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??12月6日，龍光集團有限公司（03380.HK 以下簡稱“龍光集團”）在官微上表示擬啟動CMBS、供應鏈ABS等資產支持類證券化產品的發行工作，并透露項目前期溝通得到了中國證監會和深交所的大力指導和支持。3日前，其2021年面向專業投資者公開發行公司債券的發行申請，也獲得了監管部門審核批準。在該公司看來，這意味著金融機構對民營房企的支持將得到改善，市場對民營房企的信心有望重建。

??碧桂園50億元中期票據的相關注冊申請在月初剛獲受理，12月5日，該公司又透露計劃于近期向交易所申請發行供應鏈ABS產品。而龍湖集團則已經把2021年度第一期中期票據的發行時間敲定在了12月7日及8日。

??來自中國證監會以及滬、深證券交易所的消息顯示，這些部門對房企尤其是民營房企融資，將繼續保持相對開放的態度，滿足企業正常合理的融資需求，但會重點支持經營狀況良好、內控機制相對完善的房企債券融資，防范信用風險。

??“融資相比之前確實寬松了一些，但還是精準的寬松，優等生受益。”明源存量地產首席研究員艾振強表示，無論是前段時間的國企央企，還是上述民營房企，都是穩健經營的典型，政策的風向很明顯。

??部分民營房企融資獲支持

??龍光已經連續兩天在官微發布融資信息，這種情況在過去并不多見。在12月5日的公告中，該公司表示2021年面向專業投資者公開發行公司債券的發行工作已啟動，債券期限為4年，發行人主體信用和債項評級均為“AAA”最高等級。來自上交所的信息顯示，這筆公司債的規模為不超過7.1億元。

??12月以來，碧桂園在境內融資方面也有不少動作。12月1日，該公司在銀行間債券市場注冊發行50億元中期票據的相關注冊申請獲受理，進入預評環節。據了解，這是碧桂園第一次在銀行間市場發行中票，此前地產行業中票的發行主體多為央企、國企以及A股上市房企。12月5日，該公司也透露計劃近期發行供應鏈ABS產品，申請獲批后，將在監管機構指導下盡快啟動相關產品的發行工作。

??龍湖集團是在12月3日披露中票發行計劃的。公告顯示，其間接附屬公司重慶龍湖企業拓展有限公司將于2021年12月7日及8日公開發行2021年度第一期中期票據。票據發行規模為不超過10億元，為期十五年，票面利率詢價區間為3.20%-4.20%。該公司相關負責人表示，在監管部門的支持下，公司當前融資活動開展順暢，公司債、中票、供應鏈ABS、ABN等融資產品正常發行。

??上交所在12月5日披露了不少信息，用以說明房企融資情況呈逐步改善態勢。據介紹，11月，保利發展、陸家嘴股份、中國金茂等央企、國企相繼在滬市發行供應鏈ABS、CMBS等產品。至于民營房企，除了上述龍光集團、龍湖集團、碧桂園等已經公開的消息，上交所還透露，新希望地產、龍湖集團將分別在12月中旬、明年1月發行供應鏈金融ABS。

??12月6日，新希望表示其儲架式供應鏈ABS在2021年7月30日獲得上交所無異議函，近期有計劃啟動首期專項計劃的發行工作。

??上交所強調，支持龍光集團、龍湖拓展、新希望地產等優質民企發行公司債券合理滾動融資。今年以來，這三家公司分別募集資金28.47億元、90億元及15.2億元。資產支持證券方面，民營房企也在持續發力，數據顯示，民營房企于2021年1-10月在上交所發行供應鏈金融ABS產品335億元，發行CMBS和類REITs共254億元，購房尾款項目141億元。

??融資松動后的并購猜想

??上交所的說法在實操層面印證了上周末一行三會對房地產融資的態度。12月3日晚，中國恒大在港交所發布無法履行擔保責任的公告。同日，一行三會同時發聲。

??央行表示，短期個別房企出現風險，不會影響中長期市場的正常融資功能。近期，境內房地產銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態，一些中資房企開始回購境外債券，部分投資人也開始買入中資房企美元債券。銀保監會指出，要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發放房地產開發貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進房地產行業和市場平穩健康發展。證監會認為，涉房上市公司、債券發行人經營財務指標總體健康，恒大集團風險事件對資本市場穩定運行的外溢影響可控，并透露，下一步將繼續保持市場融資功能的有效發揮，支持房地產企業合理正常融資，促進資本市場和房地產市場平穩健康發展。

??有市場消息指，證監會支持優質房地產企業發行債券，資金將可用于出險企業項目的兼并收購。

??對于資信良好、財務相對穩健的民營房企而言，境內的融資通道其實一直都沒關閉。“今年我們的融資都是按正常節奏推進，跟各類機構和部門的對接都很順暢。”某民營上市房企負責融資的管理層表示，每一次危機都是分化的時機，作為為數不多資金鏈較為健康的上市房企，公司也跟不少處于流動性困境中的同行接洽過收購，但發現買賣雙方在資產的估值上存在著較大差異，“沒有哪個企業說自己是困難企業，要價都不低。”

??除了價格問題，市場下行也是房企衡量收并購節奏的要素。一家頭部民營房企內部人士透露，雖然融資端口已松動，但目前還是維持自己公司的現金流安全最重要，畢竟市場并未筑底回升，短期內應該不會進行大規模的收并購。

??國泰君安分析師謝皓宇認為，和以往“以房地產作為短期刺激經濟的工具”不同，本次沒有對所有房企進行寬松，而是在不新增融資渠道的情況下，采用了結構性的融資政策，鼓勵優質房企進行并購，也就意味著行業的淘汰依然會成為常態，且被淘汰企業依然無法通過再次融資重返市場，行業門檻將得到極大提升。