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??“早飯陳師傅，午飯麥子香，晚上海派城”，這是上海老一輩大興街人的記憶。伴隨著舊改一步步推進(jìn)，這種帶有煙火氣的昌盛繁榮已不再。院子里的殘?jiān)珨啾凇⒎宽數(shù)乃橥唠s草、公寓樓的滿目瘡痍，都昭示著大興街作為上海老南市的頂梁柱已成為過(guò)去。

??自2004年傳出大興街動(dòng)遷消息，這老南市弄堂里的一磚一瓦就經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)17年的舊改長(zhǎng)跑，以及一個(gè)繞不開(kāi)的一家上海老牌房企——上置集團(tuán)。大興街以東，中華路、黃家闕路以南，迎勛路以西，陸家浜路以北的第717-719號(hào)地塊被上置集團(tuán)于2004年8月23日獲得，屬于上海市黃浦區(qū)重點(diǎn)舊改項(xiàng)目之一，也稱(chēng)華府1號(hào)項(xiàng)目。

??曾幾何時(shí)，緊鄰上海老城、周?chē)勒至⒌娜A府1號(hào)，被視作是上置集團(tuán)手上的一張“好牌”。按照原計(jì)劃，項(xiàng)目應(yīng)在2008年開(kāi)工，2011年竣工。但在一場(chǎng)高調(diào)發(fā)聲之后上置集團(tuán)旋即陷入經(jīng)營(yíng)危機(jī)，先后遭遇大股東暴雷、高管被捕、業(yè)績(jī)下滑、債務(wù)壓身等困境，華府1號(hào)被幾度擱置且未獲取土地證，直至去年直接被擺上貨架；因深受大股東中民投債務(wù)危機(jī)及上置集團(tuán)自身“陰霾”拖累，“接盤(pán)俠”始終未現(xiàn)，23.89億元股權(quán)和債權(quán)對(duì)價(jià)捆綁籌集計(jì)劃泡湯。

??華府1號(hào)是上置集團(tuán)目前在上海唯一一個(gè)正在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)節(jié)奏一再延遲，市場(chǎng)對(duì)于上置集團(tuán)通過(guò)舊改囤地的質(zhì)疑不斷。

??好消息是，在政府、股東、債委會(huì)和經(jīng)營(yíng)層多方合力下，上置集團(tuán)重啟大興街舊改項(xiàng)目，并于近日重新獲得銀團(tuán)10億元放款。

??按照上置集團(tuán)披露，截至2021年上半年，華府1號(hào)項(xiàng)目拆遷居民累計(jì)已簽約964證，簽約率95.63%；搬遷925證，搬簽率91.77%。此前，上置集團(tuán)曾預(yù)計(jì)該項(xiàng)目未來(lái)可售貨值達(dá)160億元。

??面對(duì)如此優(yōu)質(zhì)地段項(xiàng)目，對(duì)于無(wú)法推動(dòng)的困局、項(xiàng)目何時(shí)開(kāi)發(fā)入市等問(wèn)題，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者聯(lián)系上置集團(tuán)進(jìn)行求證，未獲有效信息，僅表示集團(tuán)正處于重整旗鼓發(fā)展關(guān)鍵階段，當(dāng)下專(zhuān)注于把產(chǎn)品做好，不便過(guò)多對(duì)外發(fā)聲。

??輾轉(zhuǎn)17年華府1號(hào)仍前途未卜

??對(duì)上海老南市的人來(lái)說(shuō)，弄堂里一磚一瓦抵得過(guò)別處的高樓洋房。沿著大興街周邊走，到黃家厥路、中華路一帶，就能看到部分經(jīng)過(guò)翻新的弄堂，不同于以往巷弄該有的熱鬧，這些弄堂已變得很現(xiàn)代，老城廂穿上“新衣”后的煙火氣也裹上了寂靜。

??如同華府1號(hào)項(xiàng)目沉寂多年一樣，這個(gè)被上置集團(tuán)握在手里的大興街717-719號(hào)地塊以江陰街為界自然分成南北兩塊，總占地面積為37129平方米，其中南塊占地面積約13455平方米，北塊占地面積約23674平方米。按照原有規(guī)劃，南地塊擬建一幢200米的商辦綜合塔樓及商業(yè)裙房，規(guī)劃建筑面積約為8.08萬(wàn)平方米；北地塊計(jì)劃建5棟高層的豪華公寓，規(guī)劃建筑面積約為12.58萬(wàn)平方米。

??上置集團(tuán)早前年報(bào)顯示，大興街717-719號(hào)地塊于2004年完成，交付時(shí)土地狀況為毛地。直到2010年，華府1號(hào)項(xiàng)目第一階段拆遷工作完成。之后上置集團(tuán)通過(guò)增發(fā)、信托等方式籌集到20億元舊改資金，但此時(shí)上置集團(tuán)已經(jīng)陷入經(jīng)營(yíng)危機(jī)，華府1號(hào)項(xiàng)目無(wú)奈被擱置。

??公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，上置集團(tuán)凈利潤(rùn)從2009年的10.17億港元跌至2014年的1.44億港元，負(fù)債率從2009年的26%上升至2014年的65%。銀行借款從2009年的72.76億港元猛增到2014年的190.7億港元，翻了2.6倍。標(biāo)普指其財(cái)務(wù)不佳，質(zhì)疑其為“最易流動(dòng)性枯竭房企之一”。

??2015年創(chuàng)始人“涉案”疊加資金鏈危機(jī)，上置集團(tuán)不得已“賣(mài)身”中民投旗下中民嘉業(yè)。華府1號(hào)項(xiàng)目又開(kāi)始推動(dòng)拆遷，然而華府1號(hào)的動(dòng)工消息依舊未傳來(lái)。2020年5月，深受中民投債務(wù)危機(jī)拖累的上置集團(tuán)在多次“賣(mài)子求生”后，為了紓解巨虧逾22億元經(jīng)營(yíng)困境，選擇拋售華府1號(hào)項(xiàng)目。如按上置集團(tuán)預(yù)計(jì)160億元貨值推算，其所持項(xiàng)目公司51%股權(quán)，對(duì)應(yīng)權(quán)益貨值近82億元。

??上海某房產(chǎn)機(jī)構(gòu)分析師表示，該項(xiàng)目地塊拆遷與征收工作應(yīng)該是進(jìn)入收尾階段，從周邊二手房?jī)r(jià)格都在每平方米10萬(wàn)元以上來(lái)看，華府1號(hào)未來(lái)上市時(shí)的售價(jià)預(yù)計(jì)會(huì)更高，利潤(rùn)可觀。但從項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)至達(dá)到預(yù)售條件仍需投入大量資金，這必然會(huì)對(duì)上置集團(tuán)再一次形成現(xiàn)金流壓力；另外，其本身資金狀況堪憂，財(cái)團(tuán)已經(jīng)到位的10億元資金不過(guò)是杯水車(chē)薪，能不能等到開(kāi)發(fā)后通過(guò)銷(xiāo)售獲取利潤(rùn)都很難說(shuō)。

??上置集團(tuán)此前在接受媒體采訪時(shí)也承認(rèn)了這一點(diǎn)。原本的一手好牌，歷經(jīng)17年輾轉(zhuǎn)，只剩下前途未卜。

??上置集團(tuán)步履艱難

??難，依然是上置集團(tuán)的常態(tài)。

??1993年成立的上置集團(tuán)在1999年便成功登陸港交所，作為早期的上海老牌房企，成立28年來(lái)真正盈利年份屈指可數(shù)。2015年創(chuàng)始人施建涉案被查后，上置集團(tuán)陷入資金困境。彼時(shí)，上置集團(tuán)被視為地產(chǎn)圈的“肥肉”，先被保利發(fā)展看中，后被中民投火速入主。

??2021年半年報(bào)顯示，截至6月30日上置集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.49億元，毛利-0.63億元；歸屬母公司凈虧損1.16億元，虧損同比擴(kuò)大126.8%，去年同期股東應(yīng)占虧損約為0.51億元。現(xiàn)金及銀行結(jié)余約為2.38億元，負(fù)債總額約97.99億元。

??另外，上置集團(tuán)股價(jià)很早就跌入1港元以下，截至9月27日收盤(pán)為0.04港元，市盈率-0.72，總市值不到9億港元。僅從業(yè)績(jī)端和資本端來(lái)看，上置集團(tuán)已處在懸崖邊上，如此頹勢(shì)是何原因？針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者提出的采訪提綱，上置集團(tuán)董事會(huì)秘書(shū)辦公室稱(chēng)公司暫不接受任何采訪。

??實(shí)際上，上置集團(tuán)財(cái)務(wù)危機(jī)與大股東中民投暴雷有著直接關(guān)系。

??2019年初，一筆30億元私募債違約讓中民投債務(wù)危機(jī)集中爆發(fā)，之后一整年中民投都忙于甩賣(mài)旗下資產(chǎn)“自救”，包括轉(zhuǎn)讓所持陽(yáng)光城的股份、將董家渡項(xiàng)目轉(zhuǎn)售綠地、沈陽(yáng)項(xiàng)目賣(mài)給陽(yáng)光城、物業(yè)賣(mài)給雅居樂(lè)、中民愛(ài)普賣(mài)給世茂、建筑公司賣(mài)給建業(yè)，深圳蛇口的城市更新資產(chǎn)包，幾經(jīng)波折一度流拍，終于在去年一季度溢價(jià)處置。

??這直接導(dǎo)致在2016年扭虧轉(zhuǎn)盈的上置集團(tuán)再次出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)虧損局面，開(kāi)始了“賣(mài)子還債”的歷程。當(dāng)年6月，上置集團(tuán)以總對(duì)價(jià)12.85億元向陽(yáng)光城出售了沈陽(yáng)項(xiàng)目公司全部股權(quán)。更早之前，上置集團(tuán)宣布以約2.8億元價(jià)格出讓旗下潤(rùn)斯投資51.1%股權(quán)及相關(guān)貸款，潤(rùn)斯投資持有英國(guó)倫敦兩項(xiàng)商辦物業(yè)。

??盡管如此，上置集團(tuán)業(yè)績(jī)?cè)?019年仍出現(xiàn)大幅下滑。年報(bào)顯示，2019年其合同銷(xiāo)售額28.09億元，同比下降14%；營(yíng)業(yè)凈額6.51億元，同比下降58%。股東應(yīng)占溢利從2018年盈利1.14億元變?yōu)樘潛p22.56億元。整體負(fù)債總額由130.71億元下降至99.95億元，但現(xiàn)金流只有約5.22億元。

??這也進(jìn)一步影響到上置集團(tuán)運(yùn)營(yíng)和拿地。

??透過(guò)上置集團(tuán)2021年半年報(bào)，在售物業(yè)主要有上海綠洲雅賓利花園、上海黃浦華庭、嘉興湘府、上海名人天地、美國(guó)75 Howard等項(xiàng)目。或接近尾盤(pán)，或開(kāi)發(fā)緩慢，只提供了3.74億元銷(xiāo)售。

??除沒(méi)有新增項(xiàng)目外，更核心問(wèn)題體現(xiàn)在上置集團(tuán)不斷衰減的土儲(chǔ)規(guī)模。從2016年的282萬(wàn)平方米逐年下降到2021年中期的159萬(wàn)平方米，主要位于上海、嘉興、長(zhǎng)沙、大連、北京等地，土儲(chǔ)困局是上置集團(tuán)不得不面臨的現(xiàn)實(shí)難題。

??IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，上海大興街舊改項(xiàng)目重啟或有可能讓上置集團(tuán)“復(fù)活”。這塊地投資價(jià)值不言而喻，其價(jià)值也決定了投資風(fēng)險(xiǎn)較小和較強(qiáng)的項(xiàng)目融資能力；10億元足以重新啟動(dòng)這個(gè)項(xiàng)目并支持上置集團(tuán)下一步的再行融資。這也倒逼上置集團(tuán)必須啃下這塊“骨頭”，當(dāng)然不排除賣(mài)掉部分資產(chǎn)還債或集中資源支持一些優(yōu)質(zhì)與重點(diǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)行“自救”。

??5年內(nèi)高管二度“涉案”，上置集團(tuán)頻繁換帥，但業(yè)績(jī)“頹勢(shì)”并未扭轉(zhuǎn)。

??面對(duì)這些“黑天鵝”事件，上置集團(tuán)也表示，由中民投和公司董事被捕等引發(fā)的一系列不確定因素，可能會(huì)對(duì)公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力造成重大影響。

??令上置集團(tuán)雪上加霜的是，2020-2021年是其償債高峰期，這兩年要償還的借款高達(dá)32.42億元，錢(qián)從哪來(lái)？因巨額債務(wù)，上置集團(tuán)出現(xiàn)在公眾視野，都是因?yàn)椤百u(mài)賣(mài)賣(mài)”，這也引發(fā)了外界對(duì)剛落袋的這筆10億元資金分派的關(guān)注。

??上海某房企高管表示，上置集團(tuán)對(duì)資金需求較為迫切，舊改項(xiàng)目很吃資金，雖然10億元不算多，但可以開(kāi)工了。不過(guò)，10億元重啟大興街舊改項(xiàng)目就是“背水一戰(zhàn)”，如果成了可以獲得喘息和繼續(xù)發(fā)展機(jī)會(huì)。

??易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上置集團(tuán)在上海市場(chǎng)曾經(jīng)有較好的條件和基礎(chǔ)，確實(shí)是因控股股東資金鏈危機(jī)以及高管先后被捕等因素導(dǎo)致企業(yè)逐漸步入頹勢(shì)。單就華府1號(hào)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，地段優(yōu)勢(shì)明顯，未來(lái)成長(zhǎng)性比較高，若項(xiàng)目完工，后續(xù)運(yùn)營(yíng)潛力很大；從難度上看，主要是在既有融資基礎(chǔ)上要注意開(kāi)發(fā)周期，防范周期過(guò)長(zhǎng)所引起的風(fēng)險(xiǎn)。

??重啟是向好的開(kāi)始，但是從大股東暴雷到高管被捕，從業(yè)績(jī)虧損到陷入土儲(chǔ)瓶頸甚至身陷債務(wù)違約的“陰霾”下，上置集團(tuán)或?qū)⒃僖淮巫呦蝻L(fēng)險(xiǎn)中。