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??3月23日，綠城中國召開2021年度線上業(yè)績發(fā)布會，董事會主席張亞東、執(zhí)行董事及行政總裁郭佳峰、執(zhí)行董事及執(zhí)行總裁耿忠強、執(zhí)行董事及執(zhí)行總裁吳文德、執(zhí)行董事兼副總裁李駿等管理層出席并回答投資者和媒體提問。

??截至2021年12月31日，綠城中國實現(xiàn)營業(yè)收入1002億元，同比增長52.4%；核心凈利潤57.65億元，同比增長44.4%；每股盈利1.31元，同比增長24.8%。

??營收和利潤增長得益于綠城中國銷售業(yè)績的持續(xù)增長。2021年，綠城中國實現(xiàn)合同銷售總額為3509億元，比去年同期增長21%，銷售增速位列TOP10房企第一，銷售回款率達(dá)到106%。以目前規(guī)模，綠城中國在行業(yè)內(nèi)排名第七。

??綠城中國能取得這樣的成績與董事會的戰(zhàn)略決策息息相關(guān)。業(yè)績會上，主席張亞東表示，2018年提出了三個去化，經(jīng)濟去地產(chǎn)化、地產(chǎn)去金融化、住宅去商品房化。其對行業(yè)整體的判斷，用三句話來進(jìn)行描述：一是行業(yè)總體穩(wěn)定，二是結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整，三是行業(yè)長期趨向健康。與此同時，張亞東希望綠城往好的一面發(fā)展，對房地產(chǎn)行業(yè)的未來還是充滿信心。

??2022年銷售目標(biāo)3300億元

??2021年初綠城中國業(yè)績會上，管理層制定了全年3100億元銷售目標(biāo)。彼時，張亞東稱這一目標(biāo)很保守。

??現(xiàn)在看來，確實如此。

??2021年全年，綠城中國實現(xiàn)了3509億元銷售額，同比增長21%，超額完成年度目標(biāo)，目標(biāo)達(dá)成率為113%。在房企銷售增速出現(xiàn)負(fù)增長的行業(yè)環(huán)境下，綠城中國可謂走出獨立行情。

??李駿表示，上半年市場基本面不錯，綠城中國抓住了窗口期。去年拿地并于當(dāng)年實現(xiàn)銷售的占比達(dá)到21%，超預(yù)期完成3500億元銷售業(yè)績。

??“根據(jù)今年市場情況，綠城中國制定了3300億元目標(biāo)，低于2021年完成的3509億元，爭取超額完成。”李駿表示，目前從市場基本面來看，還沒有看到非常明顯的改善，銷售端還是承載相當(dāng)壓力。今年前兩月，綠城中國銷售額完成了274億元，同比確實下降了一些，但是整體表現(xiàn)橫向比較優(yōu)于行業(yè)均值。從供貨結(jié)構(gòu)來看，今年一二月份的開盤比較少，但是存量續(xù)銷的去化情況和去年同期基本上持平，一季度預(yù)計新推貨源是300億元左右，二季度目前盤下來將近600億元的可售房源，將有翻倍的增長。同時，今年下半年還會有一批在上半年新買的地進(jìn)行轉(zhuǎn)化，而且都是在需求相對比較堅實的城市，給全年的整體銷售目標(biāo)的完成提供了比較充足的貨源準(zhǔn)備。

??對于今年市場走向，李駿認(rèn)為2022年上半年應(yīng)該是筑底盤整的情況，下半年開始市場逐步會復(fù)蘇趨穩(wěn)，主要從以下三個方面來看。

??第一是政策風(fēng)向的轉(zhuǎn)變，有利于房地產(chǎn)市場的恢復(fù)。第二是市場需求出現(xiàn)了復(fù)蘇的信號。第三是周期性的判斷。總的來說，綠城中國對2022年全年目標(biāo)達(dá)成以及行業(yè)的中長期發(fā)展還是非常有信心。

??回應(yīng)毛利率下降

??2021年，綠城中國取得毛利181.68億元，同比增加16.7%；毛利率為18.1%，較2020年的23.7%下降5.6個百分點。其中，物業(yè)銷售毛利率17.5%，較2020年的23.5%下降6個百分點。

??業(yè)績會上，管理層也對公司毛利率下降做出回應(yīng)。

??耿忠強表示，綠城中國當(dāng)期毛利率確實下降比較多。背后的原因主要有兩方面：一方面，近年來土地市場競爭比較激烈，土地成本上升明顯。另一方面，近年來政府調(diào)控力度加大，房地產(chǎn)銷售價格受限價影響，綠城中國的品牌溢價沒有充分體現(xiàn)。

??其進(jìn)一步表示，雖然毛利率下滑了5.6%，但公司凈利潤率維持在8%左右。此外，綠城中國重倉的部分城市，例如杭州、寧波，毛利率與別的城市項目相比低一些，但這些城市去化快，回款快，資金周轉(zhuǎn)效率高，通過高結(jié)算效率能有效保證公司現(xiàn)金流。

??2023年進(jìn)入綠檔

??財務(wù)數(shù)據(jù)方面，截至2021年12月31日，綠城中國銀行存款及現(xiàn)金共計714.96億元，總借貸1274.59億元(2020年底為1192.02億元)，凈負(fù)債(總借貸減去銀行存款及現(xiàn)金)為559.63億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率為52.0%，與2020年底的63.8%相比下降了11.8個百分點。

??此外，公司一年內(nèi)到期借貸余額為320.53億元，占總借貸的25.1%，低于2020年底的27.3%；銀行存款及現(xiàn)金的期末余額為一年內(nèi)到期借貸余額的2.2倍，高于2020年底的2.0倍，現(xiàn)金流較為充裕。

??管理層在業(yè)績會上表示，年報中披露的“三道紅線”指標(biāo)與上報監(jiān)管部門的指標(biāo)衡量標(biāo)準(zhǔn)不太一樣。

??對于上報監(jiān)管部門的“三道紅線”指標(biāo)，綠城中國在業(yè)績發(fā)布會上透露，截至2021年12月31日，公司現(xiàn)金短債比為1.7倍，2020年末該指標(biāo)為1.4倍；凈資產(chǎn)負(fù)債率為53.5%，2020年末這一指標(biāo)為64.6%；剔除預(yù)售賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為70.3%，2020年末該指標(biāo)為71.2%。不難看出，“三道紅線”關(guān)鍵指標(biāo)進(jìn)一步向好。

??耿忠強表示，公司會繼續(xù)強化現(xiàn)金流管理，加大銷售去化力度，嚴(yán)控債務(wù)規(guī)模，合理排布投資計劃，精密管控成本支出，提高經(jīng)營效率舉措，保持充裕現(xiàn)金流。

??“公司2023年確保能夠進(jìn)入綠檔，同時根據(jù)現(xiàn)階段內(nèi)外部情況，做好提前進(jìn)入綠檔準(zhǔn)備。”

??對于項目貸款、按揭、預(yù)售監(jiān)管資金和可動用現(xiàn)金的情況，耿忠強表示，去年4季度以來，監(jiān)管部門多次強調(diào)要滿足房地產(chǎn)市場的合理資金需求，整體的融資環(huán)境逐步得到改善。

??綠城得益于中交集團支持，目前授信額度充足，完全能夠保障公司開發(fā)貸按揭的順利放款。去年整體回款率超過百分之百，按揭回款更是超千億元，在2020基礎(chǔ)上翻倍，2022年融資額度能夠得到保證。