公司克而瑞研究中心 2021-11-30 08:51:48 來源：丁祖昱評樓市
??近期，據媒體報道，不僅僅是三四線城市，廣州、廈門、成都、南京等一二線城市也出現很多“工抵房”。
??廣州推出“工抵房”的樓盤數量達到十余個，項目有位于增城、南沙、從化的郊區地段，也有像荔灣這樣的主城區，價格方面，少則優惠數十萬元，多則上百萬元。
??“工抵房”并不是新生事物，主要是由于房企缺乏現金難以如期結算，將房產抵押給施工方或者供應商用以借款或欠款暫時緩解壓力。
??對上下游供應商施工方而言，從開發商處獲得房產后要想辦法變現，則出現了“工抵房”入市的情況。
??據CRIC監測，自9月以來，市場上的“工抵房”數量激增，主要是由于市場轉冷，房企去化不暢甚至庫存積壓，影響企業回款。
??01
??房企去化不暢“工抵房”數量激增
??今年下半年，房地產市場大幅降溫，房企資金回籠承壓，行業流動性風險集聚，企業債務違約事件頻發。
??國家統計局數據顯示，2021年1-10月房地產業下行加劇，新房銷售規模同比降幅擴大至22%，開發投資增速同比下降5%。房屋新開工與竣工面積再度下降，單月分別同比降33%和21%。根據全國商品房銷售面積、金額估算來看，10月商品房銷售均價下降至9741元/平方米。
??房企方面，CRIC數據顯示，2021年10月，百強房企實現銷售操盤金額7761.4億元，受下半年市場明顯降溫的影響，10月單月業績同比去年同期延續了自7月以來的下跌趨勢，百強房企單月操盤業績規模同比下降32.2%。
??在整體房地產市場持續降溫的同時，調控政策也在升級，各大房企融資收緊，發債受阻，房企開發到位資金連續4個月同比下降。
??國家統計局數據顯示，自2021年7月起，房地產開發企業到位資金總額已經連續4個月呈現下降趨勢。
??在這樣的市場環境下，房企流動性出現明顯困難，“工抵房”頻頻入市。
??02
??部分房企以“工抵房”的名義降價銷售
??“工抵房”顧名思義，即工程抵賬房，是房地產開發商給工程方抵扣工程款的一種結算方式。目前市場上的“工抵房”主要分為兩類，一類是“真工抵”即開發商抵押給供應商和施工方的正常房源，一般而言這類“工抵房”數量會偏少，主要是由于房企缺乏現金難以如期結算，將房產抵押給施工方或者供應商用以借款或欠款暫時緩解壓力。
??另外一部分就是房企通過“工抵房”的名義來降價促銷的房源。
??2021年三季度，受整體市場下行影響，部分明文規定禁止大幅降價，也有部分城市采取約談的方式，禁止房企、中介機構惡意降價、打價格戰，擾亂房地產市場秩序。截至目前已有21余城市出臺了“限跌令”以防止房企無底線開展降價營銷進一步擾亂樓市預期和情緒。
??在這樣的背景下，部分房企不得已打出“工抵房”的名義實施降價銷售。這種形式的價格調整也能平衡老業主的情緒，避免出現維權問題。
??據媒體爆料稱，廈門海滄區某項目推出30套118平方米的“工抵房”，單價2.5萬元/平方米起，這個項目此前在售均價為3.3萬元/平方米，相對之前的售價“工抵房”每平方米便宜達8000元，相當于打了7.5折。
??從“工抵房”的區域分布來看，“工抵房”的數量和城市市場熱度呈現負相關關系。雖然上至一線的廣州，二線的南京、蘇州、廈門，下至三四線的柳州、桂林、徐州等地，各個能級城市均出現了大量的“工抵房”。但根據CRIC的數據，廣州、南京、蘇州和廈門等城市10月均迎來階段性疲軟，桂林、徐州等三四線城市也是表現平平甚至承壓，因此“工抵房”的數量和城市熱度出現負相關關系，市場下行的城市“工抵房”數量往往較多。
??03
??房源上“工抵房”與特價房差距不大
??“工抵房”的出現，從房企角度來看，由于“工抵房”是企業或者項目上難以結清工程款而抵押的房源，和企業的信譽掛鉤，因此一般情況下資金充?；蛘咪N售順利的項目不會出現“工抵房源”。因此財務承壓的房企推出“工抵房”數量較多，且折扣力度也比較大。
??就房源而言，“工抵房”本質上是由于企業難以去化而抵押給供應商和施工方，且套數比較少，均為指定房源，因此“工抵房”與特價房差距不大。
??據CRIC監測的信息來看，不少“工抵房”在宣傳時也會打出“清尾工抵房”的口號，不過需要注意的時候，特價房往往是難以快速去化而讓利，“工抵房”則涉及企業難以結算工程款項的問題。
??從數量來看，一般單盤的“工抵房”套數多數在10套以下，也有部分樓盤推出20套、30套甚至更多“工抵房源”，不過這種情況可能為房企變相降價促銷。其優惠力度由市場情況，企業資金缺口、以及供應商、施工方意愿掛鉤。
??開發商若資金壓力較大，為了回籠資金可能會擴大讓利幅度。另一方面，“工抵房”由開發商折價抵押給供應商和施工方，若是供應商和施工方希望盡快匯款，可能會在原價格基礎上進一步讓利，擴大折扣。
??今年以來，地方市場分化加劇，房企自年初以來一貫采用“集團造節+精準讓利”的策略，整體折扣力度較小，僅有少數特價房力度較大。“工抵房”這一產物已連續多年屬于小眾營銷手段之一，很少被房企采用。若是房企能夠成功銷售去化，或者有足夠的資金結算工程款項，并不會出現大量“工抵房”入市的情況?！肮さ址俊钡拇罅咳胧姓f明市場的下行和房企資金的嚴重短缺，與近期房企頻頻暴雷相互印證。
??整體來看，“工抵房”屬于特殊時期的特殊產物，屬于房企的無奈之舉，但房地產市場不容樂觀，企業銷售去化將持續承壓，且馬上臨近年底，到了資金結算周期，壓力可能會進一步加劇。
央行行長潘功勝：穩妥化解大型房企債券違約風險
2023-10-23一視同仁支持房地產企業合理融資需求，保持房地產融資平穩。土拍規則生變，或重回價高者得？
2023-10-20土拍規則調整順應市場變化，4城取消地價限制。最高發放3萬元！鄭州高新區發布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼；三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套，銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套，銷售面積60.02萬平方米，銷售均價11513元/平方米。9月房價：下跌態勢有所遏制，一線城市回穩趨勢明顯
2023-10-19政策效應開始顯現。南京出臺存量房交易資金監管新政
2023-10-19進一步激發存量房市場活力，保障存量房交易資金安全，維護買賣雙方合法權益。上海優化住房公積金個人住房貸款套數認定標準
2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。國家統計局：房地產實現高質量、可持續發展仍然有堅實的支撐
2023-10-18房地產的調整是有利于房地產向高質量發展方向轉型。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
