公司克而瑞研究中心 2022-03-03 09:08:22 來源：丁祖昱評樓市
??受春節假期和集中供地尚未全面開啟的影響，2月土地市場持續低迷，成交建面、金額雙雙下跌。近日，1-2月中國房地產企業新增貨值榜出爐，從前兩月拿地企業來看，超七成百強房企仍未有土地入賬，拿地房企基本是國企央企。
??資金壓力仍是房企懸頂之劍，部分民企投資幾乎停滯，或將影響未來銷售，財務穩健的企業將成為接下來土地市場“主力軍”，強者恒強的局面將進一步凸顯。
??整體而言，今年大部分企業將面臨償債高峰，資金面仍偏緊，謹慎投資仍是未來主旋律，以“活下去”為首要任務。
??01
??土地成交規模維持低位
??2月份，在春節假期和集中供地“低谷期”的雙重影響下，全國300城經營性土地總成交規模繼續下降，成交建筑面積僅3408萬平方米，同、環比分別下降71%和57%，降至近一年來最低點。
??從樓板價來看，受北京首輪集中土拍影響，2月份平均樓板價增至3112元/平方米，環比漲幅高達63%。
??市場熱度方面，在北京、杭州的帶動下，溢價率環比略有回升，平均溢價率為4.1%，呈現一線上漲、二線下降、三四線持平的格局。在控制土地成本、推出優質地塊的情況下，開發商在一線城市拿地的積極性有所回升。由于行業現在仍整體處于低谷期，民營房企沒錢拿地已成為共識，拿地積極性還需要一段時間的修復。
??圖：300城經營性用地月度成交情況
數據來源：CRIC
??注：2022年2月數據截止2月24日，下同。
??02
??七成百強房企投資停滯
??2022年伊始，土地投資仍然極度低迷。
??截止至2月末，新增貨值百強門檻16.1億元，同比下降30%，新增土地貨值百強門檻3.2億元，同比減少56%;新增土地建面百強門檻14.7萬平方米，同比減少16%。
??2022年1-2月，銷售百強房企中尚有七成以上房企未拿地，投資處于停滯狀態。單月銷售TOP50拿地金額在北京集中供地帶動下出現小幅反彈，環比上漲99%，但依舊處于近一年低位，同比降幅達70%。
??圖：2020年1月-2022年2月銷售TOP50房企單月拿地金額走勢(單位：億元)
數據來源：企業公告、CRIC監測
??目前拿地房企總體呈現兩個特征：第一，民營企業拿地意愿較低，拿地企業多以國企、央企以及地方平臺公司為主。第二，強者恒強的格局未有改變，銷售10強房企中有5家位于拿地金額前十，10強房企新增貨值占百強比例達到64%。
??具體房企來看，民營房企中綠城保持了去年以來積極的投資態度，2022年前2月投資金額超過200億元，新增貨值排名高于銷售排名，而在北京、寧波等核心城市補充貨值將對未來業績形成支撐。
??盡管部分房企前兩月拿地金額保持領先，但從拿地銷售比來看，僅有華潤、綠城高于0.4，其余房企均在0.2以下，由此可見整體投資意愿仍然保持低位。
??圖：1-2月投資金額較高的部分房企(單位：億元)
數據來源：企業公告、CRIC監測
??03
??房企投資積極性持續分化
??近期各地樓市降首付、降息等政策頻繁出臺，土地市場整體表現冷淡，百強房企中未拿地比例仍然超過70%。但對于房企而言，政策效果傳導到銷售、投資仍需要一定時間，目前整體投資仍極度低迷。
??加之今年是大部分企業償債高峰年份，資金面仍偏緊，謹慎投資仍是未來主旋律。
??從北京首輪集中供地表現來看，部分龍頭房企和國企、央企仍在持續逆勢拿地，導致部分地塊呈現出競拍激烈、達到最高限價的情況。
??2022年投資仍將呈現出“強者恒強”的格局，企業拿地積極性將繼續分化，財務穩健、資金充沛的企業仍是土地市場生力軍，發展優勢將進一步擴大。
??城市間的分化也日益加劇，北京、上海等一線城市的市場抗壓性、穩定性均較高，在合理的政策調控下，土拍熱度回溫將領先其他城市;而部分人口流出、經濟發展較差的三四線城市土地市場或將出現無人問津的局面。
??整體來看，行業正處于信心重建過程中，政策面也迎來轉機，尤其土地出讓規則上或將有所放松，疊加部分企業上半年補庫存的需求，預計核心城市的土地市場信心將會有所提振。
??民營房企沒錢拿地已成為共識，多數民營房企拿地積極性還需要一段時間的修復，國企和央企“托底”的現象仍將持續，部分房企在核心城市補庫存的需求仍存在，土地規則放松之下房企投資積極性將有所提升。
央行行長潘功勝：穩妥化解大型房企債券違約風險
2023-10-23一視同仁支持房地產企業合理融資需求，保持房地產融資平穩。土拍規則生變，或重回價高者得？
2023-10-20土拍規則調整順應市場變化，4城取消地價限制。最高發放3萬元！鄭州高新區發布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼；三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套，銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套，銷售面積60.02萬平方米，銷售均價11513元/平方米。9月房價：下跌態勢有所遏制，一線城市回穩趨勢明顯
2023-10-19政策效應開始顯現。南京出臺存量房交易資金監管新政
2023-10-19進一步激發存量房市場活力，保障存量房交易資金安全，維護買賣雙方合法權益。上海優化住房公積金個人住房貸款套數認定標準
2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。國家統計局：房地產實現高質量、可持續發展仍然有堅實的支撐
2023-10-18房地產的調整是有利于房地產向高質量發展方向轉型。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
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- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
