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??萬物云上市計劃正式官宣。

??11月5日晚間，萬科發布公告稱，擬分拆子公司萬物云空間科技服務股份有限公司（以下簡稱“萬物云”）在港交所上市。截至當日，萬科直接或間接合計持有萬物云62.889%的股權。

??當天，萬科集團合伙人、萬物云CEO朱保全在朋友圈發布公布截圖，并寫下“恰逢其時，合伙奮斗。”

??關于為何選擇在此節點上市、上市的目的以及計劃等問題，萬物云方面人士告訴中國房地產報記者，“萬物云上市時機已經成熟，其上市有利于提高萬科、萬物云的持續運營能力，實現萬科的轉型發展。”

??隨著萬物云官宣要上市的消息后，大型物企中未提及上市的就只剩下龍湖物業了。龍湖物業方面人士告訴記者，“我們沒有上市計劃。”

??今年以來，上市物企都是中小型物企，遞表物企中唯獨只有長城物業一家大型物企，截至目前還未通過上市聆訊。甚至，今年下半年物企上市的進程變慢。今年 6 月份以來,新力服務、禹佳生活服務、世紀金源服務、中南服務等招股書接連失效。

??萬物云的到來會打破僵局？

??從不上市到上市

??前些年，上市是不在萬物云計劃中的。

??2018年12月，萬科董事會主席郁亮曾表示，他們特意讓物業保持跟資本市場的距離，怕資本市場把他們引導壞了。

??近兩年時間過去，郁亮的口氣有細微改變。關于上市計劃，2020年3月，郁亮再次回應稱，萬科物業暫時沒有上市計劃，或者說在相當長時間內沒有上市計劃，請大家耐心等一等，等到人們認為萬科物業是城市配套服務商的時候，他們才會考慮上市。

??2020年10月，郁亮表示，萬科物業一定會上市，但時間還沒確定。

??可以看出，從2020年開始，萬物云上市就是一個必然會完成的動作，但只是時間問題，還有就是等到城市配套商的角色被大家認可的時候。

??特別是今年以來，萬物云上市的消息每隔一段時間就會傳一次。

??今年4月28日，物業圈曾傳出萬科正在籌備物業管理業務IPO事宜，不過這則消息被萬物云方面否認。

??6月30日，在萬科2020年股東大會上，萬物云上市的時間節點再次被追問。郁亮表示，如果只是傳統意義上的物業管理服務，多一家上市公司、少一家上市公司并不重要，但如果他們以城市服務商的角色上市，就會變得很重要。

??4個多月時間后，萬物云上市的計劃開始浮出水面。

??11月5日公布的這份公告也就意味著萬物云上市計劃已經提上日程。

??根據公告，萬物云擬上市地點為港交所主板，本次發行方式為香港公開發售及國際配售。在發行規模方面，根據香港聯交所關于最低流通比例的規定和萬物云未來發展的資金需求，萬物云本次發行的H股股數不高于萬物云發行后總股本的15%（超額配售選擇權行使前），并授予承銷商不超過上述發行的H股股數15%的超額配售選擇權。

??上市時機選擇

??萬物云方面人士告訴記者，“目前萬物云在住宅服務、商寫服務、城市服務三方面均已呈現良好發展勢頭，公司認為上市時機成熟，董事會已審議通過，下一步將提請股東大會審議。”

??一位房地產資深評論員認為，和去年相比，今年物業股價相對較低，此外，當前上市物企的市值以及市盈率都縮水了不少。

??截至11月5日收盤，碧桂園服務股價為55.05港元/股，市值為1771.591億港元，市盈率為41.33倍。華潤萬象生活股價為38.80港元/股，為885.61億港元，市盈率為56.48倍。保利物業股價為40.95港元/股，市值為226.591億港元，市盈率為23.82倍。

??值得關注的是，碧桂園服務市值曾沖破了2000億港元大關，華潤萬象生活市盈率曾超過120倍。

??有弊有利。另一位房地產分析師表示，萬物云倘若上市，可以更好地融資，通過收并購擴大規模，還能為萬科提供充沛的現金流。

??萬物云為何會上市？萬科方面表示，公司相信如果此次分拆上市得以實現，將有助于突出公司在空間科技服務領域的發展優勢，提高公司及萬物云的持續運營能力，釋放其內在價值，同時有利于公司向開發、經營、服務并重的轉型發展。

??同時，通過本次分拆上市，可以有效增強萬物云的資本實力，并擁有獨立的資本運作平臺以及投資者基礎，為其業務發展提供更為多元化的融資渠道，提升萬物云競爭優勢。

??公告顯示，本次分拆上市后，萬科公司仍將繼續保持對萬物云的控股權，不會對公司其他業務板塊的持續經營運作構成任何實質性不利影響，不影響公司獨立上市地位。

??萬物云的野心

??去年10月31日，萬科物業更名為萬物云。

??萬物云的定位是一家以空間科技為先導，以空間服務為根基，以成長型生態鏈為助力的城市空間科技服務平臺型公司。

??萬物云包括Space、Tech和Grow三大模塊。其中，Space模塊含社區空間服務的萬科物業、樸鄰發展，以及商企空間服務的萬物梁行和城市空間服務的萬物云城；Tech模塊則包括萬睿科技、第五空間，分別提供軟硬件服務能力、數字運營和行業人工智能服務、搭建社區住戶&商戶線上服務平臺；Grow模塊的萬物成長將以科技連接空間，推動更多優質業務完善空間服務。

??2021 年上半年，萬物云實現營業收入 103.8 億元（含向萬科集團提供服務的收入），同比增長33.3%。其中住宅物業服務收入 57.1 億元，占比 55.0%；商業物業及設施服務 31.6 億元，占比 30.4%；智慧城市服務 6.3 億元，占比 6.1%；社區生活服務收入 5.6 億元，占比 5.4%；萬物成長收入 3.2 億元，占比 3.1%。

??在10月22日召開的南方區域交流會上，朱保全透露，“萬物云旗下住宅物業應該靜心做品質服務，控制增速在30%以內，而商業物業應該在30%-60%的增速，城市物業應該大于60%的增速。”

??同時，萬物云還發布了“百城千街計劃”。朱保全表示，在全國100余個城市288條街道內，萬科物業住宅市占率達到25%以上，預計到2021年底，可達到300條“高濃度”街道，未來3年，萬科物業、萬物梁行和萬物云城將共同完成“百城千街”目標。

??根據目前已披露數據，截至2020年底，萬物云在管面積5.66億平方米。

??從規模上看，萬物云已經屬于頭部物企業的陣營。

??根據2021年半年報數據顯示，碧桂園服務、恒大物業、保利物業、雅生活服務4家企業在管規模超過4億平方米。其中，碧桂園服務在管面積為6.44億平方米。

??從財務實力上，萬物云也數一數二。2020年年報顯示，碧桂園服務實現收入約156億元，同比增長，凈利潤約27.82億元。萬物云實現收入約182億元，凈利潤約17.20億元。

??一旦成功上市，萬物云就是一家可以和碧桂園服務抗衡的上市物企了，這對于正在摸索轉型的萬科也是一種動力。