性和巨大的市場(chǎng)潛力，值得投資者的高度關(guān)注。

??此外，物業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金流穩(wěn)定、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等優(yōu)勢(shì)特征顯著，在行業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)的情況下，抗周期能力較強(qiáng)，具備較大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

??在目前的背景下，牛曉娟建議物企需擇機(jī)而動(dòng)，主動(dòng)把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

??具體來(lái)看，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整出清，未來(lái)或?qū)⒂懈嗟姆康禺a(chǎn)企業(yè)選擇出售物業(yè)資產(chǎn)。對(duì)于具備充足現(xiàn)金儲(chǔ)備的頭部物企而言，通過(guò)收購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，可以高效、高質(zhì)的促進(jìn)企業(yè)管理規(guī)模、服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)效益等提升，是絕佳的發(fā)展機(jī)遇。同時(shí)，未來(lái)行業(yè)資源將會(huì)加速向頭部企業(yè)聚集，促進(jìn)行業(yè)集中度進(jìn)一步加速提升。

??而對(duì)于其他市場(chǎng)參與者而言，IPO或許不再是物業(yè)做大的唯一路徑，頭部企業(yè)的競(jìng)賽為中小物業(yè)企業(yè)提供一條退出的新道路。

??“部分優(yōu)秀物企審時(shí)度勢(shì)紛紛調(diào)整上市策略，轉(zhuǎn)而成為最具價(jià)值的投資標(biāo)的，成為收并購(gòu)市場(chǎng)的‘香餑餑’，高溢價(jià)估值為相關(guān)股東和控股人回籠資金等創(chuàng)造良好條件，增加公司的現(xiàn)金流，促進(jìn)公司核心業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)和拓展，實(shí)現(xiàn)企業(yè)市場(chǎng)價(jià)值最大化，由此看來(lái)，也不失為企業(yè)當(dāng)前形勢(shì)下一種更好的選擇。”其表示。