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??禹洲與債券違約擦肩而過。

??1月20日，禹洲集團發(fā)布公告，已成功獲得絕大多數(shù)交換票據(jù)持有人的支持及所有征求同意票據(jù)所需取得的必要同意。于交換屆滿期限，4.77億美元的交換票據(jù)已根據(jù)交換要約有效進(jìn)行了交換，該部分票據(jù)占交換票據(jù)本金總額約82%。

??禹洲集團表示，這次債務(wù)管理取得成功，使公司能夠有效地延長相當(dāng)一部分離岸債務(wù)的到期期限，并避免發(fā)生征求同意票據(jù)項下與交換票據(jù)支付相關(guān)的提前到期和法院判決違約事件。

??這4.77億美元票據(jù)由2.66億美元的2022票據(jù)及2.12億美元的2022票據(jù)II構(gòu)成。一筆于2017年1月25日發(fā)行本金總額3.5億美元，票面利率6%的優(yōu)先票據(jù)未償還本金額為3.4億美元；另一筆于2019年1月23日發(fā)行本金總額5億美元，票面利率8.625%的優(yōu)先票據(jù)未償還本金額為2.42億美元。

??長期觀察禹洲發(fā)展的人士表示，這兩筆即期美元債展期算是為禹洲爭取了資金騰挪的時間，短期流動性壓力有一定緩解。但2022年是禹洲的償債高峰期，后續(xù)或有更多的滾續(xù)、置換融資、變賣資產(chǎn)維持資金鏈條。

??據(jù)機構(gòu)不完全統(tǒng)計，禹洲集團目前存續(xù)有14筆美元債，存續(xù)規(guī)模在57.27億美元，折合人民幣約350億元。境內(nèi)債方面，禹洲集團今年將有65億元債券到期或回售。

??截至1月20日收盤，禹洲集團收0.69港元，上漲6.15%，市值45.15億港元。

??82%比例同意交換票據(jù)

??“盡管公司致力履行到期的償付義務(wù)，但可能持續(xù)受壓，無法實現(xiàn)充足現(xiàn)金流量全面履行未來到期義務(wù)。”1月12日晚，禹洲集團在推出美元債要約交換管理方案中提到。

??在公告中，禹洲集團除了針對2022年到期的6%優(yōu)先票據(jù)和2022年到期的8.625%優(yōu)先票據(jù)尋求交換要約外，也同時征求同意包括2022年到期的12%優(yōu)先票據(jù)在內(nèi)的12只票據(jù)，累計涉及未償還本金約54.98億美元。

??對于要約交換理由，禹洲集團稱其已無法利用慣常的融資管道，如銀行借貸及資本市場股本及債務(wù)融資等，使短期流動性面臨巨大壓力；銀行縮減房地產(chǎn)開發(fā)的貸款導(dǎo)致開發(fā)商獲得的境內(nèi)資本減少，并減少按揭貸款以及買家對房地產(chǎn)開發(fā)商能否完成項目的擔(dān)憂導(dǎo)致物業(yè)銷售下滑。境外資本市場對這些境內(nèi)事件的反應(yīng)負(fù)面，限制了禹洲集團用以償還到期債務(wù)的資金來源；境內(nèi)外銀行大幅收緊對其現(xiàn)金結(jié)馀監(jiān)管，減少了不受限制的可動用現(xiàn)金，其項目公司的現(xiàn)金使用和分配受到了很大的限制。

??在禹洲集團宣布其兩筆債券的交換要約后，1月17日，惠譽將禹洲集團的長期外幣發(fā)行人違約評級從“CCC-”下調(diào)至“C”，同時還將公司的高級無抵押評級從“CCC-”下調(diào)至“C”，回收率評級為“RR4”。惠譽認(rèn)為根據(jù)其標(biāo)準(zhǔn)，這屬于不良債務(wù)交換。

??“債務(wù)展期”已是當(dāng)下地產(chǎn)圈的高頻詞匯。大發(fā)地產(chǎn)、中國奧園、榮盛發(fā)展、鴻坤、祥生控股、上坤地產(chǎn)等都陸續(xù)傳出了債券展期兌付的消息。

??“即使展期成功，也只是暫時得到緩沖，能否妥善解決流動性危機是獲得債務(wù)展期后最關(guān)鍵的問題。”北京某券商分析師表示，市場上也不乏展期失敗的案例，還有的房企是“硬展”，透過優(yōu)良資產(chǎn)拉高投資者預(yù)期。

??根據(jù)公告，禹洲向投資人征求同意的其余12只債券也全部獲得通過。

??禹洲方面表示，仍有多位交換票據(jù)持有人向禹洲集團表達(dá)了其參與交換的意愿，但因交換期限較短造成困難，未能及時提交指令。為了滿足這些持有人的需求，禹洲集團擬于2022年1月26日左右，以交換要約實質(zhì)相同的條款，對剩余交換票據(jù)再次提出交換要約，使他們也可以參與交換。

??這意味著，接下來禹洲集團將有更多的票據(jù)完成交換要約。

??變賣資產(chǎn)紓困

??為了緩解流動性壓力，禹洲集團也在嘗試各種努力回籠資金紓困。用地產(chǎn)圈內(nèi)的話說：“2022年一季度還債是關(guān)鍵。”

??1月5日，禹洲集團發(fā)布公告，擬轉(zhuǎn)讓公司旗下禹洲物業(yè)服務(wù)全部已發(fā)行股本，轉(zhuǎn)讓代價不高于10.6億元。同日，華潤萬象生活亦宣布，全資附屬公司潤楹物業(yè)科技服務(wù)有限公司，與禹洲方面訂立了相關(guān)框架協(xié)議。

??現(xiàn)在這10.6億元的用途已被鎖定。禹洲集團于近日在電話會議中稱，將使用出售物業(yè)子公司的資金用于償還其美元債交換要約后的新債贖回。此外，將使用銷售回款以及預(yù)售監(jiān)管賬戶未來釋放的現(xiàn)金流償還交換后的新債。

??“即使獲取投資者的肯定達(dá)成協(xié)議，也只是投資者面對當(dāng)前的一種避險所需，無關(guān)其他。”前述北京某券商分析師表示，未來取決于禹洲集團回籠資金的造血能力。

??實際上，不少尋求債務(wù)展期的房企也在同步為出售旗下資產(chǎn)尋找買家。

??雅居樂自2021年7月以來，已陸續(xù)出售了共計14項非核心物業(yè)，合計售價約為28億元；中國奧園香港的一處物業(yè)已于2021年11月售出，仍有約4到5個預(yù)計交易金額在30億元左右的海外項目在洽談買家；世茂在否認(rèn)100億出售上海世茂廣場的同時也提出正在與若干潛在買家就出售若干物業(yè)進(jìn)行討論，在合適的條件下會考慮出售部分資產(chǎn)以降低負(fù)債；融創(chuàng)也將其位于武漢的兩個項目部分股權(quán)分別出售給了首創(chuàng)置業(yè)和武漢城建，還將昆明融創(chuàng)文旅城二期40%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了合作伙伴華發(fā)集團。

??“企業(yè)作出選擇售賣優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也是積極應(yīng)對目前狀況的一個措施。問題是有的資產(chǎn)太重，如酒店、樂園等這樣的資產(chǎn)變現(xiàn)能力太差。”某房企內(nèi)部人士認(rèn)為。

??除此之外，禹洲集團還于去年底將深圳總部大樓質(zhì)押，獲得了11億元貸款。

??對此，禹洲集團表示稱，項目抵押融資是市場上常見的融資行為。公司是市場上少有的零商票，沒有任何理財產(chǎn)品的公司，擁有較高的安全邊際，而公司開展多種融資方式也均是常規(guī)融資，且均以積極主動的債務(wù)管理為原則和前提。

??在造血的銷售端，禹洲集團2021年全年實現(xiàn)累計銷售金額為1050.19億元。

??穆迪副總裁兼高級分析師Celine Yang表示，穆迪下調(diào)禹洲集團評級反映出由于融資渠道趨弱和到期債務(wù)規(guī)模龐大，禹洲集團的再融資風(fēng)險有所增加。負(fù)面展望則反映該公司在未來6-12個月調(diào)動所有現(xiàn)金管理再融資需求的能力存在不確定性。

??從償債期限來看，除了5.89億美元的臨期債務(wù)受關(guān)注外，禹洲集團在2023年-2026年到期的美元債券分別有13.5億美元、10億美元、8.95億美元和9.35億美元。

??“以往禹洲更多的是依靠標(biāo)準(zhǔn)化的公開市場融資，所以禹洲負(fù)債結(jié)構(gòu)非常清晰透明，不存在隱性的金融風(fēng)險和問題。”禹洲集團董事局主席林龍安曾表示。

??現(xiàn)在來看，禹洲還在努力走好下一程。