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??“早飯陳師傅，午飯麥子香，晚上海派城”，這是上海老一輩大興街人的記憶。伴隨著舊改一步步推進，這種帶有煙火氣的昌盛繁榮已不再。院子里的殘垣斷壁、房頂的碎瓦雜草、公寓樓的滿目瘡痍，都昭示著大興街作為上海老南市的頂梁柱已成為過去。

??自2004年傳出大興街動遷消息，這老南市弄堂里的一磚一瓦就經歷了長達17年的舊改長跑，以及一個繞不開的一家上海老牌房企——上置集團。大興街以東，中華路、黃家闕路以南，迎勛路以西，陸家浜路以北的第717-719號地塊被上置集團于2004年8月23日獲得，屬于上海市黃浦區重點舊改項目之一，也稱華府1號項目。

??曾幾何時，緊鄰上海老城、周圍豪宅林立的華府1號，被視作是上置集團手上的一張“好牌”。按照原計劃，項目應在2008年開工，2011年竣工。但在一場高調發聲之后上置集團旋即陷入經營危機，先后遭遇大股東暴雷、高管被捕、業績下滑、債務壓身等困境，華府1號被幾度擱置且未獲取土地證，直至去年直接被擺上貨架；因深受大股東中民投債務危機及上置集團自身“陰霾”拖累，“接盤俠”始終未現，23.89億元股權和債權對價捆綁籌集計劃泡湯。

??華府1號是上置集團目前在上海唯一一個正在開發的項目，開發節奏一再延遲，市場對于上置集團通過舊改囤地的質疑不斷。

??好消息是，在政府、股東、債委會和經營層多方合力下，上置集團重啟大興街舊改項目，并于近日重新獲得銀團10億元放款。

??按照上置集團披露，截至2021年上半年，華府1號項目拆遷居民累計已簽約964證，簽約率95.63%；搬遷925證，搬簽率91.77%。此前，上置集團曾預計該項目未來可售貨值達160億元。

??面對如此優質地段項目，對于無法推動的困局、項目何時開發入市等問題，中國房地產報記者聯系上置集團進行求證，未獲有效信息，僅表示集團正處于重整旗鼓發展關鍵階段，當下專注于把產品做好，不便過多對外發聲。

??輾轉17年華府1號仍前途未卜

??對上海老南市的人來說，弄堂里一磚一瓦抵得過別處的高樓洋房。沿著大興街周邊走，到黃家厥路、中華路一帶，就能看到部分經過翻新的弄堂，不同于以往巷弄該有的熱鬧，這些弄堂已變得很現代，老城廂穿上“新衣”后的煙火氣也裹上了寂靜。

??如同華府1號項目沉寂多年一樣，這個被上置集團握在手里的大興街717-719號地塊以江陰街為界自然分成南北兩塊，總占地面積為37129平方米，其中南塊占地面積約13455平方米，北塊占地面積約23674平方米。按照原有規劃，南地塊擬建一幢200米的商辦綜合塔樓及商業裙房，規劃建筑面積約為8.08萬平方米；北地塊計劃建5棟高層的豪華公寓，規劃建筑面積約為12.58萬平方米。

??上置集團早前年報顯示，大興街717-719號地塊于2004年完成，交付時土地狀況為毛地。直到2010年，華府1號項目第一階段拆遷工作完成。之后上置集團通過增發、信托等方式籌集到20億元舊改資金，但此時上置集團已經陷入經營危機，華府1號項目無奈被擱置。

??公開數據顯示，上置集團凈利潤從2009年的10.17億港元跌至2014年的1.44億港元，負債率從2009年的26%上升至2014年的65%。銀行借款從2009年的72.76億港元猛增到2014年的190.7億港元，翻了2.6倍。標普指其財務不佳，質疑其為“最易流動性枯竭房企之一”。

??2015年創始人“涉案”疊加資金鏈危機，上置集團不得已“賣身”中民投旗下中民嘉業。華府1號項目又開始推動拆遷，然而華府1號的動工消息依舊未傳來。2020年5月，深受中民投債務危機拖累的上置集團在多次“賣子求生”后，為了紓解巨虧逾22億元經營困境，選擇拋售華府1號項目。如按上置集團預計160億元貨值推算，其所持項目公司51%股權，對應權益貨值近82億元。

??上海某房產機構分析師表示，該項目地塊拆遷與征收工作應該是進入收尾階段，從周邊二手房價格都在每平方米10萬元以上來看，華府1號未來上市時的售價預計會更高，利潤可觀。但從項目后續開發至達到預售條件仍需投入大量資金，這必然會對上置集團再一次形成現金流壓力；另外，其本身資金狀況堪憂，財團已經到位的10億元資金不過是杯水車薪，能不能等到開發后通過銷售獲取利潤都很難說。

??上置集團此前在接受媒體采訪時也承認了這一點。原本的一手好牌，歷經17年輾轉，只剩下前途未卜。

??上置集團步履艱難

??難，依然是上置集團的常態。

??1993年成立的上置集團在1999年便成功登陸港交所，作為早期的上海老牌房企，成立28年來真正盈利年份屈指可數。2015年創始人施建涉案被查后，上置集團陷入資金困境。彼時，上置集團被視為地產圈的“肥肉”，先被保利發展看中，后被中民投火速入主。

??2021年半年報顯示，截至6月30日上置集團實現營業收入1.49億元，毛利-0.63億元；歸屬母公司凈虧損1.16億元，虧損同比擴大126.8%，去年同期股東應占虧損約為0.51億元。現金及銀行結余約為2.38億元，負債總額約97.99億元。

??另外，上置集團股價很早就跌入1港元以下，截至9月27日收盤為0.04港元，市盈率-0.72，總市值不到9億港元。僅從業績端和資本端來看，上置集團已處在懸崖邊上，如此頹勢是何原因？針對中國房地產報記者提出的采訪提綱，上置集團董事會秘書辦公室稱公司暫不接受任何采訪。

??實際上，上置集團財務危機與大股東中民投暴雷有著直接關系。

??2019年初，一筆30億元私募債違約讓中民投債務危機集中爆發，之后一整年中民投都忙于甩賣旗下資產“自救”，包括轉讓所持陽光城的股份、將董家渡項目轉售綠地、沈陽項目賣給陽光城、物業賣給雅居樂、中民愛普賣給世茂、建筑公司賣給建業，深圳蛇口的城市更新資產包，幾經波折一度流拍，終于在去年一季度溢價處置。

??這直接導致在2016年扭虧轉盈的上置集團再次出現經營虧損局面，開始了“賣子還債”的歷程。當年6月，上置集團以總對價12.85億元向陽光城出售了沈陽項目公司全部股權。更早之前，上置集團宣布以約2.8億元價格出讓旗下潤斯投資51.1%股權及相關貸款，潤斯投資持有英國倫敦兩項商辦物業。

??盡管如此，上置集團業績在2019年仍出現大幅下滑。年報顯示，2019年其合同銷售額28.09億元，同比下降14%；營業凈額6.51億元，同比下降58%。股東應占溢利從2018年盈利1.14億元變為虧損22.56億元。整體負債總額由130.71億元下降至99.95億元，但現金流只有約5.22億元。

??這也進一步影響到上置集團運營和拿地。

??透過上置集團2021年半年報，在售物業主要有上海綠洲雅賓利花園、上海黃浦華庭、嘉興湘府、上海名人天地、美國75 Howard等項目。或接近尾盤，或開發緩慢，只提供了3.74億元銷售。

??除沒有新增項目外，更核心問題體現在上置集團不斷衰減的土儲規模。從2016年的282萬平方米逐年下降到2021年中期的159萬平方米，主要位于上海、嘉興、長沙、大連、北京等地，土儲困局是上置集團不得不面臨的現實難題。

??IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示，上海大興街舊改項目重啟或有可能讓上置集團“復活”。這塊地投資價值不言而喻，其價值也決定了投資風險較小和較強的項目融資能力；10億元足以重新啟動這個項目并支持上置集團下一步的再行融資。這也倒逼上置集團必須啃下這塊“骨頭”，當然不排除賣掉部分資產還債或集中資源支持一些優質與重點項目的開發進行“自救”。

??5年內高管二度“涉案”，上置集團頻繁換帥，但業績“頹勢”并未扭轉。

??面對這些“黑天鵝”事件，上置集團也表示，由中民投和公司董事被捕等引發的一系列不確定因素，可能會對公司持續經營能力造成重大影響。

??令上置集團雪上加霜的是，2020-2021年是其償債高峰期，這兩年要償還的借款高達32.42億元，錢從哪來？因巨額債務，上置集團出現在公眾視野，都是因為“賣賣賣”，這也引發了外界對剛落袋的這筆10億元資金分派的關注。

??上海某房企高管表示，上置集團對資金需求較為迫切，舊改項目很吃資金，雖然10億元不算多，但可以開工了。不過，10億元重啟大興街舊改項目就是“背水一戰”，如果成了可以獲得喘息和繼續發展機會。

??易居房地產研究院總監嚴躍進認為，上置集團在上海市場曾經有較好的條件和基礎，確實是因控股股東資金鏈危機以及高管先后被捕等因素導致企業逐漸步入頹勢。單就華府1號項目來說，地段優勢明顯，未來成長性比較高，若項目完工，后續運營潛力很大；從難度上看，主要是在既有融資基礎上要注意開發周期，防范周期過長所引起的風險。

??重啟是向好的開始，但是從大股東暴雷到高管被捕，從業績虧損到陷入土儲瓶頸甚至身陷債務違約的“陰霾”下，上置集團或將再一次走向風險中。