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??面對(duì)波及整個(gè)行業(yè)的流動(dòng)性緊張，地產(chǎn)上市公司不得不早做準(zhǔn)備。11月14日晚，中國(guó)奧園集團(tuán)股份有限公司（03883.HK 以下簡(jiǎn)稱“中國(guó)奧園”）發(fā)布了一則資產(chǎn)出售公告，透露將以9億港元的代價(jià)轉(zhuǎn)讓香港一個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)錄得約1.77億港元的虧損。該公司在公告中表示，這筆交易所獲資金將用于償還貸款融資，有利于提高流動(dòng)性。

??今年下半年以來，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)突然大面積下調(diào)上市房企的評(píng)級(jí)，令不少房企措手不及，償債壓力陡然上升。按照惠譽(yù)的測(cè)算，到2022年底，中國(guó)奧園有88億元的公開資本市場(chǎng)債務(wù)到期或可回售。穆迪認(rèn)為，在當(dāng)前融資條件緊張的情況下，該公司將不得不使用內(nèi)部現(xiàn)金償還部分即將到期的債務(wù)。

??此前，中國(guó)奧園已經(jīng)公布了近10億港元的配股計(jì)劃，旗下物業(yè)上市公司——奧園健康也已在洽談資產(chǎn)出售。11月14日，該公司轉(zhuǎn)讓了廣州市東塱村舊村項(xiàng)目公司49%的股權(quán)給世紀(jì)金源。知情人士透露，其位于黃埔區(qū)的舊改項(xiàng)目也有計(jì)劃轉(zhuǎn)售股權(quán)，目前正在跟接盤方協(xié)商。

??據(jù)香港業(yè)內(nèi)消息，中國(guó)奧園計(jì)劃出售總額為8億美元到10億美元的資產(chǎn)，以緩解流動(dòng)性壓力。

??折價(jià)轉(zhuǎn)讓香港舊改項(xiàng)目

??公告顯示，11月12日，中國(guó)奧園與新永投資發(fā)展有限公司訂立協(xié)議，轉(zhuǎn)讓包括名萬(wàn)投資、雙福、裕康在內(nèi)的三家公司全部股份及股東貸款，總代價(jià)為9億港元。這三家公司主要從事投資控股，旗下持有位于香港羅便臣道63號(hào)、65號(hào)、67號(hào)的物業(yè)資產(chǎn)。

??這些物業(yè)均為香港豪宅樓盤——燕貽大廈的住宅單位及車位。據(jù)了解，燕貽大廈建于1967年，樓高8層，共有32套房，占地面積約1012平方米，可重建的建筑面積約5063平方米。2018年3月，中國(guó)奧園花了約8000萬(wàn)港元購(gòu)入燕貽大廈的三個(gè)單位，隨后分幾次不斷購(gòu)入，用了不到一年時(shí)間就拿到了超過85%的業(yè)權(quán)。為了重新改造發(fā)展，2019年3月，中國(guó)奧園向香港土地審裁處申請(qǐng)強(qiáng)拍燕貽大廈，預(yù)計(jì)2022年2月可獲審理。

??9億港元的交易對(duì)價(jià)分為兩次支付，首筆款項(xiàng)5000萬(wàn)港元，自訂立協(xié)議日期起45日內(nèi)或雙方共同約定的其他日期，買方再向中國(guó)奧園支付另外8.5億港元。這筆資金將被該公司用于償還貸款融資及一般營(yíng)運(yùn)用途。

??出售燕貽大廈的相關(guān)資產(chǎn)將錄得約1.77億港元的虧損，但中國(guó)奧園認(rèn)為，考慮到當(dāng)下的市況，資產(chǎn)變現(xiàn)對(duì)增加營(yíng)運(yùn)資金、提升流動(dòng)性有幫助。

??除了這個(gè)已經(jīng)落地的項(xiàng)目，中國(guó)奧園還有不少資產(chǎn)在變現(xiàn)的途中。奧園健康在11月4日的公告中透露，計(jì)劃出售提供物業(yè)管理及其他相關(guān)服務(wù)的若干附屬公司的權(quán)益。據(jù)了解，目前這筆交易正在推進(jìn)中。被列入轉(zhuǎn)讓名單的還有中國(guó)奧園在廣州的一些開發(fā)項(xiàng)目。今年9月份，位于廣州市番禺區(qū)的廣州奧園恒基學(xué)苑壹號(hào)進(jìn)入銷售階段，開盤當(dāng)天2個(gè)小時(shí)就賣了10億元，這是中國(guó)奧園與恒基（中國(guó)）投資有限公司合作開發(fā)的項(xiàng)目，各自持有50%的股權(quán)。根據(jù)業(yè)內(nèi)消息，中國(guó)奧園有意出售奧園恒基學(xué)苑壹號(hào)的股權(quán)，作價(jià)10億元。

??11月14日，奧園集團(tuán)有限公司在廣州奧譽(yù)荔塱置業(yè)有限公司的持股比例由100%下降為51%，認(rèn)繳資本從1億元減少至5100萬(wàn)元，承接其49%股權(quán)的是世紀(jì)金源旗下的廣州金源鴻大置業(yè)有限公司。廣州奧譽(yù)荔塱置業(yè)有限公司持有廣州市東塱村改造項(xiàng)目，這是中國(guó)奧園儲(chǔ)備的一個(gè)大型舊改項(xiàng)目，總貨值約402億元。

??此外，一位知情人士告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，中國(guó)奧園位于廣州市黃埔區(qū)的部分舊改項(xiàng)目也有轉(zhuǎn)讓股權(quán)的計(jì)劃。中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，該公司在黃埔區(qū)共有4個(gè)舊改項(xiàng)目，其中文沖項(xiàng)目有約506億元貨值，新田村項(xiàng)目約261億元貨值，旺村項(xiàng)目127億元貨值，嘉利碼頭項(xiàng)目已轉(zhuǎn)化可售資源140億元。

??行業(yè)資金面未改善 短期壓力較大

??資產(chǎn)的變現(xiàn)源于償債的需求和流動(dòng)性壓力。今年上半年，中國(guó)奧園已經(jīng)有意識(shí)的開始收縮投資、加快銷售回款，新增土地的權(quán)益地價(jià)僅為42億元，全年也計(jì)劃控制在當(dāng)年合同銷售額的20%以內(nèi)。截至2021年6月底，該公司的總借貸為1113億元，其中境內(nèi)占比67% ，境外占比33%。凈負(fù)債率為80.7%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為78.5%，現(xiàn)金短債比為1.3倍，“三道紅線”踩了一道。

??上半年，中國(guó)奧園還能從公開市場(chǎng)獲得融資支持，公開發(fā)行合共7.38億美元境外債及18.2億元境內(nèi)公司債，獲得12家商業(yè)銀行提供境外銀團(tuán)貸款超21億港元。但細(xì)心的投資者發(fā)現(xiàn)，融資通道正在收窄，上半年中國(guó)奧園的籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)袅鞒?22.37億元。

??下半年以來，融資環(huán)境更是急劇惡化，幾家民營(yíng)房企的連續(xù)暴雷引發(fā)了國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的擔(dān)憂，進(jìn)而導(dǎo)致了民營(yíng)上市房企的大面積評(píng)級(jí)下調(diào)，疊加境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)對(duì)開發(fā)貸及預(yù)售資金監(jiān)管賬戶等的嚴(yán)監(jiān)管，最終形成了全行業(yè)的流動(dòng)性緊張。中國(guó)奧園也受到了波及，標(biāo)普、惠譽(yù)、穆迪均下調(diào)了該公司評(píng)級(jí)。

??惠譽(yù)估計(jì)，到2022年底，中國(guó)奧園有88億元的公開資本市場(chǎng)債務(wù)到期或可回售，包括2022年1月到期的6.88億美元高級(jí)票據(jù)和2022年6月可回售的2億美元高級(jí)票據(jù)，以及2022年9月到期的2.5億美元債券和15億元債券。在惠譽(yù)看來，該公司略高于1倍的現(xiàn)金短債比可能不足以緩沖當(dāng)前動(dòng)蕩的市場(chǎng)環(huán)境。

??近期，雖然開發(fā)貸及按揭貸款有了放松的信號(hào)，但仍難以扭轉(zhuǎn)行業(yè)基本面。長(zhǎng)江證券認(rèn)為，雖然按揭恢復(fù)正常導(dǎo)致回款率改善，但主要還是解決此前的積壓?jiǎn)栴}，而銷售額同比仍顯著下降，回款并沒有改善。并且，各地基于保交付和防風(fēng)險(xiǎn)的考慮，趨勢(shì)上仍在從嚴(yán)執(zhí)行預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，回款并不能流暢地轉(zhuǎn)化為自由現(xiàn)金。銀行和債券市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好的修復(fù)也還需要一個(gè)過程，所以部分房企信用風(fēng)險(xiǎn)的暴露并未根本性消除，基本面在未來一段時(shí)間內(nèi)下行壓力仍較大。

??在此背景下，出售資產(chǎn)、為上市公司輸血成為了房企們補(bǔ)充流動(dòng)性、應(yīng)對(duì)短債壓力的主要手段。中國(guó)奧園已經(jīng)公布了將近10億港元的配股計(jì)劃，有消息指，該公司還計(jì)劃出售總額為8億美元到10億美元的資產(chǎn)。融創(chuàng)中國(guó)在過去的幾個(gè)月里也賣掉了貝殼5591.7萬(wàn)股，雖然年內(nèi)要錄得27.2億元的虧損，但獲得了38億元的現(xiàn)金。11月14日，該公司還宣布要配股融資73.43億港元，一半用于償債。

??“我們沒有海外債務(wù)，但壓力同樣很大。”一家上市房企對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，今年該公司已經(jīng)凍結(jié)了40%的預(yù)算，明年的預(yù)算到現(xiàn)在都不知道怎么做。“無(wú)法預(yù)測(cè)明年的行情是會(huì)轉(zhuǎn)好還是更差，當(dāng)務(wù)之急，還是要加快銷售，降價(jià)也要賣。”